如何提高设备的使用效率？

某高档智能化涉外写字楼位于上海市中心，良好的地理环境提高了该物业的知名度，对提升物业的租售率起到了积极的作用。

该物业建成于1998年，分为东、南双塔楼，地上共计26层，地下2层。大楼1-5层为裙房，设计为商业娱乐综合性用房，6-26层为商务办公用房。设计之初，裙房装备8台自动扶梯，东、南2楼各设4台客用升降梯及1台消防/货用电梯，客用升降梯运行速度2.5米/秒，额定载客17人。东、南两楼分设1台客用升降梯至地下B1及B2。就设计本身来说，电梯的分布基本上考虑到了各个楼层。

大楼投入正式使用后，却出现了与设计初衷不符的状况。随着楼内住户的不断增加以及客户性质的不断增多，该大厦电梯分布设计中的不足逐渐显现出来：

一、由于裙房首层与东、南两商务办公楼互不相通，裙房正门又正对交通十字路口，无法停车，并且裙房与地下车库之间也没有直接连通的通道，因此，客户上至2-5层裙房还是多数选择乘坐东、南塔楼的升降梯，裙房原设置的自动扶梯也就无法发挥正常的使用功能。

二、客用升降梯设计之初采用了当时较为流行的群控方式，即按高、中、低平均设置了4台客梯各自的基站，以便用户在任意一层招呼后，最近的客梯就会以最快的速度到达招呼楼层。增设上班高峰功能，即在上班的高峰时段，客梯在首层停靠需达到额定载客量的80%或等待1分钟后再启动，以最大限度地发挥电梯使用效率。但随着近年楼内住户的增多，同时裙房引进了多家营业场所，楼内人流量急剧增加，再加上本来2.5米/秒的客用升降梯运行速度就偏慢，电梯的群控功能逐渐失去优势，群控功能在某些情况下还对客用升降梯发挥最大功能有所影响。

三、由于设计之初未充分考虑实际运行中可能出现的最大人流量，东、南两楼各4台客运升降梯的配置使得电梯的使用日渐捉襟见肘，并且东、南两楼各只有一台客运升降梯到达地下B1及B2，不仅未能解决地下车库的人流，而且还影响了电梯的运行速度。

出于上述客观原因，客户对电梯运行的投诉逐渐增多，纷纷提出电梯速度偏慢、电梯等候时间长等意见，给物业管理工作带来了一定的困难，改善电梯运行现状迫在眉捷。

因建筑的客观缺陷一时无法改变，物业管理公司只能另辟蹊径，从管理上想方法，缓解电梯运行的压力。

在问题出现之初，针对电梯配置数量少的情况，物业公司花力气将消防/货运电梯进行装修，在上、下班高峰时段派专人驾驶，投入载客运行，以减轻客梯的压力，同时高峰时段派专人在大堂对客流量进行引导管理，促进人群分流，提高电梯的使用率。虽然此举取得了一定的效果，但仅是“治标”，还未“治本”，未能彻底解决日渐提升的电梯高使用率问题。为此，物业公司多次与电梯维保单位讨论解决问题的办法，提出了几个解决方案：

1．提高电梯的运行速度，以增加电梯运能，缓解电梯压力。但此方案需改造底坑和传动装置，一来投入太大，需进行大规模的施工，二来已正常运作的大楼也没有时间进行此类改造。显然此方法不适合物业公司采用。

2．实施电梯单双分层。从理论上讲，电梯单双分层能减少电梯停靠的频次，提高使用效率，但实行电梯单双分层并不能提升电梯运行的速度。

3.实施电梯高低分区。电梯高低分区在很大程度上能提高电梯的运行速度，较好地改善电梯的运能。

电梯高低分区的缺点是如果其中一台电梯出现故障的话，对人员分流的影响较大。

在综合分析比较这三种方案的优劣后，物业公司就具体实施单双分层还是高低分层，决定通过具体的实践来加以区分。在征得楼内业主及客户的同意后，综合考虑东、南两楼楼层分布的特点以及每个楼层的人员数量，物业公司分别在东、南两楼试行单双分层以及高低分层。

在电梯实施分层＼分区之初，客户的反映不一，物业公司又投入了大量的人力物力，积极做好客户的解释沟通工作。在一个月的试行之后，经过定期地观察和仔细地研究，很快发现，南楼试行高低分层的效果比东楼试行单双分层的效果要好。南楼试行高低分区后，低区电梯降低了运行区间，增加了运行频次;高区电梯不再停靠低区楼层，电梯在低区运行段提高了运行速度，较大地改善了电梯运行的压力，提高了电梯运能。而在东楼试行单双分层的效果却不甚理想，虽然实施单双分层，但电梯停靠的频次并没有降低，运行速度也没有很大的提高，分层的效果也没有得到较好地体现。

因此，通过一个月的试行，综合比较两种电梯分层、分区的效果，在充分听取了客户的反映后，大家一致认为分高低区电梯的运行效果较好，一个月后，该大厦的客梯全部改为分高低区运行。实践证明电梯高低区运行改造的效果非常明显，最大程度地发挥了设备的使用效率，从根本上解决了长期困扰客户日常需要和管理中心的难题。

对于物业管理公司来说，物业硬件条件与物业服务工作密不可分，但硬件设施的好坏不会都尽如人意。出现硬件设施与实际操作不相符的情况时，物业管理人应开动脑筋，创新思维，考虑从软件上对硬件设施的不足进行弥补，最大程度地提高设备的使用效率，开源节流，降低设备的使用成本，为客户提供更适宜、便捷的服务。