物业管理财务知识

一、物业管理经费来源

　　1、定期收取物业管理服务费

　　2、维修养护专项基金

　　3、以业养业，一业为主，多种经营的收入。

　　二、物业管理服务费

　　1、物业管理服务费定义：

　　是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区、内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

　　2、两大类型：

　　一是公共性服务费，实行政府定价、政府指导价；

　　（如空调维护费2.4元、消杀费用0.1元/平方为政府指导价；管理费用为参照政府指导价）

　　二是特约服务费，实行经营者定价。

　　为物业产权人\使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价。（室内清洁、会议服务等）

　　3、国家计委、建设部于1996年2月联合颁布《城市住宅小区物业管理服务收费商报》

　　三、公共性服务收费的费用构成

　　管理、服务人员的工资和按规定

　　提取的福利费 ;

　　公共设施、设备日常运行、维修

　　及保养费；

　　绿化管理费；

　　清洁卫生费；

　　保安费；

　　办公费；

　　物业管理单位资产折旧费；

　　法定税费；

　　还应包括投保财产保险及各种责任保险的支出

　　四、物业管理工作常见专业费用

　　物业管理服务费

　　装修费用

　　特约服务费用

　　外委单位费用

　　日常物资申购费用

　　本体维修基金

　　公用设施专用基金

　　五、本体维修基金（维修基金）

　　维修养护基金：是指用于小区公用部位、公用设施设备的更新与大、中修基金。

　　维修基金的收取：由开发建设单位和业主筹集

　　维修基金的使用与管理

　　1、30%用于本体共用部位的日常维修，70%用于中修以上维护工程（含新增、改造），用于中修以上工程时，须经业主管委会或该栋50%以上业主书面同意。

　　2、管理公司以房屋本体每栋为单位进行专帐管理，设专用帐靠存储

　　六、常见物业管理财务小问题

　　1、发票遗失后如何处理？

　　遗失发票后的处理程序：

　　（1）纳税人应于遗失当日书面报告主管税务机关，并积极追查。（2）纳税人须于1周内在《特区报》或《商报》上刊登发票作废声明。（3）纳税人持已刊登发票作废声明的报刊及《发票领购薄》到主管税务机关接受处理。

　　2、深圳市商业用水标准？（2003年1月1日）

　　水费2.4/M3 、污水处理费0.48/ M3、加压费0.7/ M3

　　3、代收电费，是否要与供电部门签订代收协议？

　　根据供电部门提供的书面协议文本，签定代收协议。

　　家庭居室装修工程税收的纳税人？

　　家庭居室装修工程税收的纳税人是装修工程的承建方，一些装修公司或装修队认为业主就是家居装修税收的纳税人的观点是错误的。

　　七、物业管理企业成本费用控制案例分析

　　物业管理中的一些节电做法。