关于对停车场和会所产权及收益之争的思考

关于对停车场和会所产权及收益之争的思考

 
近段时间，随着对《物权法（草案）》讨论的深入，住宅小区停车位的权属之争以及由此引发的收费争议，还包括对小区内会所的产权归属、经营方向和收益分配等问题引起了社会各方的广泛关心。这期杂志以此为专题，组织了一些文章参与讨论，并对《物权法（草案）》的有关条款进行利弊分析，提出意见和建议。尽管有些意见针锋相对，但积极参与立法讨论，并让各方畅所欲言的风气是值得提倡的。

　　归纳起来，讨论的主要问题涉及三个方面，一是产权归属，二是管理使用，三是收益分配。我想，从物业管理的角度讨论这些问题，出发点是如何有利于减少矛盾和纷争，维护业主和物业管理企业双方的合法权益，创造和谐的物业管理秩序。因此，我认为应当尽快对规范停车场和会所的产权和收益分配提出法规层面上的意见。现就有关问题提出自己的看法，参与到讨论中来。

　　一是首先应保证业主买房时对车库的优先配售权。 地下车库是为住宅小区配套建设的，应首先满足业主的使用，原则上不得对外（非小区内业主）出售。我在加拿大多伦多考察时，了解到那里的新建高层公寓的地下车库是不允许对外销售的，并首先保证每个购房家庭可以购买一个车位。

　　二是地下车库的产权不应当无偿归全体业主所有。 地下车库的投资主体是开发商，而且车库并没有纳入房屋建筑面积分摊，不能得出建造成本已经摊入房价，产权应当属于全体业主的结论。按照谁投资、谁受益的原则，投资的收益权应当是开发商。开发商在售楼时，应当将车库向买房人有偿配售，车库的产权也随之归购买车库的业主所有。

　　三是车库应当交由物业管理公司或专业公司管理。 开发商向物业管理企业移交住宅与配套设施的管理权时，应同时转交车库管理权。开发商在完成项目开发和销售后，应当尽快退出小区。届时即使开发商在小区内保留了部分商业或其他用房作为自用或经营，也只能和其他业主一样行使权利，不应该再享有特权。

　　四是利用人防设施建设的地下车库和小区地面开辟的车位，原则上不能出售。 利用人防设施建设的地下车库只能供平时利用，产权不能出售。而且人防设施工程费一般在预算中就进入成本，原则上建成后开发商不再有收益权。地上车位作为地下车库不足的补充，鉴于业主对住宅小区的土地只有使用权而没有产权，因此，地上车位只能作为占地使用，不管对开发商还是全体业主都不存在产权问题，开发商也没有收益权，应当在前期物业管理合同中明确交由物业管理企业实施管理，收益除了支付物业管理公司对停放车辆的管理外，如有节余，可作为物业管理经费和专项维修资金的补充。

　　五是普通住宅小区应当尽量避免建设会所。 我同意几篇文章提到的观点，除了高档小区外，普通住宅小区不建会所为好。一些文章主张会所的产权应归全体业主所有，但问题是没有免费的午餐。产权归了业主，也就意味建设会所的资金要全部打入房价，这将会进一步提升房屋销售价格。此外，会所的维持，管理人员以及维修、养护费用支付也是一个大问题，我想，普通住宅小区的大多数业主宁可房价低一点，也不愿意背上这个包袱。

　　六是应客观分析并处理好历史遗留问题。 目前比较集中管理的住宅区主要分为 80 年代以前由国家或单位投资建设的公有住房出售后形成的大院式住区（旧小区）和 80 年代后统建和房地产开发按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则新建的住宅小区。旧小区很少有停车设施，目前大部分车辆只有停放在地面的路边；新建小区的停车设施是随着近些年来汽车进入家庭而从规划到设计都得到了重视并不断扩大建设规模的。但至今为止，国家和地方都没有关于对停车设施的产权归属和收益分配的法规，目前很多问题的存在应该是法规的缺失和历史的成因。因此，处理问题的出发点应该本着尊重历史，考虑现实，面向未来的客观态度，淡化对以往责任的追究，着眼把今后的事情规范好。与此同时，还要设法把历史遗留问题处理好。对目前已经入住多年仍然由开发商拥有产权和管理的小区内地下车库，如果业主愿意购买，我主张从法规层面上督促开发企业把车位向业主出售后撤出小区，从根本上解除复杂的多边关系带来的矛盾和纠纷。