物业制度设计的重大失误

 

大河网讯 　　“主仆颠倒”、“管家牛过东家”、不少房地产公司与物业公司是“父子关系”、物业服务合同显失公平有的甚至是“霸王条款”、物业收费不透明甚或单方说了算、物业服务的水平低质量差等等……，成为黑龙江省超过三分之二的消费者对物业服务质量的一致声讨。“上帝”何以对物业管理和服务状况如此不满意，“住房”这个普通百姓心中最大的“物权”为何难以维护？（2009年01月30日新华网黑龙江频道）

　　物业服务何以屡让“上帝”失望？在刚刚结束的黑龙江省物业服务消费者评议会上，新华社记者颜秉光见证到“超过三分之二消费者对物业服务质量一致声讨”这样令人吃惊的数字，不禁代广大民众质问。“闹心物业”何以成了“黑龙江省超过三分之二的消费者”乃至全国消费者的心病？在商品房这个大宗商品的消费上，消费者究竟有过怎样的遭遇，以至于对无良物业痛恨得咬牙切齿？

　　当公众不得不正视“闹心物业”后猛然发现，本应基于《物权法》保障的居民群众即商品房的购买消费者享有的主权，竟然莫名其妙被房地产商先前遗留的处理卖房售后服务事宜的物业搅乱得本木倒置了。

　　本应由政府最基层的居委会协助组建的“业主委员会”自治互助组织这个最为关键的环节，却被忽略了。显然，业主自治组织的缺失是“闹心物业”频现的根源。

　　简单地说，就是本该先成立业委会，再由业委会招标去聘物业，而不是先由房地产商的儿子来收费或先派了别的物业公司来收费，再成立业委会，甚至由物业公司来召开业委会。这就是我们在物业制度设计上出现的重大失误！

　　正由于这个物业制度设计上的重大失误，使得本来素质不高的物业公司，乘当今社会转型，人际关系淡漠，邻里关系形同虚设，老死不相往来的现状，误以为物业成了小区的主宰，有行使“管理”的职权，于是一系列的收费与不断地盘剥、侵害业主大众利益的行径，便接踵而来。以至于发展到广州物业动刀血砍业主，南京物业保安持刀抢劫业主，物业收费不断涨价，使得群众住不安宁，越来越多的人们感到：买了房，交不起物业费了！这对正大力拉动住房消费的政府来说，应当是一记警钟！

　　黑龙江省消费者协会商品和投诉部部长张来滨分析得深刻，造成绝大多数小区没有成立业主自治组织或不健全的原因有以下几点：物业服务和物业管理是开发商利益的一部分，而开发商与前期物业服务企业为达到长期垄断经营的目的，不支持、不配合甚至阻挠业主大会的召开。和北京一样，只有五分之一的小区有业委会，还很不完善。

　　此外，一些业主缺乏民主习惯和维权意识，在利益受损时仅以个体形式进行抗争或者忍气吞声、自认倒霉，并没有想到要组织起来，通过成立业主自治组织来维权。

　　一部分负有指导小区成立业主自治组织的基层政府，也并不热心于自己的“指导”职责，认为一旦成立业主自治组织，个体维权和个体纠纷就有可能转化为群体维权和群体纠纷，而不成立业主自治组织，业主与物业公司的矛盾，其严重程度可能反而会小一些。

　　所以，建议在即将召开的全国两会上，对物业制度设计上出现的重大失误作及时检讨与纠正。诚如黑龙江省这个由消协发起、消费者和物业公司代表、专家学者参加的消费者评议会上，与会者的一致意见：治理物业服务顽疾从健全机构入手，只有从制度设计正本清源，认识到在物业管理中“主人”缺失，是上述问题长期存在、不得解决的主要原因。

　　因此，呼吁国家相关部门出台法规，将住宅小区普遍成立业主自治组织列为政府的施政目标之一，强力推进业主大会或业主委员会的建立和普及，切实维护广大消费者的合法权益。应是落实胡总书记执政为民无数讲话的最实在的行动。

　　笔者完全赞同黑龙江省消费者协会秘书长于伏龙的主张：“如果住宅小区业主自治组织普遍成立起来，去参加市场博弈和市场选择，将会把颠倒的‘主仆关系’再颠倒过来，上述绝大多数问题就会通过业主自治组织与物业公司双方自行解决，从而从根本上改变物业服务现状。更能从公民自治的角度促进公民意识和参政意识的觉醒。因此，把住宅小区普遍成立业主自治组织列为区县以上人民政府的具体施政目标之一，并明确指导、动员小区业主自治组织的具体牵头部门，以及明确街道办事处和乡镇政府作为所辖小区‘首届业主大会筹备组’的召集人。”

　　我更认为黑龙江省法学会法学研究所所长王元庆所言极当：当务之急应修订完善相关的法律规定，使其更具操作性。就《物业管理条例》而言，里面有关成立业主委员会的条款十分复杂，规定很不明确，事实上法律的制定要以方便操作的原则进行。以成立业主自治组织为例，完全可以简单地描述为“在政府部门的指导下，固定前十位入住业主为业主委员会成员。如果广大业主对个别人员不满意，可通过选举的办法增补或去除相关人员”。

　　总之，一句话，小区居民业主与物业是主仆关系，这点不仅应当让全社会都知道，而且政府首先要尊重，不能越俎代庖地只放言要在小区建“物管”，否则，影响社会稳定的始作俑者，就不大好说了。