我看中国楼宇物业管理专业化、社会化的必要性和可行性

而在我国，楼宇物业管理又是处在何种阶段？坦率地说，不论是从理论上，还是实际管理上都是处在一个刚刚起步的时期。由于尚未形成完整的理论体系，所以管理的盲目性、随机性和非专业化、非程序化随处可见，比比皆是。

一位在合资写字楼工作多年的高级设备管理人在一篇文章中写道 ：很多发达国家的设备管理专家来到中国，一旦深入接触到我国的工程技术人员，了解了他们的实际工作情况，大多数人都惊奇地发现：中国的一些优秀的设备维修人员，维修工人处理设备的疑难故障或紧急事故的能力非常出色。他们往往能很快地判断出这些故障，并能想出各种各样的方法和措施来应付事故，排除故障。在设备、技术、管理诸方面比起发达国家都有很大差距的中国能有这样一批楼宇设备管理人员确实令人费解。但如果深入分析起来，就可以得出如下的结论。第一，是这些人员对待工作的责任感和认真的态度，他们经常注意自觉学习世界各国的先进技术，并加以触会贯通，应用到自己的工作中去；第二，便是在我国目前比较落后的管理方式下（这种管理往往是非专业化的随机方式），设备系统经常出现一些不应出现的事故，使设备维护人员常常处于被动抢修，排险解难的工作状态之下，客观上为他们提供了大量的实践机会。从现代设备管理的角度看这一现象，有一批比较优秀的工程技术人员固然是好事，但具有悲剧色彩的是，这里面又恰恰反映出非专业化的管理的盲目性、落后性给设备系统带来的故障频出，这给一个企业乃至一个国家带来的损失是不可忽视的。

例如，某物业的供热水管道，由于施工质量低劣，在管道伸缩节处安装质量低劣的橡胶软管，又因大厦在竣工时没有进行认真的专业化验收。招聘来的技术人员又没受过专业训练，更没有一个完善的规范化巡回检查制度。致使热水温度达到90。C，压力达到6kg/cm2，造成橡胶软管的老化加快、引起破裂、烫手的热水喷出，淹浸了外商公寓达35处之多，引起客户的抗议，有的还告到外交部，不仅给企业带来损失，也损坏了国家形象。仅从这一事例就可看出，在楼宇物业管理上要克服管理上的盲目性，必须走专业化的道路，选聘一批具有管理业务知识和经验的专业人才并对其进行严格规范化的培训。将是十分必要和充分可行的。

楼宇物业管理社会化的可行性和必然趋势

人类的社会文明发展到今天，大量的家庭式和作坊式的工作方式，逐渐转向了社会化方式。在国外，从饮食、服装、交通直至家庭服务、车辆清洗、各行各业都进入了社会化服务的时代。在香港，人们很少在家里烹调食物，因为社会化的餐饮业异常发达，物美价廉。在信息交流发达的美国、西欧、日本、加拿大等国，坐在家里即可通过电视、广播、电话、电脑等传播媒介掌握各种信息，并可通过电话及互联网预订方式得到几乎所有的服务。这些都说明了社会化服务的优越性和普遍性。可以说，社会化的各类服务已经走入了千家万户，渗透到楼宇、饭店以及工业界、金融界在内的各个领域。

楼宇管理的社会化在经济发达国家里是非常普及的，有些看起来常规的事情由于社会化的管理和服务显得非常优越。例如：日本东京新宿区的野村证券“新都心”大厦，高50层，建筑面积近14万平方米，而管理该楼全部清扫工作的清扫课只有一名课长，其清扫任务全部由各种类型的47家公司承担，这些公司包括专门清洗外墙玻璃的清洁公司；取得有关部门许可的专业消毒的饮用水消毒公司；杀虫害公司；清洗地毯公司；甚至连清除粘结在地毯上的口香糖都有专门的公司承担。这些公司具有专用的工具、设备、其工作人员受过专门的训练，有的还取得了政府有关部门颁发的各类证书。主管课长的任务就是监督检查这些公司的进度和质量。其分工之细，设备之全，水平之高，令人瞠目结舌，淋漓尽致地体现了现代社会化服务的优势。试想，如果该幢大楼的全部清洗工作都由自有人员承担，那么，需要配备多少专用工具，需要培训多少专业人员，其复杂程度可想而知，更不用说自有人员的大量进入，给企业增加的一系列问题。例如，就餐、住房、休息室等，许多额外负担大大加重了。

在经济高度发达的国家中，楼宇的设备、系统管理在很大程度上依靠专业公司，特别是一些较为复杂或者是带有一定技术专利，技术保密的设备和系统更是如此。如电梯及其控制系统，楼宇中心控制室的自动切换及监测系统，消防报警系统等。

我国自上世纪八十年代起就开始借鉴国外的物业管理经验，探索适合我国国情的适应社会主义市场经济的社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理道路。这种物业管理从观念上、模式上以及管理的内容、广度和深度上都明显区别于原来的“房管局”式管理，从宏观角度看，其区别方要有以下方面：

1、变多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理公司的统一管理。

2、变过去那种单纯的房屋维修为对建筑物附属物、场地和环卫、治安、绿化、道路等实施全方位的维修、养护以及专业化的管理和多方面的综合性服务。

3、变政府部门行政性，福利型的管理为企业化、专业化、经营型的有偿服务。

4、变管理单位的终身制为由业主选择并通过合同方式在合同规定期限内的委托制。

这是一种和房地产的综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理，是随着住房制度改革的推进而形成的产权多元化格局相衔接的统一管理，是和建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。这种集高度统一的管理，全方位多层次的服务，市场化经营为一体的管理体制充满生机和活力，在发展过程中显示出了强大的生命力，开创了我国物业管理走向社会化的道路。

就物业管理的具体运作来说，其社会化进程之所以得以发展和普及，还因为它具有如下特点：

1、专业性强。专业服务公司大都是产品供货公司的连锁机构，其技术人员非常熟悉其产品的性能和特点，维修起来得心应手。特别是一些需政府有关部门认可的行业，其工作人员还必须具有相应的认证资格。

2、设备完善。由于专业的需要，这些公司都配备有专用设备或工具，品种齐全，有些是市场上不易购得或根本买不到的自制工具，这些设备和工具是楼宇业主无力或无需配置的。

3、服务周到。由于市场机制的因素，买卖双方市场非常明确，要想在市场竞争中取得胜利，就必须提供优质服务。先进的通讯设施，也为这一要求创造了条件。信息的准确、快捷、使急修和抢险工程也可迅速实施。

上述这些特点概括了楼宇管理社会化的优势所在，同时也指出社会化服务注定要深入到楼宇管理中来。

实际上，楼宇社会化管理的雏形在中国早已存在。例如：紧急消防车的出动，解决了楼宇的外救消防问题，对此，没有哪个大厦自备消防车；再如，卫生防疫，在发生传染病的区域，消毒检疫工作是由受过训练的专门人员完成，任何单位既无能力完成此项工作，也不需日常配备专门人员和专用工具、药剂来备患。当然，这些例子都属于极端情况，不一定具有普遍意义，但也确实说明了中国楼宇管理社会化并不是今天才有。

那么，在中国是否需要推进楼宇管理的社会化进程呢？答案是肯定的，不仅如此，楼宇管理逐渐走向社会化、专业将成为一种不可逆转的必然产物。

其主要原因有以下几个方面：

1、观念和意识的更新

在我国物业管理发展过程中，很长一个阶段里，人们的思想停留在一个封闭型的管理模式中。自己的物业自己管理，成了一件天经地义的事情。几乎每一个单位都设有自己的行政处、总务处、管理科，由这些部门来行使管理物业的职能。为了管理自己的物业，这些部门一般都设置一些水暖班组、电工班组、土建修缮、清洁班等专业技术部门进行物业的维修管理工作。机构臃肿，人浮于事。且大多由于管理人员素质较差、效率低下，管理水平很低。致使物业老化程度加快，有些竣工交用不长的大楼就显得很旧。这种管理模式反映出长期存在于人们头脑中的封闭意识。

随着我国第三产业的发展，服务市场也迅速崛起。专业化的清洁公司、保安公司、电梯维修公司、搬家公司、出租汽车公司乃至无所不为的三替公司纷纷成立，促进了社会化服务的极大发展。这些现象也为楼宇业主们开辟了一个崭新的思路：物业管理能否也走科学管理的社会化道路呢？为了提高经济效益和物业管理水平，一些有开拓创新精神的楼宇业主开始把目光转向了专业化服务的大市场，进行了由浅入深的尝试。有的先把局部的物业管理项目（如保安、清洁）委托给专业公司完成，取得经验或尝到甜头后，逐渐把其它项目向外委托，最终实现了物业综合管理的全面委托，彻底地从封闭型模式里走了出来。在这个过程中，实现了社会服务的观念和意识的更新和升华。不仅如此，随着物业管理水平的提高，人们逐渐认识到，物业管理绝不是一项简单工作，越来越完善的物业管理理论和管理方法表明，物业管理已经形成了一个新的科学领域，是一项综合了多种学科、有规可循的系统工程。掌握、运用这些理论和方法，不是一朝一夕的事情。科学的进步，使社会分工越来越细，许多客观因素都在起着制约作用。因此，必须走社会服务这条道路，才能实现科学管理、提高经济效益、保持物业高品位的目的。

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