第二十五条 市或者区、县房地产行政主管部门应当审核转让当事人的房地产权属转移登记申请,对当事人提交的文件不齐备的,应当一次性告知当事人需补充提交的全部文件;对当事人提交的文件齐备的,应当即时受理。对符合登记条件的,自受理之日起20个工作日内办理房地产权属转移登记;对不符合登记条件的,应当书面告知当事人不予登记的理由。
第二十六条 房地产开发企业应当对其出售的新建商品房承担质量保修责任。房地产开发企业应当与受让人在转让合同中约定保修范围、保修期限和保修责任。约定的保修期限不得低于国家规定的最低期限。保修期限自商品房交付之日起计算。新建商品房在保修期限内再转让的,房地产开发企业应当继续承担对该商品房的保修责任。
第二十七条 房地产转让当事人可以委托律师和房地产经纪机构代理房地产转让或者提供中介服务。受托人应当忠实、勤勉地履行职责。因受托人过错给房地产转让当事人造成损失的,房地产转让当事人可以要求受托人承担赔偿责任。
第二十八条 房地产行政主管部门应当归集房地产开发企业和房地产经纪机构在从事房地产经营活动中的有关信用信息,并按照规定公布。
第三章 商品房预售
第二十九条 房地产开发企业取得预售许可后,方可预售商品房。预售商品房,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金并取得国有土地使用权证,属于预售经济适用住房的,应当取得建设用地批准书;(二)取得建设工程规划许可证件和施工许可证件;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发的建设资金达到工程建设总投资的25%以上;(四)已确定竣工日期,且满足市房地产行政主管部门公布的预售最长期限。
第三十条 房地产开发企业申请商品房预售许可的,应当向市房地产行政主管部门提交下列文件:(一)本办法第二十九条第二款规定的事项证明文件;(二)工商营业执照和企业资质等级证书;(三)工程施工合同和施工进度说明;(四)包括经备案的测绘成果、房地产开发项目手册、销售机构和销售人员情况、住宅小区建设方案、房屋装饰装修及相关设备设施的交付使用情况、前期物业服务等内容的商品房预售方案;(五)已将土地使用权或者土地使用权连同在建工程设定抵押的,提交抵押权人同意抵押房屋转让的证明。房地产开发企业申请办理经济适用住房预售许可的,还应当提交经济适用住房销售价格的批准文件。
第三十一条 市房地产行政主管部门应当审核商品房预售申请,对申请人提交的文件不齐备的,应当一次性告知需补充提交的全部文件;对提交文件齐备的,应当即时受理。对符合本办法第二十九条规定的,市房地产行政主管部门应当自受理商品房预售申请之日起10个工作日内核发商品房预售许可证;对不符合预售条件的,应当作出不同意预售的决定并说明理由。市房地产行政主管部门应当将核发预售许可证的情况予以公布。
第三十二条 商品房预售许可证应当载明下列内容:(一)房地产开发企业名称;(二)预售许可证编号;(三)预售商品房的建设工程规划许可证编号;(四)预售商品房的坐落位
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置、幢号或者楼层、面积;(五)土地的用途和使用期限;(六)发证机关和发证日期。
第三十三条 房地产开发企业应当按照商品房预售许可证核准的内容预售商品房。预售时,房地产开发企业应当向预购人出示商品房预售许可证。任何单位和个人不得伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证。
第三十四条 房地产开发企业取得商品房预售许可证后,方可发布商品房预售广告、参加房地产交易展示活动。房地产开发企业发布商品房预售广告,应当在广告中明示房地产开发企业的名称、商品房坐落位置、商品房预售许可证编号。
第三十五条 房地产开发企业在预售商品住宅之前,应当公示有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和下列分摊情况:(一)被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积;(二)参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数;(三)不分摊的共用部位。共用建筑面积的分摊情况经公示并与第一个预购人签订预售合同后,房地产开发企业不得更改。房地产开发企业与预购人签订的预售合同中应当附有上述经公示的共用建筑面积分摊的内容。其他商品房预售时,房地产开发企业应当明示共用建筑面积分摊情况。
第三十六条 预售商品房的,当事人应当签订书面合同。商品房预售合同应当包括下列内容:(一)房地产开发企业和预购人名称或者姓名、住所;(二)商品房预售许可证编号;(三)商品房的坐落位置、结构、层高、建筑层数、阳台封闭情况;(四)商品房的用途;(五)土地使用权取得方式和期限;(六)预售的建筑面积、套内建筑面积和分摊的共用建筑面积;(七)预售的面积和实测面积误差的处理方式;(八)商品房附属设备和装修标准;(九)交付条件和日期;(十)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施的交付承诺;(十一)共用部位、共用设备设施所在位置、用途、交付使用时间;(十二)申请办理商品房权属转移登记手续的约定;(十三)违约责任;(十四)争议解决方式;(十五)当事人约定的其他内容。
第三十七条 房地产开发企业在签订合同前收取预付款性质的费用的,在签订预售合同时,所收费用应当抵作房价款;未能签订预售合同的,房地产开发企业应当向预购人返还所收费用。
第三十八条 房地产开发企业在与预购人依法解除预售合同之前,不得与他人签订同一商品房的预售合同。
第三十九条 房地产开发企业预售已抵押的商品房,应当征得抵押权人同意,并将抵押情况以及解除抵押的条件、时间书面告知预购人。房地产开发企业不得将已预售的商品房进行抵押。
第四十条 房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,向市或者区、县房地产行政主管部门申请办理预售合同登记备案手续。
第四十一条 商品房预售合同登记备案后,房地产开发企业与预购人变更预售标的物或者解除预售合同的,应当签订合同变更或者解除预售合同的协议,并依照本办法第四十条规定,由双方共同到原登记
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机关办理变更或者解除预售合同登记备案手续。
第四十二条 房地产行政主管部门应当加强预售项目建设和销售期间的监管,对房地产开发企业的下列违法行为,应当依法处理并督促其履行义务:(一)违规交易;(二)拖欠工程款;(三)延期交房;(四)未同步建设配套公共服务设施;(五)建设工程出现质量问题;(六)其他不依法履行合同的行为。
第四十三条 房地产开发企业应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证的规定建设商品房,不得擅自变更。房地产开发企业确需变更规划许可证规定内容的,应当书面征得受影响的预购人同意,并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给预购人的权益造成损失的,房地产开发企业应当给予相应的补偿。
第四十四条 预购人在预售合同登记备案后、商品房竣工前转让其预购的商品房的,按照下列规定办理:(一)未付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人应当取得房地产开发企业同意;(二)已付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。转让预购的商品房的,预购人与受让人应当签订书面合同,并在合同签订后15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售合同登记备案。
第四十五条 房地产开发企业预售商品房时设置样板间的,在签订预售合同前没有告知预购人实际交付的商品房质量、设备、装修标准、布局结构及其附属设施等与样板间是否一致的,实际交付的商品房应当与样板间一致。
第四十六条 商品房竣工后,房地产开发企业应当委托有资质的测绘单位对每套房屋的建筑面积、套内建筑面积和分摊的共用建筑面积进行测绘,并提供下列文件:(一)商品房预售面积测绘技术报告书;(二)商品房共用建筑面积分摊情况的说明文件。属于商品住宅的,说明文件的内容应当与依照本办法第三十五条规定公示的内容一致;根据本办法第四十三条第二款规定变更建设工程规划许可证内容,致使分摊的共用建筑面积情况发生变更的,还应当提供相应的批准规划变更的文件。受委托的测绘单位应当按照国家和本市有关技术规范进行实测,并出具商品房面积实测技术报告书和每套房屋的面积实测数据表。测绘单位对测绘成果质量承担责任。房地产开发企业应当允许购房人查询商品房面积实测技术报告书。
第四十七条 预售商品房按照套内建筑面积计价的,预售合同中载明的预售的套内建筑面积与实测的套内建筑面积发生误差时,按照合同约定的方式处理。合同中未作约定或者约定不明的,按照下列规定处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,根据实测面积结算房价款。(二)面积误差比绝对值超出3%的,预购人有权退房。预购人退房的,房地产开发企业应当在预购人提出书面退房要求之日起30日内退还预购人已付房价款及其利息。预购人不退房的,实测面积大于合同约定的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由预购人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归预购人。实测面积小于合同约定的,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还预购人;超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还预购人。本办法所称的面积误差比等于实测面积与合同约定面积之差除以合同约定面积乘以100%。
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