黄冈市人民政府关于规范房地产市场秩序的意见

    黄冈市人民政府关于规范房地产市场秩序的意见
    (黄政发[2007]21号)
    各县、市、区人民政府,龙感湖管理区、黄冈经济开发区管委会,市直各单位:
    为认真贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)精神,进一步规范我市房地产市场秩序,促进房地产市场健康发展,现就有关工作通知如下:

    一、加强房地产开发市场管理,规范开发建设行为
    (一)严格房地产市场准入和清出制度。房地产开发企业必须在核定资质等级范围内从事开发建设活动。房地产行政主管部门要严格按照有关规定,把好房地产市场准入关,依法查处无证或者超范围从事房地产开发经营等行为,对不具备资质的单位和个人挂靠有资质的开发企业从事房地产开发的,视为无资质开发。严禁伪造、涂改、出租、出借、转让、出卖房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的行为。要积极培育房地产市场,鼓励外来有实力和良好业绩的房地产开发企业进入本市从事房地产开发,外地房地产开发企业在本市区域内从事房地产开发的,必须到建设行政主管部门登记备案。要严格执行房地产开发企业清出制度,把是否有不良记录作为房地产开发企业资质年检和企业晋级、降级的审批条件。对未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的,由建设行政主管部门依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定予以查处。
    (二)严格房地产开发项目核准、审批制度。房地产开发项目应当符合土地利用总体规划、城市规划和房地产开发年度计划,房地产开发企业应当严格按照有关规定办理项目核准

www.fangchanshe.com 、用地、规划、建设和销售等手续。对经营性房地产开发项目,必须依法按招标、(来自:www.fangchanshe.com)拍卖、挂牌出售的方式取得土地使用权,足额缴纳土地出让金,并按出让合同约定的条件和期限开发、利用土地;房地产开发项目规划方案一经批准不得擅自变更,确需变更的,必须按原审批程序报规划部门审批。
    严格房地产开发项目核准程序。房地产企业申请新开发的房地产项目,应当先向房地产行政主管部门提出房地产开发项目申请,房地产行政主管部门审查后,核发房地产开发项目建设条件意见书,再报发展改革部门核准,否则房地产行政主管部门不予办理商品房预售许可证及房屋所有权证。
    房地产开发项目应当实行项目资本金制度,项目资本金占项目总投资的比例应不低于35%,分期实施的开发项目,按分期实施的项目总投资和相同的比例执行资本金制度。
    开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中,定期送房地产行政主管部门备案,未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册报送备案的,依据建设部《城市商品房销售管理办法》予以查处。
    (三)严格商品房预售许可管理。房地产行政主管部门要按照法定程序和许可条件,严格把好商品房预售许可关。未取得商品房预售许可证的项目,房地产开发企业不得非法预售商品房,也不得以认购(包括认订、登记、选号等)、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的,房地产行政主管部门应当责令其限期整改;对拒不整改的,依据《城市房地产开发经营管理条例》以及建设部《城市商品房预售管理办法》等法律法规进行查处。
    (四)加强商品房预(销)售合同管理。房地产开发企业应当参照建设部、国家工商总局联合监制并推广使用的商品房买卖合同示范文本,与购房者签订商品房预(销)售合同。房地产开发企业在制定商品房销售合同格式条款时,不得免除自己责任、加重购房人责任,或排除购房人合法权利。房地产行政主管部门应严格预售合同登记备案制度,落实购房“实名制”。《商品房买卖合同示范文本》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》应在订立合同前向购房人明示,未按照规定向买受人明示的,房地产行政主管部门应当依据《城市商品房销售管理办法》予以查处。
    (五)严格执行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。房地产开发企业在商品住宅交付使用时,应当

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    (六)加强房地产广告和展销活动管理。未取得商品房预售许可证的房地产项目,不得发布商品房预售广告。广告发布单位要对房地产广告内容的真实性进行必要的审查,杜绝虚假广告和其他违法违规广告。对未取得预售许可证发布预售广告的,承诺售后包租、返本销售的,广告中有关房地产项目名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等内容虚假违法的,建设、工商、价格、房地产行政主管部门应当责令限期改正;逾期不改正的,依法严肃查处。
    工商行政管理部门会同房地产行政主管部门要加强对房地产展销活动的审查和监管,有严重违法违规不良记录的房地产企业和不具备预(销)售条件的商品房项目,不得参加展销活动。

    二、加强房地产交易市场管理,规范房地产交易市场秩序
    (一)加强房地产转让管理。房地产转让当事人应在房地产转让合同签订后90日内,持房地产权属证书、当事人合法证明、转让合同等有关文件向房地产行政主管部门提出转移登记申请并申报成交价格。在办理完房产转移登记后,30日内持变更后的房屋所有权证到国土资源管理部门办理土地变更登记。房地产权利人转让房地产应当如实申报成交价格,不得瞒报或作不实申报。房地产转让应当根据《湖北省实施〈中华人民共和国城市房地产管理法〉办法》规定,由房地产价格评估机构进行价格评估,以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据,成交价格明显低于正常市场价格的,以评估价格作为缴纳税费的依据。未申请房地产转移登记的,依据《湖北省实施〈中华人民共和国城市房地产管理法〉办法》第三十五条的规定予以查处。
    (二)加强房地产抵押管理。自签订房地产抵押合同之日起30日内,抵押当事人应当到房地产行政主管部门办理抵押登记手续。房地产行政主管部门就地产涉及的权属问题交由国土资源管理部门签署意见后,向登记人出具登记证明。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。以预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后重新办理房地产抵押登记。同一房地产设定两个以上抵押权时,以抵押登记的先后顺序受偿。依法设定的房地产抵押,受国家法律保护。抵押当事人未申请抵押登记的,依据《湖北省实施〈中华人民共和国城市房地产管理法〉办法》第三十五条的规定予以查处。
    (三)加强房地产经纪管理。房地产行政主管部门要全面清理、整顿房地产中介服务机构,依法查处未取得资质证书、未履行备案手续、超范围从事中介业务以及中介行为不规范的房地产中介服务机构。凡从事房地产经纪活动的经纪机构及其分支机构,应向工商行政管理部门申领营业执照,并在一个月内到房地

www.fangchanshe.com 产行政主管部门办理备案。房地产经纪人承办经纪业务,(来自:www.fangchanshe.com)应当采用房地产、工商管理部门制定的房地产经纪合同示范文本,并附有执行该项经纪业务的房地产经纪执业人员的签名。对房地产经纪人利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用,在代理买卖过程中赚取差价等违规行为,由房地产、价格、工商管理部门依据各自职责,依法查处。

    三、加强房地产租赁市场管理,规范房屋租赁市场行为
    (一)用于出租经营的房屋必须符合法律、法规的规定,否则,不得对外出租。
    (二)房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁活动当事人应当在租赁合同签订后30日内向房地产行政主管部门申请登记和备案。申请登记备案时需提交书面租赁合同、房屋所有权证书和当事人合法证件。若出租共有房屋或已抵押的房屋,应提交其他共有人或抵押权人同意出租的证明。

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