平凉市人民政府关于印发《平凉市物业管理实施办法》的通知

    物业管理服务质量根据《甘肃省住宅物业管理服务标准》制定,超出服务标准范围的服务质量,双方另行约定。

    第三十二条 物业管理区域内,由物业管理企业负责生活垃圾的清扫工作,并归集至垃

www.fangchanshe.com 圾桶(箱、房),所在地环卫部门负责及时清运。清扫、清运工作不得影响业主的正常生活。

    第三十三条 环卫部门除根据政府相关规定收取城市垃圾处理费外,不得再向建设单位、物业管理企业和业主收取其他费用。

    第三十四条 物业服务收费根据物业的性质,物业公司资质等级及提供服务的内容、特点等不同情况,分类定级,实行政府指导价和市场调节价。

    普通住宅及同一物业管理区域内非住宅的公共服务收费实行政府指导价。由市、县价格行政主管部门,会同同级物业管理行政主管部门根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务标准等因素,核定服务等级,按照审批权限,核定并定期公布相应的基准价及其浮动幅度。

    高档住宅、非居住用房的公共服务收费、满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办收费,实行市场调节价。

    第三十五条 物业服务收费必须遵循合理、公开、质价相符的原则,实行明码标价。物业管理企业必须在物业管理区域内显着位置以书面形式公布物业管理服务与收费的项目和标准等相关内容。

    第三十六条 前期物业服务合同生效之日至销售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用,由建设单位承担。销售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;房屋销售合同未约定的,由建设单位承担。根据房屋销售合同约定,已具备交付条件的房屋,因物业买受人的原因未及时办理入住手续的物业服务费用,由物业买受人承担。

    第三十七条 物业管理区域内,由物业管理企业为业主提供停车管理服务,相关收费标准按照物价部门的规定执行。业主大会成立后,车辆在公用部位的停放、管理等事项,由业主大会决定。车主对车辆有保管要求的,由车主和物业管理企业另行签订保管合同。

    执行公务的党、政、军、警、抢险、救护等特种车辆及业主搬家的车辆,在物业管理区域内停放,不得收费。物业管理区域内车辆应在指定的停车位停放,不得影响其他车辆和行人的正常通行。对不按规定停放影响小区道路畅通或影响小区公共安全的,物业管理企业有权移动车辆或按协议进行处理,由此产生的费用由停车人承担。

    第三十八条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。上述单位可与物业管理企业签订有偿服务合同,委托物业管理企业向业主或者使用人代收有关费用。物业管理企业接受委托代收有关费用的,不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用。物业管理企业未接受委托的,有关费用由上述单位自行收取。

    第三十九条 为保证前期物业管理服务的正常运行,开发建设单位应承担物业管理企业的开办费用、前期介入费用、接管验收费用、由于项目分期建设造成的前期物业管理服务费不足的补贴等。具体补贴标准及支付方式由开发建设单位与物业管理企业,根据项目规模、配套等因素协商确定,任何部门和单位不

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    第五章 物业的使用与维护

    第四十条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单位住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按规定交纳物业共用部位、共用设施设备维修资金(简称专项维修资金)。

    (一)商品住房销售时,购房者与开发建设单位应当签订有关维修资金缴交约定。购房者须按购房款的2%向开发建设单位缴交维修资金。公有住房出售后的维修资金由售房单位按多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%的比例提取,购房个人按购房款2%的比例缴纳。尚未归集的,应按上述规定比例一次性提取或分年、分季提取。已提取的专项维修资金, 须纳入物业所在地县(区)物业管理行政主管部门设立的专项维修资金账户统一管理。

    (二)专项维修资金不敷使用时,经业主委员会研究决定,可按业主占有的物业建筑面积比例向业主续筹。

    (三)专项维修资金属业主所有,不计入物业销售收入。专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造。

    (四)业主转让房屋时,其房屋共用部位、共用设施设备维修资金不予退还,随房屋所有权同时过户;房屋建筑由于拆除等原因灭失的,其共用部位、共用设施设备维修资金余额退还售房单位和产权人。

    (五)新建房屋或二手房交易时,房屋产权部门应审查维修资金的归集情况,对尚未按比例交清维修资金的房屋,不得办理房屋产权初始登记和转移、变更登记。

    第四十一条 市建设局负责全市专项维修资金归集和使用工作的监督管理。各县(区)物业管理行政主管部门具体负责本辖区内专项维修资金的归集和监督管理。

    业主委员会成立之前的专项维修资金由物业所在地县(区)物业管理行政主管部门代管;业主委员会成立后,物业所在地县(区)物业管理行政主管部门应在专项维修资金账户下为业主委员会开设二级账户,将已缴纳的专项维修资金全额转入该账户,由业主委员会管理。

    物业管理行政主管部门应当委托专业银行办理专项维修资金的设立、储存、提取、查询等手续,并与委托银行签订监督管理协议。专项维修资金应当按幢设账,核算到户。

    第四十二条 已建立专项维修资金的物业,需使用维修资金的,应于上年末由物业管理企业提出使用计划,经业主或业主大会审议通过后,报物业所在地县(区)物业管理行政主部门审查核拨。

    第四十三条 开发建设单位不得将物业共用部位的所有权或使用权单独转让。

    第四十四条 开发建设单位应当按所开发小区总建筑面积千分之四的比例(最低不得少于40平方米)将物业管理用房、社区办公和活动用房纳入建设项目配套计划,与建设项目同步设计、同步施工

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    第四十五条 建设单位在申请房屋销(预)售许可时应提交物业管理用房、社区办公和活动用房的建设方案;在申请房屋所有权初始登记时,应当提交物业管理用房、社区办公和活动用房的幢号、室号、面积、建设手续等相关资料。

    第四十六条 物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,建设单位对接管验收中发现的问题应及时整改。

    第四十七条 物业管理区域内下列共用部位、共用设施归全体业主共有,其所有权不得分割、转让、抵押,其用途不得擅自改变:

    (一)物业管理用房、社区办公和活动用房;

    (二)门卫室、警务室、监控室、共用走廊;

    (三)按规划设置标准配套建设使用的地下室;

    (四)按规划配套建设使用的公用非机动车车库、露天机动车位;

    (五)公共绿化、道路、场地;

    (六)建设单位在房屋销售合同中未明确所有权归属,且不能证明其享有所有权的其它配套设施;

    (七)其它依法归全体业主的设施设备。

    第四十八条 物业管理区域内的幼儿园、会所、规划配套以外的机动车车库(位)的归属,有约定的,按照约定;没有约定或约定不明确的,属全体业主共有。产权属开发建设单位的,应当缴交维修资金。

    第四十九条 物业管理区域内的停车位(库),应当优先提供本物业管理区域内的业主、使用人使用。机动车的车库(位)应向本物业管理区域内的业主出售、出租,且以出售一套商品房随售一个机动车库(位)为限。商品房销售完毕后仍留有机动车库(位)的,不受此限。产权人转让房屋的,机动车车库(位)应当随之一并转让。

    第五十条 物业管理单位将物业共用部位配套设施经营、出租的,与承租方签定的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过物业管理服务合同中约定的物业管理单位受聘期限。

    第五十一条 利用物业共用部位获取的收益,归共同拥有该物业的业主所有,扣除适当的管理费用后,将收益百分之三十用于补贴物业管理企业,百分之七十补充进入专项维修资金。也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要,但合同另有约定的除外。

    第五十二条 车辆停放或行驶时造成小区公共设施损坏的,物业管理企业应责令责任人赔偿损失,业主委员会有权要求责任人赔偿损失。

    第五十三条 工程、营运车辆未经许可,不得进入物业管理区域;业主大会会议或业主公约有约定的,从其约定。

    第五十四条 业主和使用人在使用房屋和公建配套设施设备时禁止下列损害公共利益的行为:

    (一)损坏房屋承重结构,破

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    (二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备;擅自移动共用设施设备;

    (三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益;

    (四)在物业共用部位乱搭乱建、堆放杂物;

    (五)侵占绿地、毁坏绿化;

    (六)随意倾倒或者丢弃杂物、垃圾;

    (七)堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品,超标准排放污染物或者发出超标准的噪声和振动;

    (八)未经批准摆摊设点;

    (九)无序停放车辆;

    (十)在建筑物和构筑物上乱悬挂、乱涂写、乱刻画、乱张贴,擅自改变房屋外观外貌;

    (十一)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;

    (十二)在消防通道上设置路障,损坏或者挪用消防设施;

    (十三)聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德行为;

    (十四)违反规定饲养家禽、家畜或者种植蔬菜;

    (十五)法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

    第五十五条 业主或者使用人装饰装修房屋,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人和装饰装修企业。

    使用人对房屋进行装饰装修应当取得业主的书面同意。

    第五十六条 业主、使用人和装饰装修企业应当与物业管理企业签订房屋装饰装修管理服务协议。

    住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容:

    (一)装饰装修工程的实施内容;

    (二)装饰装修工程的实施期限;

    (三)允许施工的时间;

    (四)废弃物的清运与处置;

    (五)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求;

    (六)禁止行为和注意事项;

    (七)管理服务费用;

    (八)违约责任;

    (九)其他需要约定的事项。

    第五十七条 业主、使用人不得拒绝物业管理企业根据装饰装修管理协议的约定对装饰装修活动的监督检查。

  

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