青海省城市住宅区物业管理暂行办法

    第一章 总则
    第一条 为加强我省城市住宅区物业管理,明确业主(住户)、物业管理公司、开发建设单位及有关部门的权利和义务,保障住宅区物业功能的正常发挥,为业主(住户)创造一个安全、舒适、文明、和谐的生活环境。根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》及有关法律、法规的规

    定,结合本省实际,制定本办法。

    第二条 本办法适用于在本省行政区域内从事城市新建住宅区的开发建设、物业管理和服务工作的单位和个人,以及住宅区的业主(住户)和使用单位。

    第三条 本办法下列用语的含义是:

    住宅区是指住宅小区、住宅组团及其他物业。

    物业管理是指物业管理公司受物业业主(住户)的委托,对住宅区内各类房屋建筑及配套的公用设施、设备、绿化、环境卫生、治安秩序等进行管理、维护、修缮和整治的服务活动。

    业主是指住宅区内住宅及其他物业的产权所有人。

    住户是指住宅区内住宅及其他物业的业主、承租人和其他非业主使用人。

    第四条 住宅区物业管理实行业主(住户)自治与物业管理公司专业服务相结合的管理模式。

    第五条 省建设厅负责全省城市住宅区物业管理的归口管理工作;

    州(地、市)县级人民政府房地产(建设)行政主管部门主管本行政区域内的城市住宅区物业管理工作。

    第六条 各级人民政府市政、绿

www.fangchanshe.com 化、卫生、交通、治安、供水、供电、供气、供热等行政主管部门,按职责分工、负责住宅区管理中有关工作的监督、指导与协调。

    第七条 业主(住户)有参加住宅区物业管理的权利,并有合理使用房屋和公用设施、维护住宅区公共秩序、遵守住宅区物业管理规定的义务。

    第八条 城市住宅区应当依照本办法成立物业管理委员会(以下简称管委会)。管委会由业主(住户)大会选举产生,代表和维护住宅区全体业主和住户的合法权益,依照本办法、业主(住户)公约和管委会章程行使职权。

    第九条 物业管理公司依据本办法和物业管理合同、管理办法对住宅区实施物业管理。

    第二章 业主(住户)大会及管委会

    第十条 住宅区已交付使用且入住率或房屋出售率达到百分之五十以上时,开发建设单位或已经实施管理的物业管理公司应当及时向县级以上人民政府房地产(建设)行政主管部门提出书面报告,由房地产(建设)行政主管部门组织开发建设单位或物业管理公司召集第一次业主(住户)大会,选举产生管委会。

    业主(住户)也可依照本办法自行召开业主(住户)大会,选举产生管委会。管委会成立后,业主(住户)大会由管委会负责召集。

    第十一条 业主(住户)大会由本住宅区的业主(住户)组成。

    业主(住户)大会必须过半数以上有投票权的业主(住户)出席才能举行。业主(住户)可以委托代理人出席业主(住户)大会,不满十八岁的业主(住户)由其法定代理人出席。

    第十二条 业主(住户)大会至少每年召开一次,管委会应负责在会议召开七日前将业主(住户)大会召开日期和内容送达每名业主(住户)。

    经20%以上持有投票权的业主(住户)提议,可以召开临时业主(住户)大会。管委会应当在接到提议后十五日内就提议的内容召开临时业主(住户)大会。

    第十三条 业主(住户)大会的决定,必须由出席会议的业主(住户)所投票数的过半数通过才有效。

    投票方式可采取:住宅房屋每户一票;非住宅房屋建筑面积100平方米以上的,每100平方米为一票;建筑面积100平方米以下的,按房屋产权证每证一票。

    第十四条 业主(住户)大会是住宅区物业管理的最高决策机构,行使下列职权:

    (一)选举、罢免管委会的组成人员;

    (二)监督管委会的工作;

www.fangchanshe.com     (三)听取和审查管委会的工作报告;

    (四)决定住宅区内关于业主(住户)利益的重大事项;

    (五)制定和修改业主(住户)公约;

    (六)改变或撤消管委会不适当的决定;

    (七)批准或修改管委会章程。

    第十五条 管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。

    管委会委员的数额可根据实际情况由业主(住户)大会确定,但最低不能少于五人。管委会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的人员担任。

    管委会可根据工作需要,设置专职工作人员,负责处理日常事务。

    第十六条 选举产生的管委会,应当经县级以上人民政府房地产(建设)行政主管部门登记确认,登记确认日期为管委会成立日期。

    第十七条 管委会是业主(住户)大会的执行机构,负责向业主(住户)大会报告工作,每届任期两年,委员可以连选连任。

    管委会会议由管委会主任根据工作需要召集,并可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员参加。

    第十八条 管委会的权利:

    (一)召集和主持业主(住户)大会;

    (二)采取公开招标或其他方式,选聘物业管理公司对本住宅区进行物业管理,并与其签订物业管理合同;

    (三)审议物业公司制定的本住宅区物业管理办法、住宅配套工程和重大的维修工程项目;

    (四)检查、监督各项管理工作的实施及各项规章制度的执行;

    (五)审议住宅区物业管理服务费的收费标准和使用情况。

    第十九条 管委会的义务:

    (一)根据业主(住户)的意见和要求,对物业管理公司的管理工作进行检查和监督;

    (二)协调物业管理公司落实各项管理工作;

    (三)接受业主(住户)的监督;

    (四)接受房地产(建设)行政主管部门及各有关行政主管部门的监督指导。

  &

www.fangchanshe.com nbsp; 第二十条 管委会讨论决定问题,应当采取少数服从多数的原则。

    第三章 物业管理公司及其职责

    第二十一条 物业管理公司是具有一定的专业管理能力,依法成立的具有独立法人资格的经济实体。

    设立物业管理公司,首先须经工商行政管理部门核定企业名称,同级房地产(建设)行政主管部门签署初审意见,领取《法人营业执照》。在领取《法人营业执照》后30日内,按照规定的程序和需要提交的材料,到省建设厅进行资质审查备案,办理《物业管理资质证书》后,方可从事物业管理。

    第二十二条 开发建设单位在管委会成立前自行选聘具备资质的物业管理公司,经管委会认可,可继续聘用,物业管理合同改由管委会与物业管理公司重新签订。对于不能履行原聘用合同的物业管理公司,管委会可以不予聘用,重新选聘物业管理公司。

    开发建设单位在管委会成立前选聘物业管理公司,其管理费用由开发建设单位承担。

    第二十三条 物业管理公司应依据物业管理合同和管理办法对住宅区实施物业管理。

    物业管理合同应当包括以下内容:管理事项、管理服务标准、管理权限、管理费用、合同期限、权利义务、监督检查、违约责任及其他。物业管理合同应当采用由省建设厅、省工商行政管理局统一制定的示范文本。

    第二十四条 从事住宅区物业管理的专职人员应当经过房地产(建设)行政主管部门的业务培训后,方可上岗。

    第二十五条 物业管理公司所管理住宅区物业的范围:

    (一)房屋的管理、维修、养护;

[1] [2] [3]  下一页