第二十六条 商品住宅、非住宅专项维修资金的支出原则上按修缮涉及范围内产权人所拥有的专有部分占修缮涉及范
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围内建筑物总面积的比例进行分摊。具体规定如下:
(一)物业管理区域内楼房外共用部位、共用设施设备的维修资金,除由专业管理部门维护管理及责任人负担部分外(来自:www.fangchanshe.com),由全体产权人按其所拥有的专有部分占建筑物总面积的比例分摊。
(二)单幢楼房的共用部位、共用设施设备的维修资金,由该幢楼房内全体产权人按其所拥有的专有部分占该幢建筑物总面积的比例分摊。
(三)专属于一个单元(层)的共用部位、共用设施设备的维修资金,由该单元(层)内全体产权人按其所拥有的专有部分占该单元(层)总建筑面积的比例分摊。
(四)专属于一个单元内单侧立厅的共用部位、共用设施设备的维修资金,由该单元内该侧立厅全体产权人按其所拥有的专有部分占该单元该侧立厅总建筑面积的比例分摊。
第二十七条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或公有住房的,开发建设单位或公有住房管房单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅或公有住房的建筑面积占物业总建筑面积的比例,分摊维修和更新、改造费用。
第二十八条 商品住宅、非住宅专项维修资金使用前必须具备以下前提条件:
(一)已成立业主委员会并备案;
(二)业主委员会已在专项维修资金专户管理银行开立专用账户;
(三)专项维修资金足额归集到位,或有部分专项维修资金已归集到位,部分未归集到位的相关产权人补交专项维修资金或书面承诺按分摊额承担费用;
(四)需要修缮的共用部位、共用设施设备保修期满,且符合专项维修资金使用范围;
(五)专项维修资金已按本办法第十四条的规定划转完毕。
第二十九条 专项维修资金划转业主大会管理后,需要使用专项维修资金的,按照以下程序办理:
(一)业主委员会提出使用方案,使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、分摊范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用专项维修资金的情况的处置办法等。
(二)业主大会依法审议通过使用方案。业主委员会根据修缮项目,应将修缮申请报告、开发建设单位出具的《住宅质量保证书》、工程预算书、工程进度计划、修缮涉及范围内专项维修资金归集情况及分摊情况说明等提交业主大会审议。经修缮涉及范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上且占房屋产权人总数2/3以上的产权人同意后,形成书面决议与上述材料一并报市维修资金管理中心备案。
(三)业主委员会组织实施使用方案。原则上应采取招标方式选聘具有相应资质的施工企业。具体可参照国家和省、市有关工程招投标管理规定实行。业主委员会应与施工企业签订工程委托合同。施工企业按工程委托合同全额垫款进行施工。
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(四)工程结束后,由业主委员会或其聘用的专业机构进行验收,验收合格后出具书面证明。验收资料应报市维修资金管理中心备案。
(五)工程竣工验收合格后,业主委员会应委托第三方审计机构进行工程决算审计。业主委员会须在审计完毕的工程决算书上加盖公章并向全体产权人公布。
(六)决算审计完毕后,施工企业持工程委托合同、工程决算书、业主委员会出具的验收合格证明到市维修资金管理中心办理审核手续。审核通过后,专户管理银行应将专项维修资金支出额根据本办法第二十六条的规定进行具体分摊,计入各房屋的三级账户。专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至施工企业。
第三十条 发生危及房屋安全等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,由市房产局组织代修,维修费用从相关产权人专项维修资金三级帐户中列支。
第三十一条 公有住房房改出售后,售房单位从售房款中提取的专项维修资金本金及利息由售房单位统筹使用。
(一)该部分专项维修资金本金支出以幢为单位,按每幢房屋的剩余使用年限分年度列支。该幢房屋专项维修资金每年产生的利息一并统筹支出使用。
单幢房屋每年专项维修资金计划支出额=该幢房屋每年年初专项维修资金本金总额/该幢房屋剩余使用年限+该幢房屋专项维修资金上一年度产生的利息
(二)售房单位每年计划统筹支出的专项维修资金总额等于各单幢房屋每年专项维修资金计划支出额与城维费投资之和。
售房单位每年计划统筹支出的专项维修资金总额=各单幢房屋每年专项维修资金计划支出额+城维费投资
(三)每年年初,售房单位应编制本年度专项维修资金使用计划。每年年末,由售房单位上一级主管部门组织工程竣工验收,审计决算。本金支出额按幢分摊到户。节余或超支部分均转入下一年度列支。
房改房户分摊额=房改房户专有面积/该幢房屋房改房总建筑面积×该幢房屋专项维修资金当年本金支出额
第三十二条 公有住房房改出售后,住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,依据售房单位编制的施工计划,按照下列规定分摊:
(一)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关产权人和公有住房房改售房单位按照所交存专项维修资金的比例分摊;其中,应由产权人承担的,再由相关产权人按照本办法第二十六条之规定,参照商品住宅、非住宅专项维修资金的支出进行分摊。
(二)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中,售后公有住房应分摊的费用,再由相关产权人和公有住房房改售房单位按照所交存专项维修资金的比例分摊。
第三十三条 下列费用不得从专项维修资金中列支:
(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。
(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。
(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。
(四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
(五)私有房屋自用部位和自用设备的维修养护及更新费用,由产权人自行承担,不得使用专项维修资金。
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>第六章 专项维修资金的续筹
第三十四条 1999年9月1日以前购买商品住宅、非住宅的产权人,应按本办法的规定建立专项维修资金。
1999年9月1日以后购买商品住宅、非住宅但在办理产权时没有交纳专项维修资金的产权人,应按本办法的规定补交专项维修资金。
从未交纳过专项维修资金的,在房屋产权转让时须按本办法的规定补交专项维修资金。
第三十五条 本办法施行前,公有住房房改出售后,相关产权人从未交纳过专项维修资金的,在房屋产权转让时须按本办法的规定补交专项维修资金。
第三十六条 专项维修资金二级或三级账户资金余额不足按规定首次归集总额的30%时,应按产权人所拥有的专有部分占建筑物总面积的比例由产权人向市房产局续筹。具体的续筹标准,由业主委员会召开业主大会讨论决定。业主委员会须将会议通过的书面决议报市房产局备案。
第三十七条 产权人必须遵守业主大会续筹专项维修资金的决议。在业主大会决议通过后30日内,持产权证到专项维修资金专户管理银行交纳续筹资金。
第七章 修缮范围
第三十八条 本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内产权人或者单幢住宅内产权人及与之结构相连的非住宅产权人共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
第三十九条 本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅产权人或者住宅产权人及有关非住宅产权人共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、护坡墙、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四十条 私有产权房屋的自用部位、自用设施设备是指进户门以内由产权人独自使用的卫生洁具、门窗、非承重墙、内墙面、地面、顶棚和阳台等。
第八章 监督审计
第四十一条 业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行核对专项维修资金账目,并向全体产权人公布下列情况:
(一)专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;
(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;
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