辽宁省大连市人民政府
(大连市人民政府1995年12月26日大政发〔1995〕94号文件公布,根据2008年3月31日《大连市人民政府关于修改14件市政府规章的决定》修正)
第一条 为了做好大连市土地增值税的征收管理工作,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和国家有关规定,制定本办法。
第二条 凡在大连市范围内转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物(以下简称房地产)并取得收入的各类企业、事业单位、国家机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,均应按照本办法缴纳土地增值税。
土地增值税也适用于涉外企业和个人、外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨、港澳台同胞等,只要转让房地产并取得收入,均应按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和本办法的规定缴纳土地增值税。
第三条 土地增值税的征税对象是转让房地产所取得的增值额。
第四条 增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除本办法第六条规定扣除项目金额后的余额。
第五条 纳税人转让房地产的收入,包括货币收入、实物收入及其他收入。
第六条 计算增值额允许扣除的项目:
(一)取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按照国家、省、市规定缴纳的费用。
(二)开发土地和新建房及配套设施成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)。包括与房地产开发项目有关的销售费用、财务费用、管理费用。财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和5%计算扣除(来自:www.fangchanshe.com)。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%计算扣除。
(四)旧房及建筑物的评估价格,指在转让已使用或者已转让的房屋及建筑物时,由政府相关部门批准设立的房地产评估机构,依据房地产重置成本进行成新折扣评估的价格,评估价格必须经税务部门确认。
(五)与转让房地产有关的税金,指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、及因转让房地产交纳的教育费附加、地方教育附加。
(六)对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和加计20%的扣除。
第七条 土地增
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值税的适用税率:
土地增值税实行四级超率累进税率。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
第八条 土地增值税的计算
土地增值税按增值额乘以适用税率减除扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体计算公式如下:
(一)增值额未超过扣除项目金额50%的,
土地增值税税额=增值额×30%;
(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的,
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%;
(三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的,
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%;
(四)增值额超过200%,
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%;
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
第九条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
第十条 纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务部门确认的其他方式计算分摊。
第十一条 减免税规定
(一)纳税人建造普通标准住宅,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。
(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。
(三)因城市实施规划和国家建设的需要,纳税人自行转让房地产的,经税务部门审核符合相关政策规定的,可免征土地增值税。
(四)对个人转让其自有自用、超过普通标准住宅标准的住宅,经向税务部门申报批准,凡居住满五年或五年以上的,免征土地增值税。居住满三年不满五年的,减半征收土地增值税;居住未满三年的,按规定计征土地增值税。
(五)对个人转让其自有自用普通标准住宅,免征土地增值税。
(六)属于按房改有关规定再转让房地产的,按房改有关规定执行。
第十二条 纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收:
(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;
(二)提供扣除项目金额不实的;
(三)转让房地产成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。
第十三条 凡转让房地产并须根据房地产评估价格计税的,应当由政府相关部门批准设立的房地产评估机构受理评估业务。
纳税人因计算土地增值税而发生的评估费用,允许作为扣除金额在计征土地增值税时给以扣除。
第十四条 土地增值税以纳税人转让房地产所取得收入(包括预收款)的当天为纳税义务发生时间。
第十五条 凡在大连市行政区域内转让土地使用权、房屋所有权的单位和个人,应在房地产转让
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合同签订之日起七日内向主管税务部门纳税申报,并提交与转让土地使用权、房屋所有权有关的资料;在取得收入之日起七日内,到主管税务部门,按规定缴纳土地增值税。房地产行政管理部门凭纳税证明(免税证明)发放土地使用权证书或者房屋所有权证书。
第十六条 纳税人开发并转让房地产,应当按照大连市地方税务部门关于土地增值税预征及清算的相关规定预缴或清算土地增值税。
第十七条 关于纳税地的确定
(一)凡在大连市内四区(中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区)办理税务登记并转让坐落在市内四区的房地产的纳税人,均应向主管税务部门缴纳土地增值税。
(二)未在大连市办理税务登记的单位或个人转让房地产,应当向房地产坐落地的主管税务部门缴纳土地增值税。
(三)单位或个人转让坐落在市内四区以外各县(市)、区的房地产的,应向房地产坐落地主管税务部门缴纳土地增值税。
(四)纳税人转让的房地产座落地跨两个或两个以上管辖地区的,原则上应按房地产所在地分别申报纳税。申报划分标准,以管辖区分界线来确定各自所占该房地产的比例。如果划分不清或无法划分的及产生纳税纠纷的,由大连市地方税务部门根据实际情况确定其纳税地点。
第十八条 大连市土地增值税普通标准住宅的标准,按市政府确定并公布的“普通住房”的标准执行。
第十九条 土地增值税由地方税务部门征收。规划和房地产行政管理部门协助地方税务部门做好土地增值税征收工作。
第二十条 纳税人未按有关规定缴纳土地增值税或未提供税务部门出具的土地增值税纳(免)税证明的,规划和房地产行政管理部门不得为其办理有关权属变更手续和证照。违者,由税务部门按有关法律法规予以处罚。
第二十一条 纳税人未按规定的期限办理纳税申报、未按规定提供与转让房地产有关资料;不如实申报房地产交易金额;无理拒绝税务部门依法对纳税人的纳税情况进行检查的,由税务部门按规定依法查处。
第二十二条 本办法自一九九四年一月一日起施行。本办法施行前有关土地增值费征收规定(指与本办法规定的计征对象相同的土地增值费,土地受益金等),与本办法相抵触的,同时停止执行
