厦门市房地产企业土地增值税清算管理办法（2014）

厦门市房地产企业土地增值税清算管理办法（2014）提要：本《办法》所称土地增值税清算工作主管税务机关（以下简称主管税务机关）为各区地方税务局以及被赋予税费征收职能的直属、派出单位

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　　厦门市房地产企业土地增值税清算管理办法（2014）

　　厦门市地方税务局

　　第一章  总则

　　第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）（以下简称187号文）、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)（以下简称91号文) 等有关规定，结合我市房地产开发经营业务的特点，制定本办法（以下简称《办法》）。

　　第二条  《办法》适用于从事房地产开发的企业（以下简称纳税人）。

　　第三条  《办法》所称土地增值税清算（以下简称“清算”），是指纳税人在房地产项目符合清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算该房地产项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税纳税申报表》（见附件一），向主管税务机关提供清算资料，办理清算申报，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

　　第四条  纳税人应根据国家税收法律、法规、规章以及《办法》等规定，办理项目登记、报送土地增值税涉税资料、开展房地产项目核算以及办理其他有关涉税事项。

　　第五条  纳税人应当如实申报缴纳土地增值税清算税款，并对清算申报的真实性、准确性和完整性负责。

　　第六条  本《办法》所称土地增值税清算工作主管税务机关（以下简称主管税务机关）为各区地方税务局以及被赋予税费征收职能的直属、派出单位。

　　第七条  主管税务机关应及时开展清算审核工作，重点对纳税人清算申报收入、扣除项目金额等情况进行审核。

　　第二章  项目管理

　　第八条 纳税人应当按照主管税务机关房地产项目管理的要求和土地增值税清算管理规定，从取得土地使用权开始，就房地产项目立项、规划设计、施工、预售（销售）、竣工验收、工程结算、项目清盘等情况及时向主管税务机关报告。

　　主管税务机关应当做好项目跟踪管理工作。房地产项目土地增值税管理应当保持连续性，不得因房地产项目的土地增值税纳税　　人、主管税务机关、税务管理人员发生变化而中断、中止。

　　第九条  纳税人应当按照财务会计制度的要求，做好财务会计核算工作。

　　纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应当按照清算要求按不同期间和不同项目归集有关收入、成本、费用。

　　第十条  纳税人同时开发多个项目或者分期开发项目的，应当按项目或按分期项目开具发票，并按《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的要求做好发票的开具、保管工作。

　　第十一条 纳税人应当自取得房地产项目立项批文或取得国有土地使用权之日起30日内，向主管税务机关办理房地产项目信息登记，填报《房地产开发企业土地增值税基础资料登记表（一）、（二）》（见附件二）和《土地增值税项目登记表》（见附件三），同时提供以下书面资料：

　　（一）房地产项目立项批文。

　　（二）国有土地使用权出让合同或转让合同。

　　（三）纳税人以接受投资、抵偿债务、非货币性交换等方式取得国有土地使用权的，应当提供相关书面材料。

　　第十二条  纳税人应当自下列事项发生之日或取得相关书面文件之日起30日内，向主管税务机关提供以下资料：

　　（一）《建设用地规划许可证》（含许可证附件）、《厦门市建设工程项目报建表》；

　　（二）《建设工程规划许可证》（含许可证附件）、《建设工程设计方案自审表》、《规划控制指标核查表》、《规划要点》、《红线图》、《建设工程设计方案批复通知书》；

　　（三）《建筑工程施工许可证》、《建筑工程施工许可申请表》；

　　（四）《测绘成果表》；

　　（五）《商品房（预售）销售许可证》；

　　（六）《建设工程竣工验收备案证明书》；

　　（七）主管税务机关要求提供的其他资料。

　　第十三条  纳税人在开发项目销售面积（含视同销售面积，下同）达到可售建筑面积85%的，或者销售面积虽未达到85%，但是已售建筑面积与自用、出租面积合计达到建筑面积85%的，应当在15日内向主管税务机关报送《房地产项目销售和使用情况表》（附件四）。

　　第三章  清算申报与受理

　　第十四条　纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算：

　　（一）房地产项目全部竣工、完成销售的；

　　（二）整体转让未竣工决算房地产项目的；

　　（三）直接转让土地使用权的。

　　第十五条  对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　（一）已竣工验收的房地产项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

　　（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

　　（四）省税务机关规定的其他情况。

　　第十六条  第十五条所列第（一）项中“该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”，是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占清算项目可售建筑面积比例在85%以上的。对于房地产项目存在187号文第三条第一款规定的视同销售情形的，视同销售的房地产面积计入已转让房地产建筑面积计算销售比例。

　　纳税人符合第十五条所列第（三）项情形的，应当在办理注销税务登记前进行土地增值税清算申报。

　　第十七条  第十四条和第十五条所称竣工，是指除土地开发外，其开发产品符合下列条件之一：

　　（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；

　　（二）开发产品已开始交付购买方；

　　（三）开发产品已取得了初始产权证明。

　　第十八条  主管税务机关在纳税人领取预售许可证后，实地了解房地产项目的销售情况，跟踪销售进度，并根据房地产项目的竣工结算（决算）、项目验收等情况，及时评估房地产项目是否符合清算条件。

　　对于符合《办法》第十五条第一款至第二款规定的房地产项目，主管税务机关应定期进行研究、讨论，根据项目管理情况确定是否需要进行清算，相关结果应当存档。

　　主管税务机关确定需要进行清算的房地产项目，应列入年度清算工作

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