南通市商品房销售管理办法

    (二)实际交付面积大于预售合同约定面积,大于部分不超过1%的,由预购人按照合同约定的价格补交房价款;大于部分超过1%的,产权归预购人所有,预购人并可以不支付该部分的房价款;

    (三)实际交付面积小于预售合同约定面积,小于部分不超过3%的,预售人应当退还预购人多付的房价款,并按银行同期活期存款利率向预购人支付该部分房价款的利息;小于部分超过3%的,预售人应当向预购人双倍返还超过3%部分的房价款。

    当事人双方虽在预售合同中约定以实

www.fangchanshe.com 际交付面积为准,但实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过3%的,预购人有权退房。预购人退房的,适用前款第(一)项规定。预购人不退房的,大于或者小于部分不超过3%的,按照预售合同约定的价格多退少补;大于部分超过3%的,产权归预购人所有,并可以不支付该部分的房价款,小于部分超过3%的,预售人应当向预购人双倍返还该部分的房价款。

    实际交付面积是指经房产行政主管部门审核确认后依法登记的房屋建筑面积。

    第二十七条 不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得以预约、认购、定购等方式变相预售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。

    符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。

    第二十八条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

    经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。

    买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

    未经规划行政管理部门批准,变更设计导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,损害买受人的权益的,买受人有权解除合同,并由出卖人承担相应的赔偿责任。

    第二十九条 房地产开发企业应当在商业银行开设商品房预售款专用帐户,由银行代为收取预售款。商品房预售款应当专项用于工程建设。

    一个预售项目只能开设一个商品房预售款专用帐户;多个预售项目应当分别设立商品房预售款专用帐户。

    第四章 销售代理

    第三十条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的,受托机构应当是依法设立取得工商营业执照、并具备相应资质的房地产中介服务机构。

    房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的,应当向中介机构出具委托书,并与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同,委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

    第三十一条 受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

    受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条

www.fangchanshe.com 件、权属不清、质量不合格的商品房,不得超越代理期限和代理权限进行商品房销售。

    第三十二条 受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况,不得夸大介绍或进行虚假宣传。

    第三十三条 受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当以房地产开发企业的名义与买受人订立合同。不得超越经营范围以自己名义分别与房地产开发企业和买受人订立商品房买卖合同,从中谋取市场差价利益。

    第三十四条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时应当执行国家、省、市的中介代理收费标准,不得收取佣金以外的其他费用。

    第三十五条 商品房销售人员应当经过专业培训取得资格证书后,方可从事商品房销售业务。

    第五章 交 付

    第三十六条 房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。

    因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人。

    第三十七条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。

    第三十八条 销售商品住宅时,房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

    第三十九条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

    商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。

    非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

    在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。

    保修期内,因房地产开发企业对商品房进行

www.fangchanshe.com 维修,致使房屋原使用功能受到影响,给买受人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

    因不可抗力或者使用不当造成的损坏,房地产开发企业不承担责任。

    第四十条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

    房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房产行政主管部门。

    商品房买受人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。因预售人的原因,致使预购人无法办理房地产权属登记超过1年,双方有约定的按约定处理;未约定的,预购人可以退房,并要求预售人承担赔偿责任。

    第四十一条 商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

    第六章 罚则及附则

    第四十二条 对违反本办法规定的行为,依照国务院《城市房地产开发经营条例》、《江苏省城市房地产交易管理条例》和建设部《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》等规定予以处罚。

    第四十三条 本办法自2003年12月1日起施行,1994年市政府颁布的《南通市商品房销售管理暂行办法》(通政发〔1994〕64号)同时废止。

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