商洛市经济适用住房销售管理实施细则

第一章 总则
第一条 为规范经济适用住房销售行为,保障经济适用住房交易双方当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《经济适用住房管理办法》(建住房[2004]77号)、《经济适用住房价格管理办法》(计价格[2002]2503号)、《商洛市经济适用住房建设管理实施意见》,制定本实施细则。
第二条 本实施细则所称经济适用住房,是指政府提供优惠政策,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品房。
第三条 商洛市行政区域内经济适用住房销售及经济适用住房销售管理应当遵守本实施细则。
第四条 经济适用住房销售包括经济适用住房现售和经济适用住房预售。
第五条 房地产开发企业依据相关法规可以自行销售经济适用住房,也可以委托房地产中介服务机构销售经济适用住房。
第六条 市房产管理局负责全市经济适用住房的销售管理工作。
市、县(区)人民政府建设行政主管部门、房产行政主管部门(以下统称房地产开发主管部门)按照职责分工,负责本行政区域内经济适用住房的销售管理工作。
第七条 经济适用住房应当面向城镇中低收入家庭销售,销售对象和条件要进行公示。
第八条 中低收入家庭标准,按4.5倍的房价收入比(即购买本地一套建筑面积60平方米普通商品房的价格与双职工家庭年均工资之比)确定。由市、县(区)人民政府合理确定中低收入家庭的标准,每年公布一次。

第二章 销售条件
第九条 经济适用住房预售实行预售许可制度。经济适用住房预售条件及经济适用住房预售许可证的办理程序,按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。集资、合作建房的销售,实行开工前预售的方式。由集资单位或住宅

www.fangchanshe.com 合作建房单位按本细则第十九条(一)款的规定,持集资、合作建房对象的有关资料,向市、县(区)房改办申请审批。
第十条 经济适用住房现售,应当符合以下条件:
(一)现售经济适用住房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
(二)取得土地使用权证书或者土地使用权的批准文件;
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(四)已通过竣工验收;
(五)拆迁安置已经落实;
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具有交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
(七)物业管理方案已经落实。
第十一条 房地产开发企业应当在经济适用住房现售前将房地产开发项目手册及符合经济适用住房现售条件的有关证明文件报送市、县(区)房地产开发行政主管部门备案。
第十二条 房地产开发企业销售设有抵押权的经济适用住房,其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。
第十三条 房地产开发企业不得在未解除经济适用住房买卖合同前,将作为合同标的物的经济适用住房再行销售给他人。
第十四条 经济适用住房按套销售,不得分割拆零销售。
第十五条 经济适用住房销售时,房地产开发企业选聘了物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位与物业买受人在签订经济适用住房买卖合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第三章 购买经济适用住房的对象条件及办理程序
第十六条 符合下列条件的家庭可以申请购买一套经济适用住房
1、有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员);
2、现住房使用面积低于陕办发[1996]7号文件规定标准的住房困难家庭;
3、夫妇双方年均工资收入符合市、县(区)政府界定的中、低收入标准的家庭;
上述三个条件同时具备方可申请购买经济使用住房。 
4、城市规划区内的住房困难户、无房户、拆迁安置户。
第十七条 鼓励房地产开发企业建设用于出租的经济适用住房。开发建设用于出租的经济适用住房,享受经济适用住房的优惠政策,出租给符合

www.fangchanshe.com 购买经济适用住房条件的对象,按购房面积标准,由市、县(区)人民政府确定租赁价格,每年公布一次。承租人退租住房后,只要符合购买经济适用住房的条件,仍可申请购买经济适用住房。
第十八条 市、县(区)人民政府要把划定中低收入家庭的标准,规定购买经济适用住房的条件及面积标准向社会公布。
第十九条 申请购买经济适用住房按照下列程序办理:
(一)申请人持家庭户口本、身份证、所在单位或街道办事处出具的家庭收入证明和住房情况证明,向市、县(区)人民政府经济适用住房主管部门提出申请;
(二)市、县(区)人民政府经济适用住房主管部门要在20个工作日内完成对申请人的核查。符合条件的,予以公示。公示后无异议或异议不成立的,签署核查意见,发给申请人《购买经济适用住房审批表》,注明规定购买面积标准,作为申请人的购买凭证。
(三)申请人持《购买经济适用住房审批表》向开发建设单位选购经济适用住房。购买面积原则上不得超过同职级标准面积。购买面积略超标准面的,由于套型原因,略超标准面积(暂按8平方米)按标准面积价格购买(来自:www.fangchanshe.com);购买面积超过标准面积的部分,不得享受政策优惠,由购房人按同期、同区域商品房价格补交差价。超面积部分的差价款由售房单位上缴市、县(区)政府财政部门,进行专户储存,用于住房制度改革和廉租住房建设。
(四)申请人购买经济适用住房后,按规定办理权属登记。房管、土管部门在办理产权登记时,应当分别注明经济适用住房、划拨用地。其中如有超标准面积补交相应差价的,也应当注明补交差价的面积。
第二十条 集资、合作建房的集资对象和合作社社员,必须符合本实施细则第十六条规定的购买经济适用住房的条件,凡已经享受房改政策购房、购买了经济适用住房或参加集资、合作建房的人员,不得再次参加集资、合作建房;严禁任何单位借集资、合作建房的名义,变相搞实物分房或从事商品房开发。

第四章 广告与合同
第二十一条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布经济适用住房销售宣传广告,应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关法规,广告内容必须真实、合法、准确。
第二十二条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的经济适用住房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在经济适用住房买卖合同中约定。
第二十三条 经济适用住房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面经济适用住房买卖合同。
经济适用住房买卖合同应当明确以下主要内容:
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)经济适用住房基本状况;
(三)经济适用住房的销售方式;
(四)经济适用住房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议

www.fangchanshe.com 的方法;
(十二)违约责任;
(十三)双方约定的其他事项。
第二十四条 经济适用住房的销售实行明码标价制度,开发企业需在销售场所显着位置公示价格主管部门批准的基准价格、浮动幅度及相关事项,其销售价格不得超过公示的基准价格的浮动幅度,不得在公示之外收取任何未予批准的费用,自觉接受社会监督。
第二十五条 经济适用住房销售可以按套计价、也可以按套内建筑面积计价。
经济适用住房按套计价或者按套内建筑面积计价的,经济适用住房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第二十六条 按套计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超过约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。
第二十七条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未做约定的,按以下原则处理:

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