最佳别墅物业管理模式（讲话稿）

    还有关于装修管理,以前可能有许多精装修,它不看重个人化,所以很多都是千遍一律。我遇到一个别墅搞装修建到了河旁边,让管理公司看到了,而且还占用了马路,最后让其停工了。所以对装修要加强管理,而且力度必须大。我对建筑业不了解,每套房都需要建筑师去计算,所以管理客户的时候要看有没有问题,而且现在别墅有许多关于开放阳台。阳台为什么会这样呢?一是设计的原因,二是采光的需要。而很多客户却把它变成了内外房间,或者是变成了玻璃房间,或者在花园大建玻璃房,所以发展商跟物业管理公司必须要预先想到这类问题,当然最后如何解决才是最重要的。还有的别墅客户觉得这个别墅是我买的,我想怎么样就怎么样,跟其他人没有关系。他们太随意

www.fangchanshe.com ,管理起来比较难,他们可能跟刚才说的美国情况一样,关了自己的门就没有别人的事了,无法去管他们。但是外国有法律,所以他们肯定会按照政府的规定去做。

    为什么提到这个问题呢?特别是发展商分期开发的时候,水电不能一次到位,还有一些远离市区的地方,一天到晚停水停电,为什么呢?一是发展商没有付完市政费用;二是管理不到位。现在北京政府又规定了,卖房的时候必须要跟客户签一个物业管理公约,物业管理公约为什么重要呢?它是一个法律文件,把别墅的物业管理规定写进来。假如客户以后搭建玻璃房,建封闭阳台、防盗栏都可以写进来。如果客户不服从,管理公司要改进的时候可以进行法律的诉讼,这个文件非常重要的。所以管理公司在前期必须要看清楚整个园区,每一套房的设计到底以后会出现什么问题,在管理公约里面都要提到。

    智能化管理,现在别墅的科技含量越来越多,为了别墅品味,高科技的产品处处可见。智能化管理为什么这么重要呢?现在主要是许多别墅是度假型的,我去刷卡,管理公司很难拿物业费用,客户一般不在。下面我要提到供暖的问题,现在北京比较流行的,用壁挂炉就解决了供暖问题,不在需要向客户要供暖费,那么发展商就要承担一定的费用了,而且费用相当大。别墅的设计要符合安全,要能适应管理。因为我觉得,物业管理是实实在在的。别墅设计比较看中概念,但是也要考虑到园区整体的安全,整体的节能,整体的保卫也非常重要。

    还有物业管理的准备工作非常重要,包括施工环节的问题,中原有很多参与到管理中来,这个环节非常重要,如果客户提出了意见,了解这个情况后,以后就能确定用什么方法来管理。物业管理公司还可以把握工程的进度,发展商到底什么时候交房,什么时候完工,主要为以后降低物业管理费的成本。

    还有一点很重要,我们的一位客户非常个人化,还有一个口号:我的别墅我来设计。所以他的别墅内部完全不一样,发现了很多不对的地方,所以为什么公司必须有律师。

    第二售后环节也非常重要,现在的客户越来越看中管理,他们一定要问物业管理费用是多少,以后有什么服务,到底我以后装修有什么规定等等。还有关于交房的环节,现在我看到很多客户,北京的地产商可能非常了解,交房的时,必须有正规的文件。还有房屋验收标准的把关,交房之前,物业管理公司必须要代替客户验收,如有问题就告知客户;还有别墅整体完工日期,什么时候完工?这是客户看房时肯定要问的,因此管理公司有这个责任去了解整个园区的进展情况以及配套情况。

    另外物业管理公司还必须非常清楚交房流程,交房时到底跟客户怎么讲,以后注意什么,要办什么手续,这些是都非常重要的。我觉得不管是做别墅物业管理还是其他物业管理都必须要特别注意规范管理,忠诚服务,还有跟客户的沟通。同时要注意自己的专业形象,专业形象包括专业的组织,对客户的服务,对工程设备的了解,掌握发展商的信息,政府有什么新的政策等,而且最重要是解决与客户发生的矛盾。不过客户入住的时候,可能有很多问题都解决不了,而且有很多问题跟发展商有关系的,到底物业管理公司能解决多少,必须要向客户说明白。

    陈少娟 / 中原物业管理

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