青海省城市住宅区物业管理暂行办法

    (二)消防、电梯、机电设备、路灯、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、道路、停车场等公用设施的使用维修、养护和管理;

    (三)清洁卫生;

    (四)车辆的行驶及存放;

    (五)公共秩序及社会治安;

    (六)房地产(建设)行政主管部门规定和物业管理合同规定的其他物业管理事项。

    第二十六条 物业管理公司的权利:

    (一)根据有关规定和物业管理合同,制定住宅区物业管理办法和制度;

    (二)依据物业管理合同和省有关规定收取物业管理费用;

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www.fangchanshe.com p;   (三)有权制止违反本住宅区物业管理办法和制度的行为;

    (四)有权选聘专营公司承担专项经营业务;

    (五)有权要求管委会协助管理;

    (六)可以实行多种经营,以其收益补充物业管理经费;

    (七)可享受国家对第三产业的优惠政策。

    第二十七条 物业管理公司的义务:

    (一)依照房地产(建设)行政主管部门规定的标准和物业管理合同对住宅区实施物业管理;

    (二)接受管委会、业主(住户)的监督;

    (三)接受房地产(建设)行政主管部门、有关部门及住宅区所在地人民政府的监督和指导;

    (四)依法从事经营活动,但不得妨碍住宅区正常的生活秩序,不得占用公共设施或公共场所。

    第二十八条 对无故不缴各项应缴费用的业主和住户,物业管理公司可要求其限期缴交;逾期仍不缴交的,物业管理公司可按业主(住户)公约和国家有关规定催缴,并通报批评;或采用停止供电、供气等措施,但应当提前5日书面通知当事人。

    第二十九条 物业管理公司对住宅区物业的管理,未能达到房地产(建设)行政主管部门和物业管理合同规定的标准,或者违反物业管理合同规定的,管委会可以终止合同。

    因管理、维修、养护不善,造成业主(住户)损失的,物业管理公司应当赔偿。

    第四章 住宅区的使用与维护

    第三十条 开发建设单位将住宅区交付使用后至管委会成立前,应当聘用物业管理公司或自行实施物业管理。

    第三十一条 管委会成立后,开发建设单位应当向管委会移交下列住宅区工程建设资料:

    (一)住宅区规划图、竣工总平面图;

    (二)单体建筑、结构、设备竣工图;

    (三)地下管网竣工图;

    (四)其他必要的资料。

    管委会应当将上述资料委托物业管理公司保管,由物业管理公司使用。

    第三十二条 开发建设单位应当在移交住宅区时,向管委会以成本价提供住宅区物业管

www.fangchanshe.com 理用房,其产权属业主(住户)共有,由管委会管理。

    住宅区物业管理用房的面积按照总面积的千分之五计算,最高不超过200平方米,最低不少于20平方米。

    第三十三条 业主(住户)使用房屋应遵守下列规定:

    (一)未经有关部门批准,不得改变房屋结构、外貌和用途;

    (二)不得凿、拆房屋内外承重墙、梁、柱、楼板;

    (三)不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品;

    (四)不得利用房屋从事危害社会公共利益的活动;

    (五)不得侵害他人的正当权益。

    第三十四条 房屋的维修责任,按下列规定划分:

    (一)室内部分,由业主(住户)负责维修;

    (二)房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施,由物业管理公司组织定期养护和维修。

    第三十五条 住宅区的道路、路灯、沟、渠、池、井、园林绿地、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房(棚)、公厕、垃圾处理等住宅区公用设施,由物业管理公司组织定期养护和维修。属于人为损坏的,由损坏者负责修复;造成损失的,应当赔偿损失。

    第三十六条 住宅区的供暖、供水、供电、供气及通信等管线的维修养护分别由有关供暖、供水、供电、供气、通信等单位负责维修,维修养护费由有关业务单位支付。

    第三十七条 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗邻房屋安全及公共安全,按规定应由业主(住户)修缮的,业主(住户)应及时进行修缮;经管委会劝告仍不进行修缮,由管委会委托物业管理公司修缮,其费用由业主(住户)承担。

    第三十八条 住宅区内禁止下列行为:

    (一)占有楼梯间、通道、屋面、平台、道路、绿地、停车场、自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能;

    (二)乱抛垃圾、杂物或影响观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等;

    (三)随意停放车辆、鸣喇叭或以其他方式发出超出规定标准的噪音;

    (四)排放有毒、有害气体、液体;

    (五)法律、法规、规章及业主(住户)公约禁止的其他行为。

    第五章 住宅区物业管理经费来源及使用

    第三十九条 开发建设单位应当在住宅区移交时,按住宅区建设总投资的百分之一点五的比例,一次性向管委会划拨住宅区公用设施专用维修基金,用于住宅区公用设施的重大维修项目。

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www.fangchanshe.com sp; 公房出售后的住宅区公用设施专用维修基金,按省上的规定执行。

    第四十条 公用设施专用维修基金由当地房地产(建设)行政主管部门设立专帐管理,管委会依照维修项目计划报批使用。房地产(建设)行政主管部门对管委会正常使用公用设施专用维修基金不得干涉。

    第四十一条 住宅区物业管理服务费分为公共服务收费、公众代办性服务收费和特约服务收费三种:

    (一)公共服务是为业主(住户)提供公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化等统一管理服务。

    (二)公众代办性服务是为业主(住户)提供代收代缴水电费、煤气费、有线电视收视费、电话费等代办性的服务。公共服务收费和公众代办服务收费的具体价格管理形式和利润率由省建设行政主管部门商省物价部门确定。

    (三)特约服务是为业主(住户)提供的个别需求的服务,收费由物业管理公司与业主(住户)根据实际情况自行商定,并报当地物价部门和房地产(建设)行政主管部门备案。

    第四十二条 住宅区公共服务收费的费用构成包括以下内容:

    (一)管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;

    (二)公用设施、设备日常运行、维修及保养费;

    (三)绿化管理费;

    (四)清洁卫生费;

    (五)保安费;

    (六)办公费;

    (七)物业管理公司固定资产折旧费;

    (八)法定税费。

    第四十三条 住宅维修基金和公用设备更新储备金属于住宅区全体业主(住户)共有,其收取和使用办法,由管委会和物业管理公司协商确定,并经业主(住户)大会批准。

    第四十四条 住宅维修基金由管委会以房屋主体为单位设立专帐管理,用于房屋本体公用设施的维修养护,不得挪作它用。

    第四十五条 公用设备更新储备金根据设备使用期限、价值,并考虑物价因素,由业主(住户)按照建筑面积分摊并分期缴纳,管委会应当设立专帐管理,用于公用设备的更换,不得挪作它用。

    第四十六条 业主(住户)大会及管委会应当建立健全有关制度,加强住宅区物业管理的

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