南京市物业管理办法

　　（四）建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书、从业人员岗位证书和管理人员、工程技术人员专业技术职称资格证书。
　　已领取国家统一制发的物业管理等级资质证书的外地物业管理企业，在本市从事物业管理活动的，应当到市物业管理行政主管部门备案。

　　第十九条物业管理企业的权利：
　　（一）按照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理工作制度；
　　（二）收取物业管理服务费用；
　　（三）制止违章搭建或者其它侵害业主公共利益的行为；
　　（四）选聘专业公司承担专项经营业务；
　　（五）拒绝任何形式的摊派；
　　（六）法律、法规规定的其他权利。
　　物业管理企业的义务：
　　（一）执行物业管理行业规范、服务标准；
　　（二）履行物业管理合同，提供质价相符的物业管理服务，维护业主利益；
　　（三）接受业主、业主委员会的监督；
　　（四）定期公布物业管理公共服务费和维修基金的收支帐目，接受质询和审计；
　　（五）接受政府有关行政主管部门的监督管理；
　　（六）法律、法规规定的其他义务。

　　第二十条新建物业出售前，建设单位应当选聘物业管理企业，承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的物业管理服务。
　　新建物业出售时，建设单位选聘的物业管理企业应当与物业购买人签认前期物业管理协议。
　　业主委员会成立后应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业并签订物业管理合同。

　　第二十一条物业管理当事人应当就以下物业管理服务事项进行约定：
　　（一）物业共用部分和共用设施设备的日常维护和管理；
　（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；
　　（三）物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等协助管理事项；
　　（四）物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；
　　（五）应业主要求进行的室内特约维修服务；
　　（六）物业档案资料的管理。

　　第二十

www.fangchanshe.com 二条供水、供电、供气、邮政、电信等单位开展维修施工时，物业管理企业应当予以协助。
　　任何单位不得强行要求物业管理企业代收代缴有关费用。确需委托的，应当与物业管理企业签订委托合同，实行有偿服务。

　　第二十三条物业管理行业应当建立和完善市场竞争机制。鼓励建设单位或者业主委员会通过招标方式选聘物业管理企业。

　　第二十四条物业管理服务费用是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。
　　普通住宅的物业管理公共服务费实行政府指导价，其他物业的公共服务费由当事人在前期物业管理协议或者物业管理合同中协商确定。物业管理企业应业主的要求，提供代办服务和特约服务的费用，应当与业主协商确定。
　　物业管理服务实行等级评定，物业管理服务等级依据房屋共用部位、共用设施设备维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生、多种经营与社区文体活动、服务质量效果等内容综合评定。

　　第四章　物业的使用与维护

　　第二十五条新建物业在规划建设时，应当建设物业管理服务用房等必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案，并报市物业管理行政主管部门备案。建成后，物业管理行政主管部门应当进行物业管理配套设施验收，未经物业管理配套设施验收　的，不得实施物业管理。
　　新建物业的物业管理配套设施验收按照下列程序进行：
　　（一）开发建设单位向市物业管理行政主管部门书面申请管理配套设施验收，并提交各专业主管部门专项验收的认定文件；
　　（二）市物业管理行政主管部门应当在接到申请后三十日内进行验收，并经予书面答复。对验收合格的，发给物业管理配套设施验收证明。
　　开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积千分之三至千分之四的比例，无偿提供物业管理服务用房，其产权属全体业主共有，并由受托管理的物业管理企业使用。
　　配套使用的附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。

　　第二十六条物业管理企业接管物业时，应当与委托方按照市物业管理行政主管部门制定的物业接管验收办法进行接管验收。物业接管验收办法主要包括接管验收的程序、资料、内容及交接双方的责任等内容。

　　第二十七条物业管理区域中禁止下列行为：
　　（一）损坏房屋承重结构，擅自改变房屋用途；
    （二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备；擅自移动共用设施设备；
　　（三）私搭乱建；
　　（四）侵占绿地、毁坏绿化；
　　（五）随意倾倒或者丢弃杂物、垃圾；
　　（六）堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物或者发出超标准的噪声和振动；
　　（七）未经批准摆摊设点；
　　（八）无序停放车辆；
　　（九）在建筑物和构筑物上乱悬挂、乱涂写、乱刻画、乱张贴；
　　（十）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
　　（十一）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；
　　（十二）违反规定饲养家禽、家畜或者种植蔬菜；
　　（十三）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

　　第二十八条业主或者使

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　　第二十九条业主应当按照设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业使用性质的，应当符合城市规划和物业安全的要求，并报规划、房管等有关主管部门批准。

　　第三十条利用物业设置广告等经营性设施　的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的百分之三十用于补贴物业管理公共服务费，收益的百分之七十纳入维修基金。合同另有约定的除外。

　　第三十一条维修共用部位、共用设施设备时，相关的业主、物业使用人应当配合。因阻挠修缮造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
　　因修缮、装修及使用不当造成相关业主自用部位、设施设备损坏和财产损失的，责任人应修复或赔偿。

　　第三十二条物业管理区域内的市政、供水、供电、供气、市容、环卫、电信、绿化、消防、交通、有线电视、邮政等共用设施设备，按照规定应当由相关部门维修养护的，原有职责和养护渠道不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。

　　第三十三条房屋的维修责任按照下列规定划分：
　　（一）房屋室内部分（不含共用部位、共用设施设备），由业主自行维修；
　　（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水道道、公用水箱、水泵、机电设备（不含电梯）、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护。
　　电梯维修更新管理办法另行制定。

　　第三十四条一个物业管理区域内有两个以上业主的，应当建立物业管理共用部位、共用设施设备维修基金（简称维修基金），专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满的中修、大修、更新。
　　维修基金归业主所有，管理实行专户储存、政府监管、规范使用的原则。

　　第五章　罚则

　　第三十五条物业管理企业和业主未按照本办法规定和物业管理合同约定履行义务的，当事人一方可以向业主委员会或者物业管理行政主管部门投诉，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

　　第三十六条业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。收缴率达不到百分之五十的，连续三个月以上，物业管理企业可以向业主委员会提出解除合同。如果两个月内仍收缴不到百分之五十，物业管理企业可以自行退出。

　　第三十七条违反本办法第二十五条规定，新建物业建成后，未经物业管理配套设施验收擅自实施物业管理的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，处以一万元以下的罚款。

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