宁夏回族自治区城市居住小区物业管理办法

宁夏回族自治区人民政府令第1号

    《宁夏回族自治区城市居住小区物业管理办法》，已经1998年7月25日自治区人民政府第5次常务会议讨论通过，现予发布，自1999年1月1日起施行。银川市、石嘴山市、青铜峡市自发布之日起先行施行

 自治区主席 马启智
  一九九八年八月十二日

                         宁夏回族自治区城市居住小区物业管理办法
第一章总则

第一条为了加强城市居住小区的物业管理，规范居住物业的使用、维修和其他管理活动，维护产权人、使用人和物业管理企业的合法权益。为居民创造良好的居住环境，根据国家法律、法规的有关规定，结合我区实际制定本办法。

　　第二条本办法适用于本自治区行政区域内城市居住小区的物业管理。

　　第三条本办法所称城市是指导国空按行政建制设立的市和镇。
　　本办法所称居住物业（以下简称物业），是指住宅以及相关的公共设施。
　　本办法所称产权人，是指物业的所有权人。
　　本办法所称使用人，是指物业的承担人和实际使用物业的其他人。
　　本办法所称物业管理企业，是指接受居住小区物业管理委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。

　　第四条自治区建设行政主管部门主管全区城市居住小区物业管理工作，负责组织实施本办法。
　　各市、县建设行政主管部门或房产行政主管部门（以下简称房产管理部门），负责本行政区域内城市居住小区物业管理工作。
　　

www.fangchanshe.com 规划、工商、物价、环卫、绿化、市政、公安等有关行政管理部门，按照各自的职责，协同实施本办法。
　　街道办事外、镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督。

　　第五条物业管理实行主管部门行业管理、产权人和使用人自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。

　　第六条新建居住小区必须依照本办法实行物业管理。本办法施行前已验收交付使用的居住区和住宅小区也应依照本办法实行物业管理。

                                   第二章物业管理组织

第七条城市居住区、住宅小区（以下简称居住小区）都应依照本办法成立居住小区物业管理委员会（以下简称管委会）。管理会是代表居住小区全体产权人和使用人合法权益的群众性组织、由产权人和使用人的代表组成。
　　街道办事处、居委会、公安派出所可派代表参与管委会的工作。

　　第八条管委会由所在地房产管理部门组织召集居住小区产权人、使用人大会或产权人、使用人代表会选举产生。
　　产权人、使用人大会或产权人、使用人代表会应当邀请居民委员会和公安派出所的代表列席。
　　管委会产生后，居住小区产权人、使用人大会或产权人、使用人代表会由管委负责召集。
　　产权人、使用人大会或产权人、使用人代表会每年至少举行一次。

　　第九条产权人、使用人大会或产权人、使用人代表会行使下列职权：
　　（一）选举、罢免管委会委员；
　　（二）审议通过管委会章程和居住小区公约；
　　（三）听取管委会的工作报告。
　　（四）听取物业管理企业的工作报告。
　　（五）改变或撤销管委会不适当的决定；
　　（六）决定物业管理的其他重大事项。

　　第十条管委会由五到十五名委员组成，一般为兼职，每届任期三年，可连选连任。
　　管委任发会设主任一人、副主任若干人、主任、副主任在管委会委员中选举产生，并报所在地房产管理部门备案。

　　第十一条管委会行使下列是职权：
　　（一）起草管委会章程和居住小区公约；
　　（二）选聘物业管理企业；
　　（三）监督居住小区物业管理工作的实施及规章制度的执

www.fangchanshe.com 行；
　　（四）审议物业管理企业制度的年度管理计划和为居住小区管理服务的重大措施；
　　（五）协助物业管理企业进行管理工作；
　　（六）调处物业管理纠纷；
　　（七）召集产权人、使用人大会或产权人、使用人代表会，并向大会报告工作和有关事项。

　　第十二条管委会自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地房地产管理部门办理登记：
　　（一）管委会登记申请书；
　　（二）管委会组成人员名单；
　　（三）管委会章程。

 第三章物业管理企业

第十三条物业管理企业实行资质认证和资质年审制度。
物业管理企业享有国家对第三产业的优惠政策。
物业管理企业统一执行财政部颁发的《物业管理企业财务管理规定》。
第十四条物业管理企业需经自治区建设行政主管部门资质审查合格，向工商行政管理机关办理注册登记，向物价管理部门申请领取收费许可证，向所在地房产管理部门登记备案后，方可接受委托，承担居住小区的物业管理。

　　第十五条物业管理企业向自治区建设行政主管部门申请资质认证，应当提供下列文件和资料：
　　（一）物业管理企业资质认证申请书；
　　（二）企业章程；
　　（三）法定验资机构出具的验资证明；
　　（四）经济、技术、管理人员的任命书或聘任书、技术职称证书和物业管理培训证书。

　　第十六条物业管理企业资质等级标准：
　　一级企业：物业管理房屋建筑面积15万平方米以上，注册资金40万元以上，并配备具有工程师或经济师职称的人员2名以上，初级职称或经专业培训的人员4名以上。
　　二级企业：物业管理房屋建筑面积15万平方米以上，5万平方米以上，注册资金30万元以上，并配备具有工程师或经济师职称的人员1名以上，初级职称或经专业培训的人员4名以上。
　　三级企业：物业管理房屋建筑面积5万平方米以下，2万平方米以上，注册资金20万元以一，并配

www.fangchanshe.com 备具有初级职称的人员2名以上，经专业培训的人员2名以上。

　　第十七条物业管理企业应于每年二月十日前，填报物业管理企业资质年审报告书，向所在地房产管理部门提出年审申请，并提交上年度统计报表、资产负债和损益表。
　　物业管理企业年审报告书由自治区建设行政主管部门统一印制。
 
                                   第四章物业管理服务

    第十八条居住小区的开发建设单位必须按照规划要求，建设便于物业管理的配套设施，并经综合验收合格后，方可向居住小区管理委会办理移交。

　　第十九条物业管理企业接受管委会委托，承担居住小区物业管理时，应当与委托人签订物业管理合同。合同应载明下列事项：
　　（一）物业管理服务的区域和具体事项；
　　（二）物业管理服务的具体标准；
　　（三）物业管理服务的事项；
　　（四）物业管理服务的期限；
　　（五）物业管理服务费用的收支；
　　（六）监督检查物业管理服务的时间和方式；
　　（七）违约责任和解决争议的方式。
　　房屋的自用部位和自用设备的维修、更新、也可以在合同中约定。
　　合同签订后，由物业管理企业报居住小区所在地的房产管理部门备案。

　　第二十条物业管理企业的权利；
　　（一）依据物业管理合同及有关规定，对居住小区实施物业管理并收取物业管理服务费；
　　（二）制止损坏居住小区物业或妨碍物业管理的行为，对造成的损失有权要求赔偿；
　　（三）要求管委会协助管理；
　　（四）选聘专业公司或聘用专人承担清洁、保安、绿化等专项服务工作；
　　（五）从事与物业管理有关的其他多种经营及有偿服务活动；
　　（六）依据合同的约定，对不照章交纳各种费用的住户，可采取必要的限制性措施，或视情节提请有关部门处理。

　　第二十一条物业管理企业的义务：
　　（一）依照物业管理合同，对委托管理的房屋及相关的公共设施进行维护、修缮、更新；

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