业委会四季度某花园小区物业管理情况汇报

    业委会四季度某花园小区物业管理情况汇报提要：业主委员会作为广大业主的利益代表，深知自身行使的是公权力，不但要对物业服务企业进行必要的监督，自身工作也应该接受广大业主的监督。

    业委会四季度Z花园小区物业管理情况公告

    尊敬的广大业主们：

    按照Z花园第三次业主大会决议，北京Z物业管理有限公司自2009年9月17日起已经接管本小区物业服务管理工作，迄今已经有两个月，业委会的主要工作也已经随之过渡到对现物业公司的监督上。为使广大业主及时了解本小区的实际情况，今后业委会将定期将各方面情况向广大业主通报，请广大业主监督。

    一、截止目前新老物业交接情况

    9月17日，原物业北京Z物业管理有限公司对小区地上部分（包括保安、保洁、电梯和绿地等）实行撤管，但拒绝依法交接小区的全部公共设施和资料。鉴于法律规定不许强制交接，北京Z物业管理有限公司采取了逐步接收的方法进行接收。

    9月17日起，北京Z物业管理有限公司开始提供保安、保洁等服务。

    10月15日，原物业腾退了占据的C、D座夹层的公摊面积。北京Z物业随即解决了保安、保洁人员的住宿问题。

    10月23日，原物业将供水系统及其资料移交；北京Z物业随即对水箱进行清洗，并由防疫站进行了水质检验。因老物业未交回原来的合格证，致使新合格证尚未取回。

    10月23日，原物业将电梯资料移交。随即，北京Z物业开始电梯检修。11月5日，北京Z物业取回了正在运行的8部电梯的检测报告和合格证。

    目前，原物业仍占据配电室、D座地下一层公摊面积未移交。

    二、小区硬件设施改进情况

    Z物业公司接管后，为完成小区封闭管理的目标，按照合同约定垫付资金对小区的的部分设备、设施、道路等进行了更新改造，截止2009年11月28日，小区设施改造情况如下：

    10月10日，不锈钢伸缩门、大门岗亭安装完毕，已投入使用。

    10月15日，更换路桩完毕（原路桩被老物业拆走）；

    10月30日，监控系统地面部分已经布线完毕，地下车库由于开发商不让进地库布线，至今不能安装使用。目前电梯内监控系统已经开始试运行，小区地面监控系统于11月底启用。

    11月5日，目前在运的8部电梯合格证取回，停运的四部电梯正在维修。因一些关键配件难以寻找（当初购买电梯的厂家已经找不到，原物业是以现在停运的电梯的配件作为维护运行电梯的备件），使电梯维修进程较慢，请大家谅解。为了保证大家的生命安全，请业主耐心等待，Z物业公司将尽快解决大家出行不便的问题。

    截至目前，门禁系统基本安装完毕，11月24日起地上部分开始使用，地下部分因开发商和原物业阻拦布线原因至今尚未启用。

    三、小区日常物业管理情况

    北京Z物业在进入小区最初的一个月中面临诸多困难，如：老物业将地下一层的公共用水停掉，使新物业做保洁无水可用；把C座夹层的公共厕所锁上（在小区共摊面积上），让新来的保安无处上厕所等；但是北京Z物业仍在逐步理顺并改善物业服务：

    ? 小区保安：目前小区已经实行24小时保安服务，包括大门门岗、各楼座门岗24小时执勤，公共区域包括地下车库24小时保安巡逻，中控室24小时值班等。Z物业投入保安人员共计50人。

    ? 小区保洁：目前小区共有14名保洁人员，对各楼层公共区域、设施、门口地面及一层不锈钢装饰物、路灯及其它公用设施、垃圾桶及周边的墙面等进行每天两次清洁。

    ? 设备设施维修：目前小区各类公共设施都已开展日常维护维修工作，电梯、水泵等都有专人值守。

    ? 各楼座防火通道目前已经清理完毕。

    四、业委会工作情况

    1. 起诉原物业北京Z物业管理有限公司交接

    北京Z物业管理有限公司于2009年9月17日自动撤管，但是继续滞留小区，拒绝移交物业管理资料，并非法控制物业管理用房、配电室、水泵房等业主共有房屋和公共设施。2009年9月18日，经Z区信访办、Z区房屋管理局、Z区望京街道办事处等机关协调，仍然拒绝撤离和移交。

    按照物权法规定，业主对建筑物共有部位及公共设施具有共同管理权。北京市Z区Z花园小区业主大会选聘新的物业服务企业后，被告已经没有资格滞留小区，并无权继续占有小区业主共有的场所、场地以及其他公共设施。为维护全体业主的合法权益，业委会委托北京市仁和律师事务所对北京Z物业管理有限公司提起了如下诉讼：

    被告的非法滞

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    业委会四季度某花园小区物业管理情况汇报提要：业主委员会作为广大业主的利益代表，深知自身行使的是公权力，不但要对物业服务企业进行必要的监督，自身工作也应该接受广大业主的监督。

    留小区，已经构成对业主共同管理权的妨碍，被告应当立即撤离花园小区物业服务区域。被告违法继续占有小区物业管理资料，已经构成对于业主对该资料共同共有权，依法应当返还。被告非法控制配电室、高压水泵房等设施、设备以及电梯维修、维护资料，给业主的生活构成安全隐患，应当立即排除妨碍、消除危险。被告非法控制已经归业主共有的地下车位和车库，已经构成非法侵占，应当立即排除妨碍。

    北京市Z区人民法院酒仙桥法庭依法www.fangchanshe.com于2009年10月10日进行了调解。调解未成，业委会随即正式立案起诉北京Z物业管理有限公司。北京市Z区人民法院酒仙桥法庭已经就本案于2009年11月24日开庭，案件正在审理中。

    2. 督促北京Z物业管理有限公司按照合同约定履行物业服务

    业委会在2009年10月和11月中，与北京Z物业召开了5次联席会议，对保安、保洁、电梯维修、门禁、监控、地下车库管理等各方面进行了协调沟通。

    业委会对北京Z物业在老物业一直未正常交接情况下面临的诸多困难表示理解，但认为Z物业目前的服务水平还有很多不尽如人意的地方，并在10月底依据合同条款要求Z物业更换了执行不力的物业项目经理。

    目前，业委会对Z物业Z花园项目部从制度建设、财务预决算、物业服务执行等各方面都保持着监督，欢迎广大业主也加入到监督的行列中来。

    3. 加强自身建设，规范业委会工作

    业主委员会作为广大业主的利益代表，深知自身行使的是公权力，不但要对物业服务企业进行必要的监督，自身工作也应该接受广大业主的监督。同时，业主委员会作为群众自发的居民自治组织，其运作尚缺乏一套严密有效的制度。因此，作为Z花园第一届业主委员会，我们把业委会自身的制度建设列为一项重要的工作；希望在本届业委会卸任之前，我们能够向业主大会提交一套运作成熟的业委会工作制度，使广大业主将来能够依靠制度而不是某个人的个人品质保证业委会工作的公正性和延续性，并以此监督业委会的工作。随着本项工作的开展，我们会及时公示业委会制定的各项制度，欢迎大家监督。

    北京市Z区Z花园小区业主委员会

    2009年11月29日

    抄送：北京市Z区望京街道办事处

    北京市Z区望京街道爽秋路居委会