黑龙江省城市房地产物业管理暂行办法

黑龙江省建设委员会

第一章 总则

第一条 为了加强城市房地产物业管理（以下简称物业管理），保障房屋及其设备设施的正常使用，提高生活居住、办公、生产经营等环境质量，维护其正常的公共秩序，依据国家《城市新建住宅小区管理办法》等有关规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条 本办法所称物业，是指房地产及其附属设备设施的服务经营化的各类住宅小区、机关企事业单位办公楼和生活区、写字楼、商场、商厦、工业区等建筑物及其设备设施与占地。
本办法所称物业管理是指依法设立的物业管理企业，依照与业主或业主委员会签订的委托合同，对房屋建筑及其供暖、供水、排水、环境绿化、环境卫生、小区道路、休闲娱乐设施、保安和环境容貌等进行的维修、养护、服务和管理。

第三条 凡在本省城市规划区内从事房地产物业管理经营活动和实施物业行政管理的，均应遵守本办法。

第四条 省建设行政主管部门主管全省物业管理工作，负责本办法的组织实施。
各行署建设行政主管部门和市、县房地产行政主管部门（以下均称房地

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各级规划、市政、供热、绿化、环卫等行政管理部门，应按各自的职责分工，协助房地产行政主管部门做好房地产物业管理工作的指导和监督检查。

第二章 业主与业主委员会

第五条 本办法所称业主，是指房地产物业的所有权人和使用人。

第六条 房地产物业使用人达到百分之六十以上时，开发建设单位、公房房改售房单位和物业管理企业应在房地产行政主管部门指导监督下，组织召开首次业主大会或业主代表大会，依法选举产生业主委员会。

第七条 业主大会，由全体业主组成；业主人数较多的，应按比例推选业主代表，组成业主代表大会。
业主大会或业主代表大会，应当有过半数业主或业主代表出席。业主大会或业主代表大会作出的决定，应当经与会的业主或与会的业主代表过半数通过。

第八条 业主委员会是业主大会和业主代表大会的执行机构，负责业主大会或业主代表大会的常务工作，并代表全体业主对物业实施自治行为规范和委托物业管理的监督检查。
业主委员会每年至少召开一次业主大会或业主代表大会；经15％以上业主或业主代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或业主代表大会。

第九条 业主委员会组成人数应根据业主人数确定，一般不应少于9人组成，并在委员中推选产生业主委员会主任、副主任和执行秘书。执行秘书负责委员会的日常工作。
业主委员会委员每届任期三年，可连选连任。主任、副主任、执行秘书每届任期三年，可连选连任。但在任期未满需调整的，应经业主大会或业主代表大会通过。

第十条 业主委员会应自选举产生之日起十五日内持下列文件向所在地房地产行政主管部门办理登记，并提交下列材料：
（一）成立业主委员会登记申请书；
（二）业主委员会委员及领导成员名单；
（三）业主委员会章程。
所在地房地产行政主管部门应当自受理登记申请十五日内，完成登记工作；对不符合规定成立的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。

第十一条 业主委员会职责：
（一）在房地产行政主管部门的指导下，制订业主委员会章程，代表业主维护其合法权益；
（二）定期主持召开业主大会或业主代表大会；
（三）决定选聘物业管理企业并与其签订物业管理委托合同；
（四）制定业主公约并提交业主大会或业主代表大会审议通过，报房地产行政主管部门备案；
（五）监督物业管理企业对委托物业的服务管理工作；
（六）审议物业管理企业对房屋大中修的报告，监督检查维修费用的使用情况；
（七）配合物业管理企业，监督检查业主遵守物业管理规章制度、履行义务情况；
（八）督促物业管理企业按季度公布

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第十二条 业主委员会会议，每年至少召开两次，决议事项应采取少数服从多数原则。

第三章 物业管理企业

第十三条 本办法所称物业管理企业，是指取得省建设行政主管部门颁发的物业管理企业《资质证书》，并取得工商营业执照，具有企业法人资格，为业主提供专业化、社会化、企业化、经营型服务的经济实体。
房地产开发企业、公房管理单位、写字楼以及商城商厦业主等自行实施物业管理的，也应按前款规定组建物业管理企业或办理兼营资质证书手续。
未取得省建设行政主管部门颁发的物业管理企业《资质证书》和工商营业执照及物价部门颁发的收费许可证的，不得接受委托承担物业管理任务，收取物业管理费用。
物业管理企业资质标准和管理办法，由省建设行政主管部门另行制定。

第十四条 外省物业管理企业进入我省或本省物业管理企业省内跨区（省）接受委托承担物业管理任务的，应按省跨区（省）有关规定输相应手续后，方可开展物业管理经营活动。

第十五条 物业管理企业的权利：
（一）对接受委托的物业进行接管验收；
（二）根据有关法律、法规及物业管理委托合同、公约，制定物业管理具体实施办法及各项规章制度；
（三）依据政府物业管理收费规定和物业管理委托合同，收取物业管理费用；
（四）有权制止违反物业管理规章制度及违法行为；
（五）有权选聘专营企业承担专项管理业务；
（六）按企业许可经营范围开展各种经营活动。

第十六条 物业管理企业义务：
（一）履行物业管理委托合同，依法从事物业管理经营活动；
（二）接受房地产行政主管部门和物业管理相关政府部门的检查指导，接受业主和业主委员会的监督；
（三）定期向业主委员会报告工作；
（四）按时向全体业主公布物业管理费用财务收支情况；
（五）协助业主开展多种形式的社区文化活动。

第四章 物业管理委托

第十七条 开发建设单位在房屋或住宅小区竣工验收前，应选聘物业管理企业提前介入进行前期物业管理。在业主委员会成立后，由业主委员会决定续聘或另聘物业管理企业进行物业管理。

第十八条 业主委员会宜采取招投标方式选聘物业管理企业。

第十九条 房屋销售时，开发建设单位应与购房者在房屋销售合同中订立有关售后物业管理条款。

第二十条 开发建设单位在房屋或住宅小区竣工验收后，以及公房房改售房单位应及时向物业管理企业移交工程建设技术资料，办理交接手续。

第二十一条 物业管理企业应与业主委员会签订物业管理委托合同。
签订物业管理委托合同，应使用国家建设部与国家工

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第二十二条 物业管理企业的管理项目聘请有关专营公司承担时，其原签订的物业管理委托合同中的责任不随之转移。

第二十三条 物业管理企业在签订委托合同后十五日内，向所在地房地产行政主管部门备案。

第二十四条 物业管理委托合同到期或物业管理企业未达到委托合同规定的条款标准或者因其他违法行为原因的，业主委员会可通过决议终止委托合同，但应提前一个月通知物业管理企业，并及时选聘相应的物业管理企业继续进行管理。
物业管理委托合同终止时，原物业管理企业应当在接到终止通知之日起一个月内向业主委员会办理有关房屋、工程建设技术资料、帐册及其他有关物品的移交手续。

第五章 房地产物业使用与维护

第二十五条 房屋或住宅小区竣工验收合格后，开发建设单位应当在房地产行政主管部门的监督下，向业主委员会或物业管理企业移交下列工程建设技术资料：
（一）房屋或住宅小区规划平面图；
（二）单体建筑、结构竣工图；
（三）公用配套设施、地下管线工程竣工图；
（四）有关设施、设备安装竣工图及使用和维修技术资料；
（五）质量验收资料；
（六）其他必要资料。

第二十六条 供暖、供水、排水、供气、供电及电讯等部门，在物业管理范围内开挖路面或者进行其他施工时，应当事先通知物业管理企业。工程竣工时应负责恢复原貌。

第二十七条 业主使用房屋应遵守下列规定：
（一）未经有关部门批准，不得随意改变房屋结构、用途和外貌；
（二）未经批准，不得对房屋的内外承重墙、楼板、梁、柱、阳台及屋面进行拆改、开凿等；
（三）房屋装饰装修、搭建按有关规定办理审批手续，并自行清理建筑及装修垃圾；

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