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时间：02-01 17:46:48 浏览：6180次来源：http://www.fangchanshe.com 房产综合
预售合同未登记备案的,按下列顺序确定预购人的权利:
(一)已交付价款及预购商品房的;
(二)已交付价款未交付预购商品房的;
(三)未交付价款及预购商品房的,以签订合同的时间为序。
第十九条 商品房预售时,预售款应当由预售人委托设立预售款专用帐户的商业银行代为收取,预购人凭银行缴款凭证向预售人换领发票。
代收预售款的商业银行有监督预售款的义务。
第二十条 预售款应当专款专用,由具备合法资质的工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度
工程监理机构和代收预售款的银行对预售资金监管不当,给预购人造成损失的,应当与预售人承担连带赔偿责任。
一个预售项目只能开设一个商品房预售款专用帐户;多个预售项目应当分别设立商品房预售款专用帐户。
第二十一条 预售人将已经抵押的商品房进行预售,必须经抵押权人书面同意并书面告知预购人;已经预售的商品房不得进行抵押。
第二十二条 预售人改变已经预售商品房项目的建筑容积率或改变已预售商品房的户型、结构、环境整体布局,须经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门批准,并委托原测绘机构对预售面积进行重新测算,办理《商品房预售许可证》变更手续。
非因基础设施建设或公共利益需要,规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门不得对已预售的商品房项目的建筑容积率或户型、结构、环境整体布局作变更审批。
经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门批准,预售人改变已预售商品房的建筑设计,涉及合同约定的预购人权益的,预售人应当在有关部门批准之日起十日内,书面通知预购人,与预购人协商变更或者解除商品房买卖合同,并在变更或解除合同之日起十五日内,向原核发《商品房预售许可证》的房地产行政主管部门办理变更或注销手续。
预售人未经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门批准,擅自提高建筑容积率或改变商品房买卖合同约定的商品房户型、结构、装修标准、环境整体布局,损害预购人权益的,预购人可以解除合同,并由预售人承担相应的赔偿责任,预购人未解除合同的,可不承担所购商品房改变后所获增值部分的价款。
第二十三条 预售人转让已部分预售的在建商品房项目的,应自批准转让之日起十五日内书面告知预购人。预购人在被告知之日起三十日内,有权解除商品房买卖合同,收回已付购房款及其利息,预售人应当在解除合同之日起十五日内到原合同登记备案部门办理注销手续;预购人愿意继续履行商品房买卖合同或到期未提出异议的,原预售人的权利义务全部转移给项目受让人,预购人和项目受让人应当向原核发《商品房预售许可证》的房地产行政主管部门办理商品房预售变更登记。
第二十四条 转让在建商品房项目的预售人,应自签订项目转让合同之日起,停止预售商品房并公示项目转让情况;受让人未换领《商品房预售许可证》的,不得预售商品房。
第二十五条 预购的商品房在合同登记备案后交付使用前可以再转让。
预购商品房再转让的,预购人应当书面告知预售人,再转让双方应在原合同上记载有关合同权益转让事项,并向原登记机关办理合同登记备案手续。
第二十六条 预售商品房项目竣工后应经规划、土地房屋、建设、消防等行政管理部门验收合格后才能交付使用。预售人应在预售商品房项目交付使用后十五日内到房地产行政主管部门交回该项目的《商品房预售许可证》。
预售人应自预售商品房交付使用之日起六十日内,为预购人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;属现售商品房的,房地产开发企业应自销售合同签订之日起三十日内,为商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
对具备登记条件的,有关权属登记部门应当自受理申请之日起十五个工作日内,核发土地使用权和房屋所有权证书;对不符合登记条件的,作出书面决定并说明理由。
因预售人的原因,致使预购人无法办理房地产权属登记超过六个月的,双方有约定的按约定处理;未约定的,预购人可以退房,并要求预售人承担赔偿责任。
第三章 房地产抵押
第二十七条 房地产抵押,当事人应签订书面抵押合同,并向所在地的房地产交易管理机构申请办理抵押登记手续。其中,以跨区、县(自治县、市)的多处房地产设定同一抵押权的,应向市房地产交易管理机构提出抵押登记申请。
房地产交易管理机构应自收到申请之日起二个工作日内提出受理意见,并送房地产行政主管部门办理登记。房地产行政主管部门应对抵押合同涉及的房地产权属的真实性、合法性及是否可以设定抵押关系进行审查,对符合条件的,应自受理之日起五个工作日内办理登记手续;对不符合条件的,应在三个工作日内作出不予登记的决定并书面说明理由。
房地产抵押合同自登记之日起生效,抵押合同登记记载的内容与抵押合同约定内容不一致的,以登记确认的内容为准。
第二十八条 共同共有人以其共有房地产设定抵押,必须经其他共有人书面同意;未经其他共有人书面同意设定的抵押权无效。
第二十九条 两宗以上房地产设定同一抵押权时,该抵押权为不可分担保物权。
第三十条 抵押已出租的房地产的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
出租已抵押的房地产的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。
第三十一条 贷款购买房地产并以拟购房地产作为抵押物的,购买者、金融机构、开发商应当共同签订房地产抵押贷款合同。
第三十二条 尚未到期的抵押房地产因城市建设需要被拆迁的,抵押人应当及时通知抵押权人,债务人可以提前清偿债务或由抵押人提供其他担保。
债务人无法提前清偿债务或抵押人不能提供其他担保的,拆迁安置取得的房地产为抵押财产。
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第三十四条 抵押期间,抵押人转让已办理抵押登记的房地产的,应当书面通知抵押权人并书面告知受让人转让房地产已抵押的情况;抵押人未书面通知抵押权人或者未书面告知受让人的,转让行为无效,由此给受让人造成的损失,由抵押人承担。
转让房地产的价款低于其担保债务的,抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的,不得转让抵押房地产。
第三十五条 下列房地产不得设定抵押:
(一)法律、法规规定不得转让的房地产;
(二)作为文物保护的建筑和有重要纪念意义的其它建筑物;
(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体用于公益目的的房地产,但以用于非公益目的的房地产为自身债务设定抵押的除外;
(四)已出售给他人但尚未办理权属登记的现房;
(五)法律、法规禁止抵押的其他情形。
第四章 房地产租赁
第三十六条 房地产租赁,是指出租人基于房屋所有权将其房地产出租给承租人使用,由承租人支付租金的行为。房地产租赁包括房地产现房租赁和商品房预租。