上海市关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见

    (一)居住房屋改为非居住使用;

    (二)非居住房屋改为居住使用;

    (三)非居住房屋改为其他非居住用途。

    改变房屋用途涉及规划建设管理的,还须报规划管理部门审批。

    七、公有房屋合用部位的使用

    公有房屋的合用部位是指两个或两个以上承租人有共同使用权的天井、晒台、园地、灶间、卫生间等部位。承租人对合同部位的使用产生争议的,出租人应当会同有关部门在30日内协调处理,并出具书面意见。

    除恃强占用和任意占用合用部位,影响相邻承租人正常使用的应予调整外,一般应维持争议前的使用状况。原使用部位较大的承租人承租权转让、交换等迁出的,出租人可适当调整合用部位的使用。

    八、公有房屋的养护和维修

    除房屋租赁合同另有约定外,公有房屋的养护和维修责任由出租人承担。

    出租人应当每三至五年进行一次房屋完好状况检查;对房屋的结构、水落管、外墙粉刷、避雷装置以及走廊、扶梯间外门窗每年检查一次;电梯、水泵(产权属于自来水公司的除外)应定期保养;下水管道、污水管道应巡回疏通;屋顶水箱每年检修清洗两次。

    公有房屋及其附属设施自然损坏的,由出租人按规定的修理范围负责

    修复。承租人发现房屋自然损坏的,应及时报修。出租人对承租人的报修应予登记,并发给报修凭证。公有房屋修理包括急修项目和一般项目,其中急修项目包括:

    (一)房屋结构性损坏而发生危险;

    (二)因室内线路故障而引起的停电和漏电;

    (三)因水箱水泵故障和进水表以内的水管爆裂造成的停水和龙头严重漏水;

   

www.fangchanshe.com ; (四)楼地板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏;

    (五)水落管、污水管堵塞和水盘等设备漏水;

    (六)电梯故障,不能正常运行;

    (七)其他属于危险性急修范围的项目。

    一般项目包括:

    (一)各类钢、木门窗损坏;

    (二)水卫设备零件损坏;

    (三)屋面渗漏水;

    (四)发生其它属于小修养护和便民服务范围内的损坏。

    其中,房屋急修项目,出租人应在一天内修理;一般修理项目,出租人应在三天内修理;需安排计划修理的项目,出租人应在一周内派员到现场查勘,约定修理期限。具体报修办法由市房地资源局另行制定。

    九、承租人欠租,出租人可以解除租赁合同的法规适用

    2000年7月1日之前,公有房屋承租人拖欠租金累计已满6个月的,不适用《上海市房屋租赁条例》出租人可以解除租赁合同的规定。2000年7月1日起,公有房屋承租人拖欠租金累计满6个月的,适用《上海市房屋租赁条例》出租人可以解除租赁合同的规定。

    十、公有房屋的转租

    公有居住房屋转租的,承租人应当在签订转租合同前将拟转租的情况书面告知出租人。承租人未书面告知出租人擅自转租的,出租人可以解除租赁合同。公有居住房屋转租期间,原享受租金减免的承租人应当按照市政府规定的租金标准支付租金。

    承租人将非独立成套公有居住房屋转租,不得影响相邻使用人对合用部位的正常使用。影响相邻使用人对合用部位正常使用的情形有:

    (一)将承租的房屋部分转租,增加合用部位使用人的;

    (二)将承租的房屋转租用于集体宿舍,增加合用部位使用人的;

    (三)其他影响相邻使用人对合用部位正常使用的情形。

    承租人转租公有居住房屋,影响相邻使用人对合用部位正常使用的,相邻使用人可以通过协商的方法要求承租人排除影响。协商不成的,相邻使用人可以向人民法院提起诉讼。

    在2000年7月1日之前,公有居住房屋承租人已经将承租的房屋转租的,承租人应当在2000年8月31日前将转租情况书面告知出

www.fangchanshe.com 租人,承租人未在2000年8月31日前书面告知出租人的,出租人可以解除租赁合同。

    公有非居住房屋转租,应当事先征得出租人书面同意。未事先征得出租人同意转租的,出租人可以解除租赁合同。公有非居住房屋转租期间,原享受租金减免的承租人应当按照市政府规定的租金标准支付租金。公有非居住房屋转租期间,出租人可以向承租人收取转租收益,转租收益的标准为市政府规定租金标准的二至九倍。出租人应当与承租人就转租收益的标准签订书面协议。

    十一、公有居住房屋承租权的转让和交换

    按照住房制度改革方案,未列入可出售范围内的公有居住房屋,可以进行承租权的转让;列入可出售范围内的公有居住房屋,不得进行承租权的转让。

    有下列情形之一的公有居住房屋,不得进行承租权的转让和交换:

    (一)整幢独用的花园住宅;

    (二)属部队、宗教团体所有或者在学校校园内的;

    (三)产权不明晰的;

    (四)承租人拖欠租金尚未结清的;

    (五)依法代管或需要落实政策的;

    (六)已列入户籍冻结范围的;

    (七)承租人在承租房屋内擅自搭建的;

    (八)列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的;

    (九)其他依法应当由出租人收回的。

    代理经租房屋承租权转让和交换的,应当征得房屋所有权人同意。

    除上述情形外,出租人应当同意承租人进行房屋承租权的转让和交换。

    十二、公有居住房屋承租户名的变更

    《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时,在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人,结婚、出生可以不受上述条件的限制。

    承租人户口迁离本市,其本处有本市常住户口的共同居住人协商一致,要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的,出租人应予同意。协商不一致的,出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中,按照下列顺序书面确定承租人:

    (一)原承租人的配偶;

    (二)原承租人的子女(按他处住房情况,本处居住时间长短);

   

www.fangchanshe.com ; (三)原承租人的父母;

    (四)其他人(按他处住房情况,本处居住时间长短)。

    承租人死亡的,其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致,要求变更承租户名的,出租人应予同意。协商不一致的,出租人应当按照上款规定书面确定承租人。

    承租人死亡,其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的,其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致,要求变更租赁户名的,出租人应予同意。协商不一致的,出租人应当按照下列顺序书面确定承租人:

    (一)原承租人的配偶;

    (二)原承租人的子女(按他处住房情况);

    (三)原承租人的父母;

    (四)原承租人的其他直系亲属(按他处住房情况)。

    承租人全家户口迁离本市、全家出国(境)定居,要求继续履行租赁合同的,承租人应当向出租人提出,出租人应当同意。承租人全家出国(境)定居的,应当同时按规定调整租金标准。

    十三、公有居住房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的安置责任

    公有居住房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的,由出租人先行安置承租人,再按下列情况分别承担经济责任:

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