上海市房地产抵押办法

　　对商品房预售款和销售款进行监管的具体办法，由市人民政府另行制定。
　　本条第二款所称的各项贷款，是指出让土地使用权抵押贷款、房屋建设工程期权抵押贷款和建造该建设工程的其他贷款。

　　　　　　　　　　　　　　第三章　抵押合同

　　第二十五条　（抵押合同的形式）
　　设定房地产抵押应当签订书面的抵押合同。
　　抵押合同可以以在主债权合同中订立抵押条款的方式签订，也可以

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　　第二十六条　（抵押合同的主要内容）
　　抵押合同应当包括以下内容：
　　（一）抵押人和抵押权人的姓名（或者名称）、住所；
　　（二）被担保的主债权种类、数额；
　　（三）债务人履行债务的期限；
　　（四）抵押物的座落、用途、结构、面积、四至范围以及价值；
　　（五）房屋权属和土地使用权属状况、土地使用权取得方式、房地产权证编号；
　　（六）抵押担保的债权范围；
　　（七）抵押人和抵押权人约定的其他事项。
　　以房屋建设工程期权设定抵押权的，抵押合同的内容除本条第一款规定外还应当包括以下内容：
　　（一）《建设工程规划许可证》编号；
　　（二）国有土地使用权出让金的款额；
　　（三）该建设工程的总承包合同或者施工总承包合同约定的建设工程造价；
　　（四）已投入该建设工程的款额，但不包括获得土地使用权的费用；
　　（五）建设工程竣工日期。
　　以房地产设定最高额抵押的，抵押合同的内容除本条第一款规定外还应当包括以下内容：
　　（一）连续发生债权的期间；
　　（二）最高债权限额。
　　抵押合同不完全具备本条规定内容的，可以补正。
 
　　第二十七条　（抵押合同不得约定的事项）
　　订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满而抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。

　　第二十八条　（抵押合同的文字）
　　抵押合同应当用中文书写，也可以同时用其他文字书写。
 
　　第二十九条　（涉外房地产抵押的公证）
　　抵押人和抵押权人一方为香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区和外国的自然人、法人或者其他组织的，应当经本市公证机构公证。

　　第三十条　（无效合同）
　　下列抵押合同为无效合同：
　　（一）违反本办法第六条、第十八条第一款、第二十二条第三款、第二十三条第二款规定而签订的抵押合同；
　　（二）主合同无效的抵押合同，但抵押合同另有约定的，从其约定；
　　（三）违法签订的其他抵押合同。

　　第三十一条　（抵押合同的变更）
　　抵押人和抵押权人协商一致，可以变更抵押合同。变更抵押合同，应当签订书面的抵押变更合同。
　　一宗抵押物上存在两个以上抵押权的，需要变更抵押合同的抵押权人，必须征得所有后顺位抵押权人的同意。

　　第三十二条　（抵押合同的解除）
　　抵押人和抵押权人协商一致，可以解除抵押合同。解除抵押合同，应当签订书面的抵押解除合同。

　　第三十三条　（抵押合同的终止）
　　有下列情形之一的，抵押合同终止：
　　（一）抵押所担保的债务已经履行；
　　（二）抵押合同被解除；
　　（三）债权人免除债务；
　　（四）法律规定终止或者当事人约定终止的其他情形。

　　　　　　　　　　　　　　第四章　抵押登记

　　第三十四条　（抵押登记的效力）
　　设定房地产抵押权，应当

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　　抵押合同发生变更的，应当依法变更抵押登记。抵押变更合同自变更抵押登记之日起生效。
 
　　第三十五条　（抵押登记的机构）
　　抵押人和抵押权人应当按照房地产登记的管理权限，向市或者区、县房地产登记机构办理抵押登记。
　　第三十六条　（抵押登记的申请人和需提交的材料）
　　抵押人和抵押权人应当共同提出抵押登记申请。申请抵押登记时，应当提交身份证件、主合同、抵押合同和以下材料：
　　（一）以预购商品房期权设定抵押权的，应当提交商品房预购（售）合同；
　　（二）以房屋建设工程期权设定抵押权的，应当提交房地产权证书、该建设工程的总承包合同或者施工总承包合同；
　　（三）以尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使用权设定抵押权的，应当提交房地产权证书和土地使用权出让合同；
　　（四）以其他房地产设定抵押权的，应当提交房地产权证书。
 
　　第三十七条　（变更抵押登记的申请人和需提交的材料）　　
　　抵押合同发生变更的，抵押人和抵押权人应当共同向原抵押登记机构提出变更抵押登记申请。申请变更抵押登记时，应当提交身份证件、抵押权利证明和抵押变更合同。
 
　　第三十八条　（注销抵押登记的申请人和需提交的材料）
　　抵押合同终止的，抵押人和抵押权人应当共同向原抵押登记机构提出注销抵押登记申请。申请注销抵押登记时，应当提交身份证件、抵押权利证明和以下材料：
　　（一）按本办法第三十三条第一项、第三项规定，抵押所担保的债务已经履行或者债权人免除债务的，应当提交债权人出具的书面证明；
　　（二）按本办法第三十三条第二项规定，抵押合同解除的，应当提交抵押解除合同；
　　（三）按本办法第三十三条第四项规定，发生法律规定终止或者当事人约定终止的其他情形的，应当提交有关材料。
　　办理注销抵押登记手续时，抵押人申请但抵押权人不申请的，登记机构可以受理抵押人的申请，并且责成抵押权人限期办理注销登记。抵押权人逾期仍未办理注销登记的，可以依法核准抵押人的注销登记。

　　第三十九条　（抵押权利证明的出具、变更和收回）
　　房地产登记机构应当在受理抵押登记申请之日起的规定期限内，依法作出是否准予登记的决定，准予登记的，应当出具抵押权利证明；不予登记的，应当书面通知申请人。
　　房地产登记机构应当在受理变更抵押登记之日起的规定期限内，依法作出是否准予变更登记的决定，准予变更登记的，应当变更抵押权利证明；不予变更登记的，应当书面通知申请人。
　　房地产登记机构应当在受理注销抵押登记之日起的规定期限内，依法作出是否准予注销登记的决定，准予注销登记的，应当收回抵押权利证明；不予注销登记的，应当书面通知申请人。
 
　　第四十条　（房地产权证书和抵押权利证明的保管）
　　抵押物的房地产权证书，由抵押人保管。
　　房地产登记机构出具的抵押权利证明，由抵押权人保管。

　　第四十一条　（登记的费用）
　　办理抵押登记和变更抵押登记时，抵押人和抵押权人应当按照有关规定向房地产登记机构支付登记费用。

　　第四十二条　（登记

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　　抵押登记、变更抵押登记、注销抵押登记的有关资料应当对公众开放查阅。具体办法按照市人民政府有关规定执行。

　　　　　　　　　　　　　第五章　抵押物的占管

　　第四十三条　（抵押物的占管及占管责任）
　　抵押物由抵押人占管。
　　抵押人在占管期间应当维护抵押物的安全与完好。
　　抵押权人有权按照抵押合同的约定、监督、检查抵押物的占管情况。
 
　　第四十四条　（抵押物的出租）
　　抵押人在抵押期间将抵押物出租的，应当将已抵押的事实书面告知承租人。

　　第四十五条　（抵押物的转让）
　　除本办法第十八条第二款规定外，抵押人在抵押期间可以转让抵押物。除房地产开发企业预售、销售商品房外，抵押人在抵押期间转让抵押物的，应当事先以书面形式通知抵押权人，并将已抵押的事实告知受让人。抵押人未事先通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
　　转让抵押物所得的价款，抵押人可以与抵押权人协商提前清偿抵押所担保的债权，也可以与抵押权人协商向约定的第三人提存作为抵押财产。
　　抵押人通知抵押权人时，应当同时提出转让抵押物的价格和对转让款的处理方式，并与抵押权人就此进行协商。

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