上海市房屋土地管理局关于加快旧住房成套改造的实施意见
为改善市民居住质量，提高居住文明程度，实行市第六届党代会确定的到本世纪末市区住房成套率达到70％的要求，现就加快旧住房成套改造提出如下实施意见：
一、旧住房成套改造的性质、范围和标准
旧住房成套改造是在保留建筑主体结构前提下，通过局部调整房屋平面与空间布局、加固结构、增添厨卫设备从而提高房屋使用功能使之独用成套的城市房屋修缮行为。
旧住房成套改造的范围是规划保留的居住街坊内建筑结构、质量较好的不成套旧住房。据统计，近期可改造量为800万平米。对居住街坊内不成套的私有旧住房，可由改造单位接受私房所有人的委托，按规定统一进行成套改造；其中与公有旧住房同幢的私有旧住房，应统一纳入成套改造，私房所有人不愿成套改造的，改造单位可在适当改善私房所有人居住条件的前提下，采取互换产权、收购等方式，将私有房屋转为公有房屋后进行成套改造。
旧住房成套改造应从实际出发，先易后难，点面结合，逐步做到相对集中、成片成街坊，同时应根据不同房屋类型采用不同方法进行。其设计、施工的各项工程技术指标，应按照《上海市旧住房成套改造技术暂行规定》和其他有关规定执行。对一般住房，进行适用调整组合；对有特色的里弄民居，保留建筑风格，完善使用功能，使之独用成套。同时注意居住环境的改善，使改造后的居住街坊功能全，环境美，适应现代生活要求。
二、旧住房成套改造的实施机构
为加强旧住房成套改造的宏观规划指导与综合协调，建立市旧住房成套改造联席会议制度，由市政府分管秘书长牵头，市计委、建委、规划局、公用局、市政工程局、住宅发展局、供电局、邮电局、房地局和各区政府参加。市房地局是本市旧住房成套改造的业务主管部门，负责起草有关政策文件，综合编制全市旧住房成套改造规划，汇总、平衡年度实施计划，核定项目启动贷款计划额度，对各区旧住房成套改造工作给予指导、服务。
各区人民政府是本区旧住房成套改造的责任部门。其主要职责是：编制本区旧住房成套改造规划和年度实施计划；负责本区旧住房成套改造项目的审批、监督、管理，协调项目的配套，实行“一条龙”服务；负责本区旧住房成套改造实施计划的汇总统计、进度控制；负责本区旧住房成套改造专项资金的筹措；负责组织本区旧住房成套改造的实事立功竞赛和检查考核；监督成套改造后住房的出售，落实售后管理。各区要组建一个由区长挂帅，区房地、规划、建管等相关部门参加的旧住房成套改造协调管理机构。各区房地局设立旧住房成套改造办公室（以下称区成套办），负责本区旧住房成套改造的日常工作。
各区应抓紧本区旧住房成套改造规划的编制，确定“九五”期间的年度实施计划，加大改造力度，落实有效措施，确保计划的完成。
三、旧住房成套改造的配套工程
旧住房成套改造所涉及的市政、公用、环卫、环保、园林、邮电、电力、广电等有关部门，应根据市批准的旧住房成套改造年度计划，编制相应的年度配套计划，列入各自的实事项目，如：改善供水管网低压用水；改造积水地区雨污水管道；扩大接装煤气用户；改善用电质量，层表改户表；扩大电话电讯网，使电话、有线电视进户；配装信报箱。旧住房成套改造的配套工程要优先实施，并收取额定的工程费用，以确保旧住房成套改造计划的及时完成。
四、旧住房成套改造的有关税费
凡列入旧住房成套改造计划的项目，以区为单位，调节项目之间的余缺，平衡安置人口和和户数。旧住房成套改造及其用于安置的增层与扩建面积，均按照房屋修缮工程的规定缴纳有关税费。
五、旧住房成套改造的资金来源
从出售旧公房归集资金中拨出专项额度，提供各区旧住房成套改造项目低息启动贷款，由市公积金中心按沪府办〔1995〕20号文的规定办理贷款。
建立区一级的旧住房成套改造专项资金，专项资金的构成包括：原地安置居民购房的房价款；从1995年房改年度售房方案施行之日起按规定比例提取的成套改造资金；原住房租金中用于房屋大修的资金；不足部分由区政府筹措落实。
各区建立的旧住房成套改造专项资金，由区成套办负责管理，专款专用。对每个旧住房成套改造项目，要严格核定成本，采取招标承包或项目包干的办法，进行项目管理。如有收益，按区滚动平衡，循环运作，继续用于旧住房成套改造。
六、公有旧住房成套改造安置办法
公有旧住房成套改造应以原地安置为主，对无法原地安置或公房承租人不愿原地安置的，可实行易地安置。
旧住房成套改造单位应与公房承租人按《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》的有关规定以及下列规定签订安置协议：
（一）原地安置
1.安置对象。原作住房使用的部位，成套改造后仍作住房使用的，原住户实行原地安置；成套改造后增层、扩建的住房，在同等条件下，应优先安置原亭子间、灶间等成套改造后不再作住房使用的部位的原住户。
2.安置方式。原地安置的住房应实行购房或按旧住房成套改造的成本租金（含管理费、维修费、折旧费、成套改造的成本，下同）租房。旧住房成套改造的成本租金的具体标准，由市房地局会同市物价局核定。购房办法、售后管理参照房改政策及有关规定办理。
3.安置面积。原地安置的面积，以经房管部门认可的住户原有住房建筑面积为基准进行安置。
4.售房价格。成套改造后的住房，安置的建筑面积不超过原住房建筑面积的，按当年公有住房出售方案的成本价和折扣购房，但其竣工年限作如下规定，即成套改造竣工当年按旧工房10年、里弄房屋15年计算。超过原住房建筑面积在8平方米以内，超过部分按当年公有住房出售方案的成本价购房；超过原住房建筑面积在8平方米以外的，超过部分按当年公有住房出售方案中规定的市场价购房。
5.出租价格。原住户不愿购房的，可按旧住房成套改造的成本租金租房。
6.临时过渡。原地安置的住户原则上实行自行过渡，过渡期一般不超过一年。因特殊情况过渡期超过一年的，旧住房成套改造单位应参照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的规定给予补贴。
（二）易地安置
1.安置对象。易地安置对象包括：因改善环境和功能的需要，拆除后不再建造住房的成套改造地块上的原住户；原亭子间、灶间等成套改造后不再作住房使用的部位的原住户，因房屋改造需要，无法在原地进行安置的；不愿购房或按旧住房成套改造的成本租金租房的住户。
2.安置标准。易地安置应适当改善居住条件，对确有实际困难的，可参照有关规定给予适当的照顾或补贴。安置标准参照《上海市房屋拆迁管理实施细则》的规定执行。现房安置率要大于80％。易地安置户可购买或租用新安置的住房。
七、对房地产企业参与旧住房成套改造的鼓励措施
各区旧住房成套改造管理部门应参照平价安居房成本的计算办法，核定旧住房成套改造的项目成本（即成套改造成本加管理费），向具有相应资质的房地产开发经营企业委托或招标承包。
承接旧住房成套改造项目的单位要突出社会、环境效益，按本规定的办法组织实施，接受区成套办的监督，确保旧住房成套改造的质量，收取合同规定的合理费用。
以前公布的有关旧住房成套改造的文件与本实施意见不一致的，以本实施意见为准。
本市郊县城镇旧住房成套改造参照本意见执行。
