上海市房地产抵押办法

　　抵押权人应当在接到通知后的１５天内书面答复抵押人，并可以向房地产登记机构登记备案；逾期未作答复的视作无异议。抵押权人认为转让抵押物的价格明显低于其价值的，可以要求抵押人提供新的担保；抵押人不同意提供新的担保的，抵押权人可以不准予转让该抵押物。
　　抵押人向房地产交易管理机构提出过户申请，或者预购商品房转让合同的登记备案申请时，应当提交其与抵押权人关于转让款处理方式的协议或者其通知抵押权人而抵押权人逾期未作答复的证明，房地产交易管理机构据此移交房地产登记机构办理房地产转让变更登记或者预购商品房转让合同的登记备案手续。
　　抵押人转让抵押物所得的价款，超出债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
 
　　第四十六条　（抵押合同的继受履行）
　　作为抵押人的法人或者非法人组织变更后，其继受主体应当继续履行原抵押合同。
　　作为抵押人的自然人死亡或者被依法宣告死亡时，该抵押物的合法继承人或者受遗赠人应当继续履行原抵押合同，但当事人放弃继承或者遗赠的除外。
 
　　第四十七条　（抵押物和抵押人变化的通知责任）
　　有下列情形之一的，抵押人或者其继受人应当及时书面通知抵押权人：
　　（一）已设定抵押权的房屋被依法列入拆迁范围的；
　　（二）因作为抵押人的自然人死亡或者被依法宣告死亡而发生继承、析产；
　　（三）因作为抵押人的法人或者非法人组织变更而发生继受情形的。
　　除自然损耗外，抵押物灭失或者毁损的，抵押人应当立即采取有效措施防止损失扩大，并通知抵押权人。

　　第四十八条　（抵押物灭失或者毁损的补救）
　　抵押权因抵押物灭失而消灭。抵押人和抵押权人协商一致，可以由抵押人将灭失或者毁损所得的赔偿金向抵押权人提前清偿所担保的债权，也可以向第三人提存作为抵押财产处理。
　　抵押人怠于向造成抵押物灭失或者毁损的责任人追究赔偿责任的，抵押权人可以代位求偿。
　　因抵押人的过错而导致抵押物灭失或者毁损，不能或者不足以担保其债务履行时，抵

www.fangchanshe.com 押人应当重新提供或者增加抵押物，以弥补原抵押物价值的损耗部分。

　　第四十九条　（抵押物拆除改建的限制）
　　除城市建设需要拆迁房屋外，未征得抵押人的书面同意，抵押人不得将已设定抵押权的房屋拆除或者改建。
 
　　第五十条　（抵押房屋的拆迁）
　　房屋在抵押期间被依法列入拆迁范围的，按下列规定处理：
　　（一）以交换产权作为补偿的，以交换所得房屋重新设定抵押权；
　　（二）实行作价补偿的，抵押人可以与抵押权人协商提前清偿抵押所担保的债权，也可以与抵押权人协商将补偿金向约定的第三人提存作为抵押财产。
　　抵押人与拆迁人达成安置补偿协议后，应当与抵押权人就前款规定的事项进行协商。抵押人向拆迁人提交其与抵押权人关于该抵押权及其所担保债权处理问题的书面协议后，方可取得补偿金和安置房屋。
　　根据本条第一款第一项规定重新设定抵押权的，抵押人和抵押权人应当重新签订抵押合同。原抵押物上存在两个以上抵押权的，各抵押权的先后顺序应当与原抵押登记的顺序一致。
 
　　第五十一条　（抵押权的转让）
　　抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。
　　抵押权可以随主合同债权转让而转让，受让人享有原抵押权人的相应权利，抵押权转让合同应当向房地产登记机构办理登记。
　　最高额抵押的主合同债权不得转让。

　　　　　　　　　　　　　第六章　抵押权的实现

　　第五十二条　（行使抵押权的条件）
　　债务履行期届满时，有下列情形之一的，抵押权人可以行使抵押权：
　　（一）债务人不履行到期债务的；
　　（二）债务人死亡、被依法宣告死亡，其合法继承人，受遗赠人不履行到期债务的；
　　（三）债务人解散或者被宣告破产的；
　　（四）抵押权人未受清偿的其他情形。

　　第五十三条　（一宗抵押物上一个抵押权的行使方式）
　　一宗抵押物上存在一个抵押权的，债务履行期届满而未受清偿的抵押权人可以与抵押人协议，以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。
 
　　第五十四条　（一宗抵押物上两个以上抵押权的行使方式）
　　一宗抵押物上存在两个以上抵押权的，债务履行期届满而未受清偿的抵押权人行使抵押权时，应当通知其他抵押权人，并应当与所有先顺位抵押权人就该抵押权及其被担保债权的处理进行协商；协商不成的，该抵押权人可以与抵押人协议以拍卖或者变卖方式处分抵押物。
　　各抵押权人对拍卖或者变卖抵押物所得价款的优先受偿顺序，以抵押登记的顺利为准。
　　拍卖或者变更抵押物所得的价款，应当按照下列方式处理：
　　（一）对债务履行期届满的抵押权人，清偿所担保的债权；
　　（二）对其他抵押权人，抵押人可以与其协商提前清偿抵押所担保的债权，也可以与其协商将处分抵押物所得的价款向约定的第三人提存作为抵押财产。

　　第五十五条　（抵押物处分方式的规定）
　　抵押人和抵押权人选择以拍卖方式处分抵押物的，按照国家和本市有关拍卖的规定办理。
　　抵押人和抵押权人选择以变卖或者折价方式处分抵押物的，不得违反本市有关房地产转让的规定。
 
　　第五十六条　（优先购买权）
　　抵押人和抵押权人协议以折价、变卖方式处分抵押物的，下列自然人、法人或者其他组织在同等条件下

www.fangchanshe.com 依法享有优先购买权：
　　（一）按份共有抵押物的其他共有人；
　　（二）抵押前已出租房地产的承租人。
　　抵押人和抵押权人以抵押物折价或者变卖抵押物前，应当书面征询前款所列享有优先购买权的当事人是否行使优先购买权。
 
　　第五十七条　（抵押权人收取孳息）
　　债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法查封的，自查封之日起抵押权人有权收取该抵押物的孳息。抵押权人未将查封抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。
　　前款孳息应当先充抵收取孳息的费用。
 
　　第五十八条　（处分抵押物所得价款中土地收益的处理）
　　以行政划拨土地使用权连同地上定着物设定抵押权的，抵押权人处分抵押物时，应当缴纳相当于应当缴纳的国有土地使用权出让金的款额后，方可就剩余价款优先受偿。

　　第五十九条　（新增房屋的拍卖所得）
　　需要拍卖抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

　　第六十条　（处分抵押物所得价款的分配）
　　处分抵押物所得的价款，依下列顺序分配：
　　（一）处分抵押物的费用；
　　（二）处分抵押物应缴纳的税费；
　　（三）相当于应缴纳的国有土地使用权出让金的款额；
　　（四）应支付的建造该建设工程的欠款；
　　（五）主债权及利息、违约金、损害赔偿金；
　　（六）剩余金额交还抵押人。
　　处分抵押物所得价款不足抵押所担保债权数额的部分，由债务人负责清偿。
　　处分有限产权房屋所得价款的分配，不得违反国家和本市的有关规定。
 
　　第六十一条　（出让土地使用权抵押权人的受偿范围）
　　抵押人以出让土地使用权设定抵押权后，又以该土地上新增房屋设定抵押权的，出让土地使用权抵押权人的债务受偿范围以国有土地使用权出让金的款额为限；其中，以该土地上部分新增房屋设定抵押权的，出让土地使用权抵押权人的受偿范围以该部分新增房屋所占相应比例的国有土地使用权出让金的款额为限。
 
　　第六十二条　（处分抵押物时租赁关系的处理）
　　以已出租的房地产设定抵押权的，抵押权处分后，经登记备案的原租赁合同继续有效。
　　将已抵押的房地产出租的，抵押物处分后，原租赁合同自动终止，但受让人同意继续原租赁关系的除外。

　　第六十三条　（破产后的抵押物）
　　抵押人破产的，破产前已抵押的房地产不属于破产财产，但处分抵押物所得价款超过所担保债权金额的，超过部分属于破产财产。法律、法规另有规定的除外。

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