广东省茂名市人民政府
茂府〔2008〕3号
茂名市人民政府
二〇〇八年一月十日
第一条 为加强土地市场管理,规范地产市场交易行为,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《广东省地价管理规定》等有关规定,结合我市的实际情况,制定本规定。
第二条 本规定适用于茂名市城市规划区范围内并由市国土资源局直管(简称市直管)的国有土地有偿使用管理。
第三条 基准地价是城镇不同级别、不同用途的土地使用权单位面积平均价格。基准地价由土地出让金、城市建设配套费用、征地拆迁费、小区配套费构成。
第四条 市直管范围内的土地用途分为商业、住宅、工业、公共事业建设四类用地,各类用地均划分为不同等级,每等级基准地价有所区别。
第五条 基准地价由市国土资源管理部门会同物价部门按上级的规程拟定,按程序报批后,由市国土资源、物价管理部门联合公布施行,并由市国土资源、物价管理部门分别报省国土资源、物价管理部门备案。
市国土资源、物价管理部门应根据社会经济发展、产业政策变化等情况,对基准地价进行局部或整体调整,报市政府批准公布施行后,报上级主管部门备案。
第六条 商业、住宅、公共事业建设用地基准地价是以容积率为2的标准评定的地价,工业用地基准地价是以容积率为1的标准评定的地价。当容积率改变时,根据不同用途的容积率修正系数相应进行修正计算地价。
第七条 基准地价按各种用途土地使用权法定最高出让年限评定,当宗地的实际出让、转让使用年限低于法定最高出让年限时,其地价按不同用途的年期修正系数进行修正。
第八条 标定地价是地产市场正常供求关系和正常经营管理条件下具体宗地的价格,是以基准地价为依据,根据土地的区域因素、个别因素、使用年限、容积率、临街状况等条件(来自:www.fangchanshe.com),通过系数修正而评估出具体地块的价格。
计算公式:(评估)标定地价=基准地价×区域因素修正×个别因素修正×年期修正×容积率修正×临街状况修正。
第九条 基准地价标准公布实施后,作为土地转让交税的主要参照依据。当转让成交申报价格明显低于宗地标定地价的,市政府有优先购买权。
第十条 市国土资源管理部门会同物价部门根据基准地价的一定比例确定市直管范围内协议出让土地最低价标准,经市政府批准后下发执行。
经营用地(包括工业用地)必须采用招标拍卖挂牌方式出让。工业
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用地出让底价不得低于国土资发〔2006〕307号规定的全国工业用地出让最低价标准288元/m2。
第十一条 严格限制以划拨方式提供建设用地使用权。建设单位使用国有土地,应当以出让等有偿使用方式取得。按政策法规确需以划拨方式使用土地的,由市国土资源管理部门提出意见,报市政府批准。
以划拨方式取得土地使用权的,必须严格遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
第十二条 商业、住宅、工业、公共事业建设用地以及综合用地不得随意改变使用用途、条件。如改变使用用途、条件的,市政府可依法收回国有土地使用权;如确须改变使用用途、条件的,须报市国土、规划部门审核,报市政府批准,并按改变后的土地用途、使用条件相应调整土地出让金。
第十三条 商业、住宅、公共事业、工业用地的熟地出让基准价格按同级的基准地价平均价格的90%计算;商业用地生地出让基准价格,按熟地出让基准价格70%计算;住宅、公共事业建设用地生地基准价格,按熟地出让基准价格60%计算;工业用地生地出让基准价格按熟地出让基准价格50%计算;临时用地费,按基准地价的5%标准每年征收。
第十四条 国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算,实行“收支两条线”管理,由市政府作专项资金管理使用。国有土地使用权出让总价款主要用于城市建设和土地开发,逐步提高用于农业土地开发、农村基础设施建设、廉租住房建设和国有土地使用功能配套设施建设的比重。
第十五条 本规定所列各项用地价款的缴纳,用地单位须在出让合同签订之日或批准用地之日起60天内付清全部土地出让价款。付款到期后,仍不付清土地出让价款的,出让方可解除出让合同,并按规定收回土地使用权。
第十六条 依法取得的土地使用权,未按《土地使用权出让合同》的约定动工建设,经市政府批准同意延长动工期限的,若基准地价调升,应当补交差价。
第十七条 各县(市、区)参照本规定,结合本地实际情况,相应调整本地的国有土地基准地价,并按程序报市政府和省土地、物价管理部门备案。
第十八条 本规定有关术语的含义如下:
基准地价:政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格,是分用途的土地使用权区域平均价格,对应的使用年期为各用途土地法定最高出让年期,由政府组织或委托评估,评估结果须经政府认可。
区域因素:指影响城镇内部区域之间地价水平的城镇繁华程度及区域在城市中的位置、交通条件、公共及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。
个别因素:指与宗地直接有关的自然条件、市政设施条件、宗地形状、长度、宽度、使用限制和宗地临街条件等。
容积率:指一定区域(地块)范围内,
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建筑物的总建筑面积与整个地块的面积之比。
区域因素修正:指剔除比较案例与待估土地由于地区特性不同产生的价格的不可比性。
个别因素修正:指排除待估地块与比较案例地块之间由于个别因素不同而产生的价格的不可比性。
容积率修正:指排除土地因容积率不同而造成的地价的不可比性。
使用年期修正:指排除土地因使用年期不同而造成的地价的不可比性。
生地:指开发前,尚未形成建设用地条件的土地。
熟地:指开发后,已形成一定建设用地条件的土地。已经进行“三通一平”或“七通一平”的土地属于熟地。
第十九条 本规定自公布之日起施行。2000年12月15日茂名市人民政府公布的《茂名市城市规划区国有土地基准地价暂行规定》(茂府〔2000〕80号)同时废止
