(晋政发〔2003〕11号)
发表日期:2003-8-4
吕梁地区行政公署,各市、县人民政府,省人民政府各委厅,各直属机构:
为加强国有土地资产管理,优化土地资源配置,促进经济发展,防止国有土地资产流失,遏制土地违法违纪问题发生,根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)精神,结合我省实际,现就进一步规范土地出让转让行为的有关问题通知如下:
一、坚持土地统一管理,提高政府对土地市场的宏观调控能力
各级政府和土地行政管理部门,要切实加强土地利用规划和计划管理。土地利用总体规划和城市规划经法定程序批准后,必须严格执行,规划期建设用地总量不得突破。各市(地)、县要根据土地利用总体规划、城市规划和上级下达的农用地转用计划,从严控制新增建设用地。项目供地必须遵循节约用地原则,严格按照建设用地定额标准批准用地,促进土地资源合理利用。
要鼓励盘活存量建设用地。在符合城市规划的前提下,城市建设用地凡能利用闲置土地的,必须首先利用闲置土地。对依法应无偿收回的闲置土地要坚决收回,重新安排利用。对闲置土地较多的市(地)、县,要核减下一年度农用地转用计划,必要时暂停该地区一般性项目的用地审批。
坚持土地集中统一管理,确保城市政府对建设用地的集中统一供应。土地行政主管部门要依法认真履行管理土地资产的职能,严格实行土地出让金由“土地部门一家收、财政部门一家管、政府一支笔批”的管理体制,执行“收支两条线”的规定,禁止以任何形式代收代管和坐收坐支,防止国有土地资产流失。
二、严格执行土地供应政策,加大国有土地使用权招标拍卖力度
除法律法规及国土资源部《划拨用地目录》规定可以行政划拨供地的以外,其它建设项目用地必须以有偿方式提供。任何单位和个人均不得擅自扩大划拨供地
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范围,不得用行政手段指定供地对象、供地方式和供地价格。
严格限制协议出让国有土地使用权范围。商业、旅游、娱乐、房地产开发等经营性用地和其他土地供应计划公布后,同一宗土地有两个以上意向用地需求者的,必须由市(地)、县人民政府土地行政主管部门以招标、拍卖或挂牌出让方式提供。建设项目确需协议出让供应土地的,必须在依法评估地价的基础上,经集体审核确定协议价格,协议出让结果要及时向社会公布,严禁个人拍板、“暗箱”操作。
加强土地出让价格管理。市(地)、县人民政府要依法定期制定、更新和公布当地的基准地价。基准地价一经确定,即具有法律效力,任何单位和个人都无权擅自调整。要依据基准地价评定标定地价。协议出让国有土地使用权的最低限价,不得低于该地块依法评估确定标定地价的90%。市(地)、县人民政府可据此确定不同用途的协议出让土地最低限价,并报省国土资源厅备案。确因扶持发展导向性产业,而需低于最低限价出让土地的,必须经集体研究,报省土地行政主管部门批准,并向社会公示特殊优惠的理由。凡未经批准低于最低限价出让土地的,其出让行为无效。因减免地价造成国有土地资产流失的,要依照法律法规和有关规定追究有关领导和当事人的责任。各地要对已出台涉及地价的文件进行一次清理,坚决纠正以各种理由规避法律制度廉价无偿划拨供地行为。
加强对经济适用住房建设用地的管理,逐步完善经济适用住房用地政策。对经济适用房建设用地,要在认真清理并限期完成在建项目的同时,积极探索新的供地机制,逐步将划拨供地和减免有关税费的“暗补”,改革为政府直接支付给低收入购房对象的“明补”。各级建设部门和房地产管理部门要对经济适用住房的建设标准和销售对象作出严格规定,防止开发商以经济适用房名义谋取暴利。
三、加快土地市场建设,规范国有土地使用权转让行为
各地要加快建立健全土地交易有形市场,完善市场服务功能,促进土地使用权进场交易、公开交易。凡出让土地使用权交易、原划拨土地使用权交易、政策允许范围内的集体建设用地流转,以及因土地抵押权实现引起的土地使用权转让、法院判决用于债务清偿的土地使用权转让,土地使用者之间的使用权转让,都必须进入土地市场公开交易。政府必须垄断土地出让的一级市场,对土地转让二级市场实行政策指导、信息引导和有效监督,以确保交易安全和有序进行。严格按照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》(省人民政府令第91号)规定的程序,办理有关手续。
加强土地用途的管理。用地单位必须按照批准的用途使用土地。凡改变用地条件
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或使用用途的,一律要依法办理批准手续。严禁用地单位将划拨土地使用权非法转让、出租、联营联建进行房地产开发。严禁在实施旧城改造中变相处置土地资产,采取“以地换工程”、“以地换路”、“以地抵顶工程款”及提供“回报地”或无偿提供土地进行招商引资。违反规定的,要严肃追究有关领导的责任。出让土地改变土地出让合同约定条件的,要依法办理审批手续,修改或重新签定土地出让合同,并调整土地使用权出让金。
四、建立并推行国有土地收购储备制度,防止国有土地资产流失
为确保政府垄断土地一级市场,各地要尽快建立并实施土地收购储备制度。在规定储备对象和范围的基础上,重点将城市旧城区待开发改造的土地,企业搬迁、关停并转、破产倒闭处置的土地,闲置和低效利用的土地,城市规划区范围内按批次完成农地转用、征用待供应的土地,以及城镇内农业人口全部完成“农转非”后剩余的集体土地,纳入土地储备库。市(地)、县人民政府要划出部分土地收益专项用于土地收购储备。今后,城市建设用地和存量土地的流转要逐步实现由政府土地储备库提供。坚决制止土地使用单位与集体土地所有者或其它土地使用者之间的私下交易,从根本上堵住国有土地资产流失渠道。
五、显化资产,合理处置,为国有企业改制和发展服务 国有企业改制中涉及的划拨土地使用权,应当进行地价评估,并严格按照规定程序和要求进行处置,办理土地变更登记手续。采用授权经营、作价出资(入股)方式处置的,必须报省级以上土地行政主管部门审批。以授权经营、作价出资(入股)方式获得的国有土地使用权改变用途或转让的,(来自:www.fangchanshe.com)应报经原批准的土地行政主管部门批准,签订国有土地使用权出让补充合同,补交土地出让金,并相应调整原授权经营、作价出资(入股)的土地资产额。
企业原使用的划拨土地,因企业改制或改变划拨土地用途,不再符合法定划拨供地条件的,应当依法实行有偿使用。国有企业需要转让划拨土地使用权的,应由土地行政主管部门组织招标、拍卖或挂牌交易,严禁企业与开发商私下交易。
对特困企业,经有批准权的政府批准,可以从土地使用权收益中提取一定比例的资金优先用于安置职工。国有企业破产时,其原使用的划拨土地经有批准权的人民政府组织出让,变现资金专户储存,优先用于职工安置。
六、严肃纪律,依法查处土地供应中的违法违纪行为
各级领导干部,特别是党政机关主要领导干部及其工作人员要严格自律、依法办事,不得违反规定干预和插手土地审批、招标拍卖及土地违法案件的查处。各级土地行
政主管部门要认真履行职责,加大土地使用制度改革力度,强化对土地出让、转让中违法行为的查处力度。各级纪检监察机关要根据国家有关部署,积极参与土地资产管理的监管工作,加大对党政机关、行政执法机关及其领导干部、
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工作人员依法行政行为的监督,加大对土地供应中违法违纪案件的查处。对于场外隐形交易、擅自扩大划拨供地范围、擅自批准协议出让经营性用地、非法低价出让国有土地使用权的,领导干部违法违规干预、插手土地批租、土地出让或指定开发建设项目供地方式掩盖地价的,要按照省纪律检查委员会、省监察委员会、省国土资源厅《关于对违反国有土地供应管理规定责任人员党纪政纪处分的暂行规定》(晋纪发〔2002〕4号),给予相应的党纪政纪处分。造成国有土地资产严重流失并触犯刑律的,要移送司法机关依法追究刑事责任。
二○○三年七月十七日
