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一套房两份销售合同 应适用哪种方法解决争议
姜洪波
丁某与一家房地产开发有限公司于2000年7月1日签订《商品房预售合同》（下称第一份合同），合同约定，申请人购买被申请人的商品房一套，总价款为55万元。双方还就付款时间及房屋质量、违约责任等作了约定。另外，在此合同中，双方约定，“本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方同意由仲裁委员会仲裁”。合同签订后，丁某依约交付了全部房款，但房地产公司未依约按时交付房屋。2002年8月1日双方就同一商品房签订了《商品房销售合同》，（下称第二份合同），该合同将房款总价约定为50万元，并约定，“本合同签订之日起，双方签订的商品房预售合同解除，双方互不追究对方的违约责任，放弃向对方请求赔偿的权利”，并同时约定，“由房地产公司将多收丁某的5万元钱在两个月内退回，款项退回本合同生效”。此外，双方约定“本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成双方可向人民法院起诉”。第二份合同签订后，房地产公司仅退还丁某房款1万元。2002年11月1日，丁某依据与被申请人签订的第一合同中的仲裁条款，向仲裁委员会提请仲裁，要求被申请人某房地产公司履行交付房屋的义务，并承担逾期交房的违约责任。被申请人在答辩期间提出管辖异议，依据是其与申请人丁某签订的第二份合同中，约定了诉讼作为解决争议的方法，是对第一份合同中的仲裁条款的变更，双方的争议应通过诉讼解决。
如何处理被申请人的管辖异议，申请人与被申请人的纠纷应适用哪一种解决争议的方法，有两种意见。一种意见认为，申请人与被申请人签订的两份合同中，第一份合同约定了仲裁条款，第二份合同约定了诉讼条款。第二份合同虽未达到生效条件，但合同已成立，依据《中华人民共和国合同法》第57条的规定“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”，双方约定的诉讼条款应当是有效的，且第二份合同在后，应当视为双方对解决争议的方法作了重新约定，放弃了在第一份合同中的仲裁意思表示，而重新约定了诉讼作为解决争议的方法，本案应由人民法院管辖。因此，应当支持被申请人的管辖异议，驳回申请人的仲裁申请。
第二种意见认为，双方当事人之间的两份合同是有联系的，但又是相互独立的。尽管两个合同的标的是同一商品房，但两份合同的目的不同，双方的权利义务不同。第一份合同的目的很明显，一个卖房，一个买房。第二份合同却是双方当事人对自己合同权利义务的一种处分，实质上是被申请人以少收5万元房款作为承担其违约责任的一种变通方式。从第二份合同的履行情况看，被申请人在两个月内仅退1万元房款，导致合同未达到生效条件。依据《中华人民共和国合同法》的规定，除了约定的诉讼条款生效外，其他条款皆不生效。也就是说，由于第二份合同不生效，双方之间的第一份合同并未解除。双方在第二份合同中约定的诉讼方法，仅仅是双方当事人约定的解决合同争议的方法：即关于第二份合同发生的争议，应当向人民法院起诉。关于第一份合同的争议，应当依据合同中的仲裁条款，提请仲裁。不能当然地认为在第二份合同关于诉讼的约定，是对仲裁条款的变更。因此，申请人依据双方的第一份合同要求被申请人履行该合同中的合同义务且承担违约责任，向仲裁委员会提请仲裁，仲裁委员会依法可以受案。被申请人的管辖异议应予以驳回。如果本案申请人的仲裁请求是要求确认第二份合同的效力，要求被申请人继续履行退款的义务，那么根据双方约定的诉讼条款，仲裁委不能受案，当事人应向法院起诉。笔者同意第二种意见。
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