关于颁发常州市市区物业管理实施办法的通知

    业主大会作出的决定,必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制订和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案等重大决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

    业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会作出的决定应当予以公布。

    第十六条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日前通知全体业主。业主大会可以邀请社区居民委员会和使用人代表列席会议。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

    第十七条 业主委员会是业主大会的执行机构,对业主大会负责。业主委员会履行下列职责:

    (一)召集和主持业主大会会议,

www.fangchanshe.com 报告物业管理实施情况;

    (二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

    (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

    (四)监督业主公约的实施;

    (五)接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督;

    (六)根据业主大会的决定,代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼;

    (七)法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

    第十八条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会人数应当是5-15名的单数,其组成人员不得在物业管理企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年,可以连选连任。

    业主委员会可以通过选举产生主任1名和副主任1-2名,业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集,召开会议必须有过半数委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

    业主委员会不得从事经营活动。

    第十九条 业主大会选举产生的业主委员会,自选举产生之日起30日内,将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会名单等材料向物业所在地的区房管部门备案,由区房管部门出具业主委员会备案证明。

    第二十条 业主委员会任期届满2个月前,应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,物业所在地的区房管部门应当督促、指导其换届工作。

    原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内,将其保管的档案等文件、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会,并做好交接手续。

    第二十一条 业主公约是业主共同订立的有关物业的使用、维护、管理等方面的行为守则,对全体业主和使用人具有约束力。

    第二十二条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

    第二十三条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

    业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,物业所在地的区房管部门,应当责令限期改正或撤销其决定,并通告全体业主。

    第二十四条 在物业管理区域内,业主委员会、物业管理企业、社区居委会

www.fangchanshe.com 应当依法履行各自的职责,密切配合,共同做好物业自治管理和社区建设管理工作。

    (一)业主委员会接受业主大会的委托,实施业主自治管理,监督与配合物业管理企业的服务活动;协助公安机关、社区居民委员会做好物业管理区域内的社会治安、社区建设等工作。

    (二)物业管理企业应在依法经营服务活动中,接受业主委员会的监督,按照合同约定为业主提供服务;听取社区居民委员会的有关意见,配合社区开展有关活动。

    (三)社区居委会应当指导与协助业主的自治管理活动,引导业主将物业自治管理与社区管理相结合。

    第二十五条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。可以从收取的物业管理服务费中,或者从产权属业主共有的公建配套设施经营收益部分中列支。

    经费的筹集、管理、使用等具体事项,由业主大会议事规则规定。

    业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主质询。

    第三章 物业管理企业

    第二十六条 物业管理企业是指依法设立、具有独立法人资格、独立核算、自主经营、自负盈亏,从事物业管理服务活动的企业。

    第二十七条 物业管理企业实行资质管理制度。

    物业管理企业资质等级分为一、二、三级。市房管部门负责本市三级物业管理企业资质证书的颁发和管理,并接受省建设行政主管部门的指导和监督。

    第二十八条 从事物业管理的人员应按照国家有关规定,取得职业资格证书。

    第二十九条 物业管理企业享有下列权利:

    (一)依照法律、法规、规章和合同的约定,制定物业管理工作制度;

    (二)收取物业服务费用和按规定应收取的其他费用;

    (三)选聘专业公司承担专项经营业务;

    (四)拒绝承担任何形式的摊派以及法律法规规定或服务合同约定以外事项的责任;

    (五)开展其他多种经营服务项目,增强企业实力;

    (六)法律、法规规定的其他权利。

    第三十条 物业管理企业应履行下列义务:

    (一)执行物业管理行业规范、服务标准;

    (二)履行物业服务合同,提供物业服务,维护业主利益;

    (三)接受业主、业主委员会的监督;

    (四)在物业管理区域内公示物业服务合同约定的

www.fangchanshe.com 收费项目、标准和收支情况,以及公建配套设施经营管理的收支情况,接受质询和审计;

    (五)劝阻违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为,劝阻不听的,及时报告有关行政管理部门和业主委员会;

    (六)接受政府有关行政主管部门的监督和行业协会的自律管理;

    (七)协助有关行政管理部门制止违法、违规的行为,维护物业管理区域公共秩序;

    (八)法律、法规规定的其他义务。

    第四章 前期物业管理

    第三十一条 前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

    第三十二条 住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

    住宅物业规划总建筑面积5万平方米以上项目,应当实行公开招投标;3万平方米以上、5万平方米以下(含5万)项目,可以采用邀请招标的方式;3万平方米以下(含3万)或投标人少于3个的项目,在市房管部门的监督下,经物业所在地的区房管部门批准,可以采用协议招标的方式。

    第三十三条 建设单位应当在市房管部门的监督下,按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作:

    (一)预售住宅商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

    (二)新建现售住宅商品房项目应当在现售前30日完成;

    (三)非出售的新建住宅物业应当在交付使用前90日完成;

    建设单位应当自确定中标之日起30日内,与中标的物业管理企业签订书面的前期物业服务合同,并报市房管部门备案。

    签订前期物业服务合同期限一般不超过三年。如果期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同自然终止。

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