关于印发吉安市物业管理办法(试行)的通知

    (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则。

    (二)选举、更换业主委员会委员。

    (三)选聘、解聘物业管理企业。

    (四)制定维修基金的使用、续筹方案,并监督实施。

    (五)制定、修改物业管理区域内共用部份和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

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www.fangchanshe.com bsp; (六)改建、重建建筑物及其附属设施。

    (七)法律、法规或由业主大会议事规则规定的其他有关物业管理和职责。

    第二十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采取书面征求意见的形式;但应当持有1/2以上投票权的业主参加。

    业主可以委托代理人参加业主大会会议。委托代理人必须持有委托人的书面委托书方可确认其参加业主大会会议的资格。

    业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,制定和修改物业管理区域共用部分和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生维护或由业主大会议事规则规定的其他有关物业管理和职责等方面的规章制度必须经物业管理区域内全体业主所持投票权的1/2以上通过;业主大会作出制定维修基金的续筹、使用方案,改建、重建建筑物及其附属设施依据有关法律和法规执行。

    决定事项通过后应当在3日内,以公告形式在物业管理区域内予以公布。业主大会的决定对物业管理区域的全体业主具有约束力。

    第二十一条 业主大会分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,每年至少召开1次。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

    第二十二条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日前通知全体业主并告知当地社区居委会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

    第二十三条 业主委员会是代表和维护全体业主合法权益的物业管理区域内的群众性自治组织,是业主大会的执行机构。业主委员会对业主大会负责,履行下列职责:

    (一)召集和主持业主大会或业主代表大会,报告物业管理的实施情况。

    (二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。

    (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。

    (四)草拟业主公约、业主大会议事规则或修订草案报业主大会通过,监督业主公约的实施。

    (五)业主大会赋予的其他职责。

    第二十四条 首届业主委员会由首次业主大会选举产生。一个物业管理区域选举产生一个业主委员会。业主委员会每届任期3年。任期届满前两个月由本届业主委员会主持召开业主大会,选举下一届业主委员会。业主委员会成员可连选连任。

    经依法选举产生的业主委员会备案时,房地产管理部门应当出具备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

    第二十五条 业主委员会的

www.fangchanshe.com 换届选举,应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的,经20%以上的业主书面提议,街道办事处、社区居委会可以组织召开业主大会临时会议,重新选举或者改选业主委员会。

    新一届业主委员会选举成立之日起的10日内,原业主委员会成员应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。

    第二十六条 业主委员会根据住宅的规模由5至9人组成,设主任1人,副主任1至2人。建筑面积2万平方米以下的物业,业主委员会设5人;建筑面积2万平方米以上的,每超出2万平方米可增设1人,最多不超过9人。

    不足30户业主的单栋物业,经全体业主同意可以不成立业主委员会,直接由全体业主共同履行业主委员会职责,但必须选出1-3人的召集人。

    业主委员会由主任召集,作出的决议,由组成人员的半数以上通过。1人1票。因业主入住时间短等原因,没有召开业主大会选出业主委员会的,可由当地社区居委会代业主委员会履行以下部分职责:

    (一)召集业主大会会议。

    (二)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。

    (三)监督业主公约的实施

    第二十七条 入选业主委员会的成员应当符合下列条件:

    (一)具有完全民事行为能力的本物业管理区域内的业主;

    (二)遵守国家有关法律、法规;

    (三)遵守业主公约、业主大会议事规则,履行业主义务;

    (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;

    (五)具有一定的组织能力;

    (六)具备必要的工作时间。

    第二十八条 业主委员会应当在选举产生之日起30日内,将业主委员会和名单报当地房地产管理部门备案,同时抄报当地社区居委会。

    业主委员会备案时,应提交以下资料:

    (一)要求备案的报告;

    (二)业主委员会登记备案表;

    (三)业主大会会议记录;

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www.fangchanshe.com sp;   (四)通过的业主公约、业主大会议事规则和选聘的物业管理企业的决议;

    (五)业主委员会成员名单和基本情况。

    第二十九条 业主委员会的活动经费,由全体业主共同分摊,具体数额和使用计划,由业主大会审议决定。

    第三十条 业主大会、业主委员会的决议和业主公约,应当符合国家规定,不得与法律、法规、规章相抵触,业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定,不允许从事与物业管理无关的活动。

    业主大会、业主委员会的决议和业主公约对全体业主具有约束力。

    第三十一条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与社区居委会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

    在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应积极配合当地社区居委会依法履行自治管理职责,支持社区居委会开展工作,并接受其指导和监督。

    业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知当地社区居委会,并认真听取社区居委会的建议。

    第三十二条 业主转让或出租物业时,应将业主公约作为转让合同或租赁合同的附件,对受让人或承租人具有同等约束力。

    转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起15日内,将物业转让或者出租的情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

    第四章 物业管理企业

    第三十三条 从事物业管理企业应当具有独立的法人资格。县、(市)房地产管理部门须按国家规定对物业管理企业实行资质管理。

    从事物业管理的人员应当按照国家规定,取得职业资格证书。

    第三十四条 物业管理企业的权利。

    (一)根据前期物业服务合同或物业服务合同和国家法律、法规、政策规定,并结合实际情况制定物业管理规定,管理物业区域和物业。

    (二)依照合同和有关规定收取物业管理服务费。

    (三)制止各种损害物业和妨碍物业管理的行为。

    (四)要求委托人协助管理。

    (五)选聘专业公司承担专项经营服务管理业务。

    (六)享受国家对第三产业和物业管理企业的优惠政策。

    第三十五条 物业管理企业的义务。

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