邯郸市城市住宅区物业管理办法

第一章　总则

　　第一条　为加强我城市住宅区的管理，逐步实现房屋管理专业化、服务社会化、经营市场化，保障住宅区物业的合理使用和维护，创造整洁文明、安全和方便的居住环境，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
　
　　第二条　本办法适用本市城市规划区内的住宅区、住宅组团及其它物业的管理（以下统称住宅区）。
　　住宅区规模，为新建住宅区2万平方米以上，旧城改造区为1万平方米以上。

　　第三条　本办法所称业主是指物业的所有权人。

　　第四条　市房产管理部门是本市物业管理工作的行政主管部门（以下简称物业管理主管部门）。
　　住宅区所在地人民政府和市政、绿化、环境卫生、交能、物价、治安、供水、供电、供热、供气等主管部门应按照各自职现分工，对住宅区的物业管理工作进行指导和监督、检查。

　　第二章　业主自治组织

　　第五条　业主管理委员会（以下科称管委会），是代表和维护本住宅区内　物业来主和非业主使用人的　法权益，对住宅区物业实施群众性自治管理的组织。
　　管委会由业主代表为主组成（不低于60％），可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员参加。管委会委员数额一般为5-15人，应由热心公益事业，责任心强，有一定的组织能力和必要工作时间的人担任，可以兼职。
　　管委会设主任、副主任，从管委会委员中产生，并可聘请执行秘收1-2人，负责处理管委会的日常事务。

　　第六条　新建住宅区在交付使用后，入住率达到50％或交付使用满两年的均应及时成立管委会；原有的住宅区在实施物业管理时要成立管委会。

　　第七条　管委会业主代珍大会选举产生，委员每届任期三年，可以连选连任。首届管委会在住宅区所在地人民政府街道办事处指导下，由建设单位或原管理单位牵头，吸收业主或非业主使用人代表及居委会人员，成立管委会筹备级，微首届业主代表大会的筹备，起草管委会章程，推荐管委会委员候选人。
　　管委会全体会议每季度如开一次，经管委会主任提议或有三分之一以一的委员

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　　管委会换届工作，在住宅区街道办事处指导下，由上届管委会负责。

　　第八条　业主代表每届任期三年，上一届业主代表大会负责下一届业主代表的产生。由每幢（单元）以户为单位选举建立3人左右的业主小组，并产生组长一人，参加住宅区业主代表大会。
　业主单位可直接派代表，也可委托承租人或其他人参加，并由业主出具委托证明。

　　第九条　住宅区业主代表大会应由管委会负责召集，每年至少召开一次，由三分之一以上业主代表提议可临时召开业主代表大会。（业主代表大会行使职权略）

　　第十条　管委会选举产生后十五日内，持下列文件，向住宅区所在地人民政府道办事处办理登记一）成立管委会登记申请书；（二）住宅区基本情况及业主情况；（三）管委会委员名单及基本情况；（四）管委会章程；（四）第一次业主代表大会决议。
　　住宅区所在地人民政府街道办事处应自受理登记申请之日起十五日内，完成审核登记工作，对不符合规定的不予登记，并收面通知申请人。
　　管委会应办理登记后一个月内向市物业管理主管部门备案。

　　第十一条　管委会在住宅区业主代表大会的监督下，维护业主的合法权益，履行下列职责:
　　（一）宣传、贯彻和执行国家、省及本市有关物业管理的规定；督促业业主和非业主使用人自觉遵守《业主公约》，服从和配合物业管理工作；
　　（二）选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理舍同。物业管理合同期限一般不超过3年，到期右续签或重新签订；
　　（三）审议物业管理企业提出的物业管理费标准、年度计划、服务预算和决算；
　　（四）审议物业管理企业提高的大中修理和更新改造公用设施的报告；
　　（五）听取业主非业主使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
　　（六）召集并主持业主代表大会，至少每年召开一次，报告物业管理实施情况；
　　（七）直辖市业主和非业主使用人与物业管理企业的纠纷；
　　（八）法律、法规规定的其它职责。

　　第十二条　新建住宅小区建设单位应划出使用面积不低于十平方米的管委会管理用房，原有的住宅小区，实行物业管理后，应在的有配套用房划新建项目中统筹解决。
　　管委会的活动经费来源，已经建立物业管理专项基金的，可从增值部分中列支，未建立专项基

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　　第三章　物业管理企业

　　第十三条　物业管理企业实行分级管理。其成立前应持有关文件到市物业管理主管部门进行资　质审查，领取资　质证书后，到工商行下管理部门办理注册登记，方可接受管委会委托，承担住宅区的物业管理。
　　物业管理企业可享受国家对第三产业的有关优惠政策。

　　第十四条　物业管理企业根据管委会签订的委托管理合同，对住宅区的物业实行统一管理。合同文本由市物业管理主管部门会同市工商行政管理部门统一印制。
　　物业管理企业庆在签订委托管理合同十五日内，将委托管理合同报市物业管理主管部门、市工商行政管理部门备案。

　　第十五条　物业管理企业的权利:　
    （一）根据第托管理全同和有关的规定对住宅区实施物业管理；
　　（二）根据委托管理全同和省、市有关规定收取物业管理费用；
　　（三）劝阻、制止损害他人物业或妨碍物来管理的行为。并对造成的损害要求赔偿；
　　（四）要求管委会协助管理；
　　（五）选聘专业企业或聘用专人承担专项业务；
　　（六）开展多种经营和有偿服务；
　　（七）其它依法享有的权利。

　　第十六条　物业管理企业的义务:
　　（一）履行委托管理合同，对受委托管理的物业进行有关服务；
　　（二）接受管委会和住户监督，每年至少一次将物业管理实施情况报管委会，重大管理措施提交管委会审议决定；
　　（三）接受物业管理主管部门及其它有关主管部门的指导和监督；
　　（四）发现违反本办法的行为，及时向有关主管部门报告；
　　（五）其它依法诮尽的义务。

　　第十七条　物业管理企业应在物业管理合同终止或解除后十五日内向管委会办理下列事项，并向市物业管理主管部门各案。
　　（一）对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的予以退还；
　　（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；
　　（三）移交提供给物业管理企业承租使用的房屋、场地和其它财物。

　　第四章　住宅区物业的验收与接管

　　第十八条　住宅区的房屋及化共配套设施，必须统一规划，同步建设。规划配套设施中应增加物业管理企业和管委会办公用房、经营用房等。

　　第十九条　住宅区峻工后，在市建委主持下，会同市规划部门、市物业管理主管部门、绿化、环卫等专业部门、住宅区所在地街道办事处及建设单位进行综合验收和交接工作。其中物业管理单位、资金、用房等事项均已落实，方可交付使用。

　　第二十条　住宅区管委会成立前，由开发建设单位负责物业管理，并可选聘物业管理企业提前介入进行前期管理，所签全同日期至管委会成立并选聘物业管理企业时止。
　　公有住房出售后，未成立管委会前，仍由售房单位负责管理。

　　第二十一条　开发建设单位移交物业管理时，须一并移交下列资料:
　　（一）住宅区的规划

www.fangchanshe.com 图、竣工总平面图；
　　（二）单体的建筑、结构和设备竣工图；
　　（三）地下管网竣工图；
　　（四）住房清册；
　　（五）其它必要的资料。
　　物业管理企业发生变更时，原物业管理企业应将上述资料移交给新的物业管理企业。

　　第五章　物业的使用的管理

　　第二十二条　物业使用中禁止下列行为:
　　（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌
　　（二）占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或移装共用设备；
　　（三）在天井、庭园、平台、屋顶及道路等搭建建筑物、构筑物或其他违章建筑的；

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