以速度赢取利润－－碧桂园的成本控制

    （1）短期大规模圈地——资金压力巨大

    尽管现金流丰富，但短时间内超大规模的圈地，还是给碧桂园造成了一定压力。上述中报承认，由于新项目发展及补充土地之需要，将动用IPO(股票首次公开发售)所得资金，或进行额外借款。而2007年初政府开始征收土地增值税后，碧桂园这类土地储备量大、开发周期长的房企，更首当其冲受到冲击。

    （2）应对大笔增值税，开支大幅增加

    碧桂园集团投资者关系部主管刘嘉毅接受记者采访时就表示，为了应对增值税清算，上半年仅此一项公司就增加了3.4亿元的开支，拨备余额达到9.6亿元。但他不同意碧桂园“滥储土地”的外界质疑，坚称公司有一套独特的开发模式，所有土地储备都是经过认真而理性的调查研究后才进行的。

    （3）“酒店＋住宅”的开发模式也有软肋

    从技术层面上说，“酒店＋住宅”这一碧桂园通行的开发模式也有软肋。业界人士称，富力地产、合景泰富(1813.HK)等香港上市的粤系房企，同样注重开发酒店及商业配套，但实际操作中大都引进知名酒店管理集团负责管理运营，而碧桂园旗下酒店完全由自己开发管理。

    “尽管酒店只是碧桂园住宅开发的辅助性业务，但同时运营十多座五星级酒店，需要真正国际级的酒店管理能力，杨国强懂这个吗？”业界人士对此表示质疑。

    对于碧桂园目前土地储备存在的一些问题，很多专业人士提出了很好的建议。

    第一，利用时机，增发募资，加固资金链。

    凯基证券一位分析师认为，虽然近期政府暂缓实施所谓“北水南调”(允许个人投资者投资香港股市)政策，但中期来看政策放开势在必行，像碧桂园这样以广东为大本营的内地房企股，自然“近水楼台先得月”。有传闻称，珠三角地区不少民间资金已在加紧集结，只要政府发令枪一响，相信碧桂园等将会迎来一波股价上涨高潮。“碧桂园完全可以充分利用有利时机增发募资，加固其早晚会紧绷的资金链。”有分析人士认为。

    第二，人事领域扩张，防止人才短板。

    碧桂园的高速扩张还从土地和资金延伸到人事领域。自上市后到6月30日止，两个多月内碧桂园新招了3000多名员工，比上市前增加约18%，同时正四处从同行那里抢夺中高层管理人才，据传连房企老大万科集团一位副总级人物，也成为其挖角目标。“现在的矛盾是，虽然集团储备土地充足，但多年来在广东行之有效的开发和管理模式，向全国扩张后必然要有所调整，而人才储备正是我们的短板。”碧桂园某区域经理表示。

    二、低成本规模制造彰显竞争优势

    任何一个到过碧桂园楼盘的人，都会被其庞大的规模、恢弘的气势以及优美的环境所震撼，并深深地感受到它那种奇特的影响力。震撼背后是碧桂园强大的综合开发实力、资源整合及调配能力，也是碧桂园长期以来坚持规模开发模式创造的奇迹。这种“一条龙式”的房地产开发模式，从前期策划、规划设计、园林绿化、户型配置到售前售后服务，每一环节都配备快速反应的精英团队，成功地获得了“高品质”与“高速度”的双赢。

    1．低成本土地为主要利润来源

    碧桂园“做生不做熟”，通过大规模拿地，将生地做成熟地，碧桂园所参与的地产项目，基本是由土地一级开发阶段就开始介入。以二、三线城市为根据地的碧桂园，“购地成本较低”已成为其主要卖点之一，2004至2006年土地成本仅是售价的6％～7％。碧桂园也就是这么发家的，这也是支持碧桂园在广东二十多个项目开发成功的商业模式。

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    到2007年1月底，碧桂园在内地持有土地储备达到1900万平方米建筑面积。其中97％土地已获“土地使用证”，另外3％仍在办理当中。碧桂园集团主席杨国强在5月28日股东大会后表示，该公司上市一个多月以来，增加了约900万平方米可建筑面积，土地储备从上市时约1900万平方米迅速增至约2800万平方米。

    碧桂园这样的商业模式，已经超出一般的房地产商，带有土地开发商的性质。普通的房地产

www.fangchanshe.com 商的利润来源，主要靠卖房子，也就是说房子是他的主要商品，占利润的主体。但是，碧桂园的利润来自两块，一个是低廉的土地增值之后的部分；另外是卖房子获得的价值，而土地增值部分是其主要的利润来源。

    2．布局二、三线城市降低风险

    碧桂园目前的开发模式选择了二、三线城市作为开发重点，其实是一种避重就轻的方法，降低了房地产开发的风险。国家对房价的监管比较严格，但主要还是集中在一线的大城市，并且这些一线城市的土地开发成熟，招牌挂的土地也有限，所以拿地也比较困难，开发成本相对透明。而在二、三线城市，有大量的未开发土地，资源丰富，价格相对便宜，更重要的是，开发商还可以通过协议拿地的模式进行开发，这中间有很大的操作空间。

    正是因为参与了土地的前期开发与规划，甚至引导和协助政府的土地规划，确保碧桂园能够以低于市场价格的价格获得大面积土地，这也是碧桂园获利的关键点。

    而碧桂园所取得的土地，在上市前和上市后有一个明显的区别，碧桂园上市之前，多数土地储备集中在其发家的珠三角一带，上市之后，连续两次在东北的沈阳和湖南拿到两块地。其中在沈阳取得的四地块总面积超过12000亩，地块性质是居住和商业兼备的混合型用地。而汕尾地块则是6月份最新公布的地块，土地规划同样也是居住和商业兼备的混合型用地，非常适合碧桂园模式的大盘开发。

    3．全产业链成本控制

    碧桂园有成熟的产品模式，可以在三个月内完成一个项目的开发运作。其成本控制除了土地外，甚至形成完整的产业链，碧桂园在广东几乎扮演了各个环节的所有角色，设计、建筑、装修甚至建材生产全部一条龙服务。“一条龙”开发使其成本控制得非常好。因此，碧桂园能以极具竞争力的价格把房子卖给消费者。

    从成本控制出发，这点非常关键，确保其开发周期和开发质量，碧桂园在广东的二十多个项目基本是一样的产品，但是这二十多个碧桂园，已经在售的，销售情况都不错，比如高明碧桂园，市内的房价基本在每平方米一千元左右，但是碧桂园的房价可以买到每平方米2000～3000元。

    策略分析：

    碧桂园的这种内部化交易方法减少了与外部交易的成本，同时它还使得公司能很好地控制成本。当然，这种减少交易成本的前提是企业内部提供的产品要能内部消化且能有效管理。这也是碧桂园在这10年里不断扩展，而且楼盘规划一个比一个大的原因，通过规模经营来吸收内部产品，达到降低成本的目的。

    4．一体化开发加快周转速度

    一体化使得碧桂园成为一个快速反应的企业。如果采用像南国奥林匹克花园那种从设计到施工都外购的形式，碧桂园就很难保证每天24小时施工。如果企业不能快速反应，实现项目的快速回收，银行利息成本就会加大。众所周知，房地产项目的投资回收期一般较长，对银行的依赖性较强。目前广州房地产前30强的平均资产负债率达到了70%，个别企业可能更高。碧桂园操作如此大规模的房地产项目，来自银行的资金也不少，其中广东农业银行一年的授信额度就达到10亿。一个民营企业能得到银行如此的信任，主要归功于其能将项目资金快速收回，与银行建立了长期的信任关系。

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