以速度赢取利润－－碧桂园的成本控制

    以速度赢取利润--碧桂园的成本控制提要：碧桂园的低价拿地策略：（1）第一招：先予后取——碧桂园超低价圈地的秘诀之一；（2）第二招：酒店开路

    以速度赢取利润--碧桂园的成本控制

    碧桂园以大盘开发为主。其产业链条之长，是其它房地产企业无法企及的。这种产业模式带来的首先是成本控制的精算，是生产过程的可控制性非常强，使整个生产节奏加快。

    一、低土地成本是碧桂园成功的不二法门

    1．碧桂园是全国最大的“地主”

    “土地多了不一定赚钱，老婆多了不一定幸福。”地产圈思想家冯仑的这句格言，碧桂园集团的老板杨国强显然不太认同。

    过去两个月来，这位起步于广东顺德的地产富豪，正催促其部下以惊人的速度全国圈地：据其最新公告称，截至8月15日止，该集团土地储备总可建筑面积达到5400万平方米——仅仅在15天前，这一数字为4500万平方米，而统计至6月30日止的中期业绩报告则显示，当时的数字是2950万平方米。这些新增土地储备遍布广东及天津、重庆、湖南、湖北、安徽、内蒙古等多个省市自治区，且基本上位于三线中小城市。

    毫无疑问，这家赴港上市不到半年(4月20日挂牌)的内地地产股新贵，已经成为中国开发商中最大也是最生猛的“地主”之一。中银国际甚至预计，一年后碧桂园的土地储备总建筑面积可能增至8600万平方米。

    对10年来(碧桂园创办于1997年)以“大盘开发”战略笑傲珠三角的杨国强而言，展开全国扩张攻势后土地储备的急剧膨胀尚在意料之中，而其新增土地地价之低廉，更让人印象深刻。上述中报披露，碧桂园集团的平均土地成本仅约占楼盘售价的7.4％，平均楼面地价每平方米不超过200元。7～8月份新增的2000多万平方米土地储备，一共花了不到30亿元，平均楼面地价更只有145元！作为对比，其广东老乡富力地产9月11日拍下的广州白云区一幅地块，楼面地价每平方米高达18700元。

    2．碧桂园的低价拿地策略

    碧桂园的低价拿地策略：（1）第一招：先予后取——碧桂园超低价圈地的秘诀之一；（2）第二招：酒店开路——“酒店+住宅”模式一举两得；（3）第三招：急人所急——杨国强深谙基层政府的心思（做成流程图）

    杨国强曾说过，低土地成本是碧桂园成功的不二法门。但在政府土地出让政策日益收紧的今天，他是怎样做到这一点的呢？短时间内吞食如此巨量的土地，难道他不担心消化不良吗？

    （1）第一招：先予后取——碧桂园超低价圈地的秘诀之一

    在韶关市“十一五”规划中，武江区芙蓉新城将成为“大韶关”的核心，建造中的武广客运铁路专线韶关新站就设在新城之内。武广专线通车后，由广州到韶关坐火车只需50分钟，而目前最快也要两个半小时。

    2007年7月12日，碧桂园两家子公司联合竞得的韶关新项目，就在芙蓉新城中心地带。让人有点不敢相信的是，占地达239万平方米，总建筑面积430万平方米，且山水资源丰富、发展前景可观的这一大片土地，只花了碧桂园4.5亿元，每平方米楼面地价仅104元。

    “碧桂园是通过公开出让方式获得这一地块的，不存在所谓‘暗箱操作’。”韶关市国土资源局的屠主任强调，“政府借助有实力的民间资本撬动新城区发展，作为知名开发商和香港上市公司，我们相信碧桂园有足够的经验与实力。”

    “其实韶关的地价并不低。”韶关怡和园房地产公司开发部一位人士说。2007年6月底，该公司同样在武江区拍下的一幅土地，每平方米地价为339元。而7月20日一幅更靠近市区的总面积达37万平方米的地块，最终成交价达3亿元，每平方米地价超过了800元。

    “虽然碧桂园新项目离市区还有一段路，但业内都知道芙蓉新城是个潜力股。如果不是政府支持默许，谁也不可能以如此低的价格投得。”上述人士表示。

    实际上，早在2005年，碧桂园就已进入韶关，当时宣称将投资100亿元。据知情人士介绍，杨国强对当时正在规划中的芙蓉新城表示出浓厚兴趣，但因时机尚不成熟，杨转而在韶关浈江区拿下了其当地首个项目，并命名为“韶关碧桂园”。

    碧桂园表现出来的务实作风及出色的效率与能力，让韶关市政府官员对其信心倍增。比如联合浈江区政府妥善解决了8000亩征地青苗费清点及补偿工作，后又与政府达成协议，为受征地影响农民提供培训后安排到公司内就业。此后，碧桂园在韶关，尤其是在急剧扩容的新城开发过程中便一路绿灯。

    （2）第二招：酒店开路——“酒店+住宅”模式一举两得

    “一年一个碧桂园”，曾经是前些年杨国强最喜欢一句口号。如今的碧桂园显然早已远远突破“一年一个”的目标，但其“克隆”战术的精髓却始终未变。

    在建的浈江区韶关碧桂园，就有一座五星级酒店的规划，而其芙蓉新城项目也宣称，将建造五星级标准的酒店及相应商业配套。在韶关这样经济不算十分发达的中等城市里，10公里内由同一家集团开发两座五星级酒店的做法，从投资回报角度看是否合理姑且不论，至少当地政府是乐见其成的，因为这有助于提高城市形象，以吸引其他外来投资。

    当地人士评价说，酒店及各项商业配套，是每个城市的面子工程，共同的利益出发点使碧桂园与政府关系融洽，在竞争看中的地块时自然握有更多议价筹码。

    值得注意的是，在碧桂园8月宣布的全国5个新增项目中，有四个沿用“酒店+住宅”的模式，除韶关芙蓉新城外，重庆长寿、安徽池州和天津塘沽等，都计划在项目内建设五星级标准的酒店。

    据前述中报披露，迄今为止碧桂园集团一共要做五星级酒店17座。其中开始运营的两座(另有一座为四星级)，即将投入运营的三座，在建的五座，仅2007年7、8月新规划兴建的就达七座。

    至于高档酒店及商业配套能大大提升周边住宅的价值，自然是碧桂园乐此不疲的更重要原因。

    （3）第三招：急人所急——杨国强深谙基层政府的心思

    起步于乡镇的杨国强最明白基层政府的心

www.fangchanshe.com 思。2007年8月，碧桂园在韶关辖下的县级市乐昌，也获得了一幅8万平方米的土地。乐昌紧邻湖南，境内山高林密，经济发展较落后，而碧桂园是作为当地政府主要招商引资对象“请进来的”，据知情人士介绍，乐昌市委市政府及外经局、招商办、国土局、规划局、拆迁办等部门为此还组织了联合行动，视碧桂园项目为“提升城市形象的重点工程”。

    在湖北的咸宁及随州、安徽和县等不大知名的小城市，碧桂园所到之处，都享受了同样的特殊待遇。除数千万平方米的土地储备外，碧桂园在这些城市还参与了至少1800万平方米土地的一级开发。

    广东省省情调查研究中心执行副主任冯胜平称，碧桂园向来习惯于选择二、三线城市作为开发重点，当年碧桂园就是借助城郊大盘起家，对如何控制成本，如何在二、三线城市打开局面，有一套成熟而独到的运作模式。

    广州市同创卓越房地产顾问公司总经理赵卓文近年来曾考察了碧桂园在广东的20多个项目。他举例说，佛山辖下县级市高明的碧桂园每平方米售价达2000～3000元，而该市内房价则基本在1000元左右，碧桂园几乎把这个小城市中的富人全部锁定了，事实上这个项目销售反映非常不错。

    “正因为如此，碧桂园很乐意到一些不太知名的中小城市圈地，而后者也急需借助碧桂园之类大名鼎鼎的‘外来和尚’帮助念好本地经济发展这本经。”他说。

    3．碧桂园作为全国最大的地主也有软肋

    “碧桂园目前可以动用的银行现金达180亿港元。”2007年4月20日成功登陆港股后，杨国强曾意气风发地宣布。而经过四个多月来近乎疯狂的圈地扩张后，这条后劲十足的大鳄，现金流依然强大。据中期业绩报告显示，2007年上半年碧桂园负债比率为-74.6%(即有净现金流)，而上市前负债比率是160%，换言之，公司上市后所募集资金尚未使用完毕。

    德意志银行一份研究报告称，预计2009年碧桂园毛利润将增至38%，达到同业中最高的盈利水平。9月份开始，碧桂园先后成为摩根士丹利资本国际环球标准指数及香港恒生综合指数、恒生中国内地综合指数的成分股。机构投资者的认同，使碧桂园股价迅速攀升，7月底时其股价尚不到9港元，短短1个半月已突破13港元。目前碧桂园港股市值超过1500亿港元。

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