湖南省张家界市人民政府
张政发〔2009〕11号
张家界市人民政府
二OO九年十一月六日
为了进一步加强对城市房屋拆迁的管理,维护拆迁当事人的合法权益,保障建设项目顺利进行,根据《城市房屋拆迁管理条例》、《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》和其他有关规定,现对《张家界市城市房屋拆迁管理办法》(市人民政府令第33号)作如下补充规定:
第一条 拆迁项目经规划部门批准,确定了项目规划用地红线范围后,项目业主应当履行对该范围内的房屋及附属物的基本情况进行调查摸底的职责,调查摸底工作由项目业主按相关规定依法委托具有相应资质的拆迁服务单位或者由拆迁服务单位会同当地基层组织共同进行,提供的成果资料(包括影像和照片)必须客观真实。
第二条 需对被拆迁房屋实施评估的,拆迁人应当依法委托具有相应资质的房地产评估机构,依据调查摸底成果资料进行房地产价值分类评估。分类评估机构的选定,应当采取公开报名、资格预审后,由拆迁当事人从资格审查入围的评估机构中依法抽签确定三家对同一项目进行评估,分别编制分类评估报告书报房屋拆迁主管部门审核备案。房屋拆迁主管部门依据三份分类评估报告书综合审核出的价值标准,是实施拆迁补偿的指导依据,在拆迁补偿中若有少量不能达成补偿安置协议的,由拆迁当事人再从三家分类评估机构中抽签确定一家,进行分户评估。
第三条 项目业主在申请房屋拆迁许可证时,应当将编制的房屋拆迁计划和房屋拆迁补偿安置方案报房屋拆迁主管部门审核备案。房屋拆迁补偿安置方案应当包括下列内容:
(一)明确拆迁人和拆迁方式;
(二)明确拆迁范围(规划用地红线图)内的基本情况,包括拆迁房屋栋数、动迁人口情况,拆迁房屋建筑面积、权属情况,以及拆迁房屋分类和使用情况等;
(三)明确拆迁计划和拆迁时间;
(四)明确拆迁补偿安置可供选择的方式和补偿依据,以及适用法规政策的依据;
(五)明确拆迁补偿安置资金的落实情况和管理使用方式;
(六)明确有关问题处理的原则和实施奖罚措施的办法及其依据。
第四条 拆迁人编制的房屋拆迁补偿安置方案须征求被拆迁人意见的,房屋拆迁主管部门应当依据《湖南省城市房屋拆迁管理工作规程》第七条规定,在拆迁许可前召开听证会。经房屋拆迁主管部门审核备案的房屋拆迁补偿安置方案,应当在拆迁许可后的拆迁动员会上公布.
第五条 被拆迁人选择货币补偿的,依据房屋拆迁主管部门审核确定的分类评估价值标准进行补偿。室内装饰装修按照市房地产管理局www.fangchanshe.com、市物价局《关于公布张家界市城区二手住房交易指导价格、房屋拆迁室内装饰装修补偿标准和城市房屋拆迁附属设施补偿标准的通知》(张房发〔2008〕12号)的规定划分等级标准,住宅调整为按1 至3类标准执行,即按每平方米550元至240元分等级补偿。在项目拆迁公告发布以后,进行房屋装饰装修的,一律不予补偿。一次性货币补偿安置后,不再享有任何其他的补偿安置权益。
产权不明或者产权有纠纷的居住房屋不作货币补偿,实行产权调换(不包含违法违章建筑或未经确权认定的无证房屋)。
第六条 被拆迁人选择产权调换方式的,其调换的安置房屋为两种类型:一是开发商开发建设的商品房;二是由拆迁人集中统一修建或者委托开发商代建的拆迁置换房。
第七条 被拆迁人选择拆迁置换房的,按照下列办法执行:
(一)被拆迁房屋均按照不同的结构进行分类:二层以上(含二层)框架结构住房为一类;二层以上(含二层)砖混结构住房为二类;一层框架、砖混、砖木结构住房为三类;木结构住房为四类。
(二)住房置换面积的比例,按照不同的分类标准分别为:一类住宅置换多层住宅为1:1.05,置换小高层住宅为1:1.02;二类住宅置换多层住宅为1:1,置换小高层住宅为:1:0.95;三类住宅置换多层住宅为1:0.9,置换小高层住宅为1:0.85;四类住宅置换多层住宅为1:0.85,置换小高层住宅为1:0.8。
(三)室内装饰装修均按照被拆迁房屋的分类和置换房屋的建筑面积给予补偿:一类住房每平方米400元;二类住房每平方米350元;三类住房每平方米300元;四类住房每平方米240元。
(四)拆迁置换房原则上按照被拆迁家庭人口人均45m2进行安置,被拆迁住房面积超过置换面积人均45m2以外的,进行货币补偿。
第八条 调换房屋面积因户型因素超过部分,由拆迁人与被拆迁人进行价格结算,但总面积原则上最大不得超过10%;超过10%以内的面积按同期同区域内同类型经济适用住房的均价结清差价;超过10%以上的面积按同期同区域内同类型商品房的均价结清差价。
第九条 拆迁人集中统一修建或者委托开发商代建的拆迁置换房,单套户型建筑面积应当控制在144 m2以内;政府投资项目在拆迁置换房建设过程中享受保障性住房建设的各项优惠政策。
第十条 选择本补充规定第七条进行产权调换方式的,产权调换的临时过渡费、搬迁补助费等均按照《张家界市城市房屋拆迁管理办法》(市人民政府令第33号)的规定执行。拆迁非居住用房,一般由拆迁人按规定给予货币补偿。
第十一条 拆迁无证的房屋,应当由拆迁人收集相关基础资料后,依据有关
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政策规定进行确权认定。经认定为违法违章建筑的,一律不予补偿;为历史性建房或罚款补证的房屋,按照相关政策规定执行,被拆迁人须缴纳的罚款、税费,由相关职能部门确定并委托拆迁人在补偿安置时一并计算代扣,全额上缴市、县财政。
第十二条 对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的房屋(以下简称住改非房屋)的拆迁,应当根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿,同时应当根据该房屋的经营时间和状况,从被拆迁人的补偿款中扣除土地收益金,土地收益金的计算和征收工作由国土资源部门负责。
住改非房屋拆迁的补偿方式和标准,按照下列规定执行:
(一)2003年12月31日前的住改非房屋,临城市主次干道的一层门面,按住房评估价值的标准上浮80%,第二层以上(含二层)的经营性房屋,按住房评估价值的标准上浮20%;临城市区间道的一层门面,按住房评估价值的标准上浮50%,第二层以上(含二层)的经营性房屋,按住房评估价值的标准上浮15%。
(二)2004年1月1日至2007年8月12日《张家界市城市房屋拆迁管理办法》(市人民政府令第33号)颁布实施前的住改非房屋,临城市主次干道的一层门面,按住房评估价值的标准上浮50%,第二层以上(含二层)的经营性房屋,按住房评估价值的标准上浮15%;临城市区间道的一层门面,按住房评估价值的标准上浮30%,第二层以上(含二层)的经营性房屋,按住房评估价值的标准上浮10%。
(三)2007年8月12日《张家界市城市房屋拆迁管理办法》(市人民政府令第33号)颁布实施后的住改非房屋,一律按住房性质进行评估补偿。
临道路第一层用于为商业用房服务或者作为生产用房的住改非房屋,视同经营性房屋按照本条第二款经营性房屋的补偿规定予以补偿。
对住改非房屋上浮部分的补偿金额,不享受《张家界市城市房屋拆迁管理办法》(市人民政府令第33号)第二十三条规定的按房屋拆迁补偿总额不超过15%的腾房奖励。
第十三条 拆迁人与被拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议并实施补偿安置后,由拆迁人将签订的房屋拆迁补偿安置协议书报房屋拆迁主管部门备案。同时,拆迁人将被拆迁房屋的房屋所有权证和土地使用权证报发证机关注销备案。产权调换安置房屋的房屋所有权证和土地使用权证由拆迁人负责办理,其费用由拆迁人负责。
第十四条 拆迁人与被拆迁人,依据分类评估确定的标准不能达成房屋拆迁补偿安置协议,采取分户评估后,仍不能达成房屋拆迁补偿安置协议的,拆迁当事人均可向房屋拆迁主管部门申请裁决,房屋拆迁主管部门应当根据法律法规的规定予以受理。
第十五条 被拆迁人通过产权调换方式取得的房屋面积与被拆迁房屋面积同等范围内的,产权发证时按非交易行为对待。
第十六条 本补充规定自发布之日起施行。正在实施的城市房屋拆迁项目可参照执行。本补充规定与《城市房屋拆迁管理条例》、《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》和《张家界市城市房屋拆迁管理办法》(市人民政府令第33号)相悖的,从其规定
