重庆春季房交会分析报告

    近几届房交会的整体规模变化不大，但是房地产开发企业和中介结构参展的数量略有下降，建材、装饰、媒体等行业的参展数量逐年增加，房交会的完备性增强。

二、与往届房交会对比

1、参展单位数量对比
    近几届房交会的整体规模变化不大，但是房地产开发企业和中介结构参展的数量略有下降，建材、装饰、媒体等行业的参展数量逐年增加，房交会的完备性增强。

2、房交会可售面积及销售面积对比
    去年秋季房交会是近几届房交会可售面积供应的一个低谷，原因是新政下开发商开始观望市场，进行正常自我调整，使得市场供应相应减少。现在经过快1年时间的调整之后，市场供应基本恢复正常，本次房交会虽然比去年春交会以及前年秋交会可售面积少，但比起去年秋交会来

www.fangchanshe.com 说是明显上升。

3、整体成交件数对比
    除了06年春季房交会由于政策优惠较大，成交情况较好，销售突破11000件以外，其他时候成交件数都保持在8000件左右。

    由于一手房市场的价格逐步攀升以及房交会在政策上对二手房的优惠政策倾斜，二手房成交量逐届增加，本届房交会成交量更是达到了接近21％的比例，成为房交会的一大亮点。

4、各类商品房成交面积对比
    从成交面积上看，成交面积在萎缩，而存量房的成交面积持续上升，房交会作为一个集中交易平台的作用越来越不明显。

5、各类商品房成交金额对比
    非住宅和存量房成交金额逐届上升，而整体成交金额反而是在下降。

6、成交均价对比
（1）、商品房住宅的实际成交价基本成一直线，房交会上的消费群体对于高价楼盘的追捧程度并不高，市场还是更易于接受低价房；

（2）、非住宅成交均价波动较为明显，在去年秋交会达到一个峰顶之后迅速下降；

（3）、存量房的成交均价仍在低于2000元/㎡的价格上徘徊，与一手房价格差距明显。

7、成交数据下降原因分析
（1）、政府对房地产投资行为进行打压，导致非真实居住消费者转移投资市场；

（2）、居住购房人群中有经济能力并已婚者绝大部分已完成购房需求。（未来市场消费人群主要是以70年代末80年代初为主的准备结婚人士刚性需求为主）；

（3）、房交会优惠措施逐渐减少，消费者购房越发理性；

（4）、房交会逐步成为一个楼盘展示的平台，消费者赶场式的消费习惯在改变。

三、展会亮点

1、美女PK，惹人眼球
    由于今年房交会开发商在布展上投入普遍不大，更多的楼盘在亮点创意选择上采用漂亮MM为宣传媒介，使得房交会上演了一场经典的美女PK，让人不尽联想，这到底是房交会还是模特选秀大会。

2、新盘低调亮相，重效果不重形式
    本次房交会首次亮相的项目较多，但是大多数项目都没有采取较大规模和亮点的活动来推广项目，甚至极为冷清，开发商在推广上越发的务实，注重效果而不是形式，尽管投入不大，但市场接受程度还是比较好。部分亮相新项目如下：

龙湖地产（香港置地）：江与城

金科地产：东方雅郡、十年城

华宇地产：老街印象，秋水长天

协信地产：协信云栖谷

中渝地产：山顶道1号

恒美物业：公园1号

环保建设：上品·十六

木石鱼物业：小小岛

长安地产：长安麒麟公馆、长安锦绣城

融汇集团：融汇国际温泉城

3、鲁能星城物业服务立宪
    事件——《鲁能·星城物业服务宪章》首发，国内首个物业服务立宪社区诞生，2007年5月18日，鲁能·星城物业服务立宪新闻研讨会在房交会期间召开，这标志着鲁能·星城物业服务正式立宪，同时，全国首个立宪社区在鲁能·星城诞生。

    鲁能·星城物业服务立宪这一举措及业主自制的物业管理模式不仅开创全国之先河，也给物业管理注入了新的活力，是进步的、顺应物业管理行业健康发展方向的。

    此次立宪，可以说，标志着国内首个物业服务立宪社区在鲁能星城诞生，标准化物业服务时代的来临，同时预示着业主、开发商、物业公司三方和谐共建已成物业服务的发展趋势，市场将拭目以待。

四、事件聚焦——融侨维权

    重庆春节房交会现场，业主现场维权：融侨房子买不得，“安居重庆和谐人居”为主题的第9届春交会于 2007年5月16日早上9点30分开幕之后，春交会现场出现了罕见一幕。在融侨半岛展台“亚洲第一教育大盘”标语的面前，因对融侨集团更改规划的不满，融侨业主们自发组织在一起，身着印有“融侨还我学校”标语的白色T恤，并向前来购房的人们痛诉融侨地产改变规划的事实。不少业主还大声疾呼：“融侨房子买不得”。

    一位业主还告诉围观人群，融侨地产改变规划，让融侨的教育承诺成为泡影。随着围观人群的增多，融侨现场聚集了上千人，现场的气氛火爆。这是本届春交会开幕之后出现第一幕业主维权事件。

    继上午10点左右，融侨半岛展位出现业主进场维权后，12：30左右，融侨维权业主行动再次升级，现场组织者也增强了

www.fangchanshe.com 保安的力量，融侨展位目前已无法开展正常的展览工作。维权业主和现场保安人员处于僵持状态。

    18日上午10点半，融侨半岛人员与融侨业主因为融侨更改规划的问题在房交会现场发生纠纷，一位女业主在纠纷中摔到在地。就这一事件，融侨十多位业主在新浪网直播现场诉说了当时的情形。
点评：

1.由于新《物权法》的出台，普通消费者以为找到了尚方宝剑，可以跟开发商平等对话，在层出不穷的不如意面前越发的敢于直面开发商。这次维权事件是今年5月份以来第二起开发商工作人员殴打业主事件（5月2日香港城也发生类似业主维权事件，也导致部分业主受伤）。新《物权法》到底有多大的执行力，市场正在关注中。

2.尽管房地产市场正逐步由卖方市场向买方市场过渡，但购房者在开发商面前还是作为一个弱势群体出现，短时间内无法改变这一现状。

3.重庆的房地产行业急需规范。

五、本次房交会总结

1.综观历届房交会，成交量在逐渐下降，加之政府取消重庆市大小所有房地产交会的优惠政策，将使得重庆房地产交易会逐渐转变成为房地产展示会；

2. 由于国家政策的限制和市场发展的需要，普通商品房户型面积也逐渐由大向小面积段转变。本次房交会建面110㎡的可售房源面积占可售面积的60％，很多项目纷纷推出极致小户型亮相市场；

3.参展规模（特别是开发企业参展数）在逐渐缩小，开发商对房交会的重视程度在逐年下降，而许多开发企业及其推出项目也将由房交会现场包装以及人气比拼转变为在产品和服务上下功夫；

4.房价上涨速度逐渐减慢，通过历届房交会房价走势我们可以看出，价格上涨速度逐渐平缓。

5. 未来供应量增加市场竞争激烈。随着国六条中土地政策的影响，已拿土地必须在未来2年面市，本次房交会新增项目也可以看出苗头。

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