金华市区物业管理办法(2008)

(八)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起7日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第十九条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会工作经费使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的质询。
第二十条 经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主委员会不按规定召开业主大会临时会议的,区建设行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、社区(村)居民委员应当指导业主召开。
第二十一条 下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第二十二条 物业管理区域内,应建立由物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、社区(村)居民委员会、公安派出所、业主委员会或业主代表、物业服务企业等参加的联席会议制度。联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)负责召集和主持,主要协调解决物业管理中的纠纷和疑难问题以及社区精神文明、构建

www.fangchanshe.com 和谐社会的基础性工作。
有下列情况之一的,应当召开联席会议:
(一)业主委员会任期届满但不主持换届选举工作的;
(二)业主提议召开业主大会临时会议,但业主委员会不依法召集的;
(三)业主对业主委员会不信任,要求进行换届选举的;
(四)业主委员会的行为损害了广大业主利益的;
(五)发生其他影响物业管理区域稳定的情况;
(六)社区开展精神文化,构建和谐社会等活动。

第三章 前期物业管理
第二十三条 建设单位应当在取得住宅物业商品房预售许可证前选聘前期物业服务企业,对物业进行前期管理。倡导房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标方式选聘物业服务企业。
住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业。但是,投标人少于3个或者物业管理区域的建筑面积少于2万平方米的,经所在地区级建设行政主管部门同意,建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。房地产开发企业在申办商品房预售证前应提交与选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同。
第二十四条 建设单位在销售物业前应当制定临时管理规约,作为商品房买卖合同的附件。
临时管理规约应当对物业共有部位、共有设施设备的使用、维护、管理,物业管理区域环境卫生和秩序的管理,房屋外观的维护,业主的其他义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定,但不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位在销售物业时应当将临时管理规约向物业买受人予以明示,并有义务作出说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第二十五条 前期物业服务合同约定期限尚未届满,但业主大会已按规定选聘物业服务企业的,前期物业服务合同自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起终止。
前期物业服务合同到期后,符合业主大会成立条件而未能成立业主大会、选聘物业服务企业的,其物业管理委托权可暂由物业所在社区居民委员会行使,由居民委员会在征求所在小区楼道代表及业主代表意见后,公开选聘物业服务企业。由建设单位选聘的物业服务企业,在前期物业管理中撤管的,建设单位必须负责该物业的物业服务工作。
第二十六条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的,不得交付使用。
在办理物业交接手续时,建设单位应当按有关规定向物业服务企业移交相关资料。
物业服务企业接管物业时,应当对物业的共有部位、共有设施设备及相关场地进行查验,作相应记录,发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的,应当向物业管理部门或者其他有关行政管理部门报告。
第二十七条 建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房,但物业管理区域内的物业均为非住宅的, 物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰。
物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付,其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。
因依法调整规划,物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的,建设单位应当对超过部

www.fangchanshe.com 分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房;确实无法补充配置的,应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款,列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理的其他需要。
物业管理用房依法属于全体业主共同所有,未经业主大会同意,不得改变其用途。物业管理用房移交时,由物业服务企业负责按规划审定的物业管理用房面积、位置移交、验收。由业主委员会或物业所在社区居民委员会代表业主监督建设单位向物业服务企业的移交工作。物业竣工验收时,开发建设单位应将规划审定的物业管理用房的建筑平面图报市、区建设行政主管部门,未按规定配置物业管理用房的,建设行政主管部门不得予以建设工程竣工备案。
2006年10月1日以后取得建设工程规划许可证的项目,按《浙江省物业管理条例》规定要求提供物业管理用房。
第二十八条 物业服务企业在前期物业管理期间利用物业管理用房、公共场地、共用部分进行出租和经营的,获取的收益可以用于弥补物业服务企业物业管理收费的不足或者物业管理的其它方面,但应当在前期物业招标书和管理方案以及前期物业服务合同中载明。前期物业服务结束仍有剩余的部分用于补充物业专项维修资金。

第四章 物业管理服务
第二十九条 物业服务企业应在取得企业法人营业执照之日起30日内,持有关文件到市建设行政主管部门申请资质。
区建设行政主管部门按照有关规定对申报材料进行初审,由市建设行政主管部门核定资质等级。物业服务企业领取资质证书后,方可从事与资质相应的物业管理服务活动。
物业服务企业承接业务时应向物业所在辖区区级建设行政主管部门备案。已领取资质等级证书的外地物业服务企业,来本市区从事物业管理活动的,应当将资质证书等相关材料报市建设行政主管部门备案。
第三十条 物业服务企业在从事物业管理过程中应当保持物业管理区域内房屋及共用设施设备完好、环境整洁优美、公共秩序良好,保障物业使用方便、安全,并按照下列要求实施:
(一)按照国家规定的技术标准和行业规范以及物业服务合同,实施物业管理;
(二)在业主使用房屋前,将物业的共用部位、共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关规定告知业主;
(三)经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查,定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护;
(四)发现物业的共用部位、共用设施设备损坏时,立即采取保护措施,并按照物业服务合同的约定进行维修;
(五)接到物业损坏报修时,限时进行维修和处理;
(六)做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录,妥善保管物业档案资料和有关财务账册;
(七)定期公布物业公用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。
(八)建立公开征询业主意见制度,定期听取业主委员会、业主、非业主使用人的意见和建议,改进和完善管理服务;
(九)发现违反本办法或管理规约行为的,应当依据有关规定予以劝阻,制止无效的,应及时向业主委员会、社区居委会、建设行政主管部门或有关行政主管部门报告;
(十)按照物业服务合同约定的要求,做好业主委员会、业主、非业主使用人委托的其他管理服务事项;
(十一)在居民委员会的指导和监督下配合做好社区管理、社区服务的相关工作。
第三十一条 物业服务收费按照政府价格主管部门规定分别

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物业服务收费按照政府价格主管部门的规定实行明码标价制度。业主向物业服务企业交纳物业服务费后,除国家另有规定外,任何部门或单位不得向业主重复收取性质和内容相同的费用。

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