曲靖市物业服务收费管理实施细则(2012)

曲靖市物业服务收费管理实施细则(2012)提要：本实施细则所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的公共设施设备和相关场地进行维修

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　　曲靖市物业服务收费管理实施细则

　　曲府登145号

　　索引号：530300-008443-20121024-0001

　　登记编号：曲府登145号

　　曲靖市发展和改革委员会曲靖市住房和城乡建设局

　　公告2012年第2号

　　《曲靖市物业服务收费管理实施细则》经曲靖市发展和改革委员会会同曲靖市住房和城乡建设局审核同意，现予以公告。

　　2012年10月23日

　　曲靖市物业服务收费管理实施细则

　　第一条  为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服    务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和国家发展改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号)、《云南省物业服务收费管理实施办法》（云南省发展和改革委员会云南省住房和城乡建设厅公告2011年第5号）等法律、法规，结合我市实际，制定本实施细则。

　　第二条  本实施细则适用于曲靖市行政区域内依法登记并取得相应资质的物业管理企业，按照物业服务合同约定，提供相应服务的收费行为，以及价格主管部门对物业服务企业服务收费实施管理的行政行为。

　　第三条  本实施细则所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的公共设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

　　第四条  本实施细则所称业主，是指房屋（含车库、车位）的产权所有人。

　　本实施细则所称物业服务企业，是指依法设立并取得相    应资质，专业从事物业服务活动的企业。

　　第五条  物业服务收费应当遵循公开、公平、合理以及费用与服务水平相适应的原则。

　　第六条  市级价格主管部门会同市级住房和城乡建设行政主管部门负责全市物业服务收费的指导监督管理，制定本市物业服务收费的管理办法及相关政策规定；并负责麒麟区和曲靖经济技术开发区物业服务收费政策的实施和监督管理工作。

　　县(市)人民政府价格主管部门会同同级住房和城乡建设 (房地产)行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理(麒麟区和经济技术开发区除外，下同)。

　　第七条  本实施办法所指物业服务应当包括以下内容：

　　(一)房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养；

　　(二)物业服务区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理；

　　(三)公共绿地、花草树木的养护管理；

　　(四)公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作；

　　(五)物业的综合管理服务；

　　(六)物业服务企业接受委托的其他公共性服务。

　　物业服务收费由物业服务企业按照合同的约定一笔计价收取。收费标准应当与服务项目的具体内容、质量要求、服务承诺事项相对应。

　　第八条  物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业服务区域内的显着位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况及价格举报电话12358进行公示。

　　第九条  物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　在业主大会成立之前的物业服务收费，住宅小区实行政府指导价，非住宅实行市场调节价。业主大会成立之后的物业服务收费，（由业主委员会）依法采用招投标等市场规则选聘物业服务企业并同时约定物业服务收费标准的，住宅小区及非住宅均实行市场调节价。

　　第十条  实行政府指导价的住宅公共服务收费标准，由市、县(市)价格主管部门会同住房和城乡建设局根据物业的硬件设施、环境和物业服务企业的服务内容、服务标准等因素，制定相应的等级收费基准价及浮动幅度，向社会公布。同时报送上一级价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案。

　　曲靖市中心城区的物业服务收费政府指导价及其浮动幅度由市发展和改革委员会会同同级住房和城乡建设部门制定和调整，并定期公布。

　　其余各县(市)的物业服务收费政府指导价及其浮动幅度由县(市)价格主管部门制定和公布。

　　物业服务等级标准由市级价格主管部门会同市建设局制定公布(见附表)。

　　制定和调整后的物业服务收费基准价及浮动幅度应及时上报市价格和建设行政主管部门备案。

　　实行政府指导价的物业服务收费标准应当根据当地物价水平变动情况，适时调整。

　　第十一条  物业服务小区应依照《曲靖市物业管理规定》（曲靖市人民政府公告第14号）召开业主大会成立业主委员会。业主委员会成立前，开发建设单位与物业服务企业应在前期物业服务合同中约定公共服务收费标准（水平）、计费方式、计费起始时间，并同时约定物业服务内容、服务标准，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。前期物业服务收费水平应在政府指导价范围内约定，并在业主入住前报价格主管部门备案，并在收费地点进行公示。

　　第十二条  实行市场调节价的物业服务收费标准由业主委员会或者业主大会与物业服务企业本着平等自愿原则，在双方签订的物业服务合同中约定，并由物业服务企业报当地价格主管部门备案。

　　以招投标方式确定的普通住宅前期物业服务收费标准报价格主管部门备案。价格主管部门和物业服务行政主管部门对招投标过程中的价格行为实施监督管理，及时纠正和依法查处招投标中的违法违规行为。

　　第十三条  物业服务企业进行备案时应当提交下列材料：

　　（一）物业服务收费备案登记表一式三份；

　　（二）营业执照复印件；

　　（三）资质证书复印件；

　　（四）物业服务小区服务等级证书；

　　（五）房地产开发企业与物业服务企业、物业服务企业与业主或者业主委员会签订的物业服务委托合同复印件，物业服务企业与业主大会、业主委员会协商的会议纪要；

　　（六）价格主管部门要求的其他相关资料。

　　第十四条  实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应当由物业服务企业与业主委员会协商确定。物业服务企业须将合同样本和与业主委员会协商确定调整物业服务收费的相关文件（材料）的复印件，提交物业所在地的价格主管部门办理备案变更手续。

　　第十五条  为体现“优质优价、质价相符”的原则，物业服务收费逐步实行分等级定价管理。各等级收费基准价最高可上浮20％，下浮幅度不限。服务等级由物业服务企业提出申请，由房地产协会物业管理专业委员会组织考核评定并报经当地价格主管部门会同建设主管部门确定。

　　物业服务等级考核以独立的物业服务区域为单位，一个小区确定一个服务等级。服务等级2—3年考评一次。

　　第十六条  业主委员会成立之前的物业服务收费属于临时性收费，当业主按照国家、省有关规定召开业主大会成立业主委员会并自主选聘物业服务企业后，应当重新约定新的物业服务收费标准。

　　第十七条  物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

　　第十八条  物业服务企业对房屋装修问题应遵守以下规则：

　　（1） 业主对房屋进行装修时，物业服务企业应与业主签订房屋装修管理协议，可以向每户业主或装修企业收取不高于2000元的装修押金。装修完毕后，没有发现损害房屋结构、外貌和公共部位以及其他违反规定的行为的，物业服务企业应当把装修押金及时退还业主或使用人。

　　（2）物业服务企业可以向业主或者装修人员收取装修垃圾和渣土清运费、装修人员出入证押金或者工本费，具体标准由当地价格主管部门制定。物业装修期间产生的垃圾，由业主或使用人按有关规定自行处理清运的，物业服务企业不得收费。

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