舟山市物业管理办法(2009)

第二十五条 物业项目负责人应当接受物业主管部门组织的定期培训。物业服务企业聘请未经培训合格的人员担任物业项目负责人的,取消该项目的评优、评先等资格。
第二十六条 业主应当根据物业服务合同的约定按时、全额交纳物业服务费用。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位全额交纳。
第二十七条 住宅物业区域内非营业性的公共用水、用电应当以居民生活类价格标准收取费用。
第二十八条 物业主管部门应当建立物业服务企业诚信档案,企业的诚信情况作为企业资质升级、评先、招投标的主要依据。
第二十九条 业主、非业主使用人应当按照房地产权属证书载明的用途和规划行政主管部门批准的设计用途使用物业,不得改变物业使用性质。确需改变的,应当征得利害关系人的同意,报经规划、国土资源等有关部门批准,依法办理相关手续。
第三十条 业主或非业主使用人装饰装修房屋,应当遵守国家和省、市有关规定以及临时管理规约、管理规约。
确需改变建筑物外形外观的,不得侵占公共空间,并且应当经物业区域内三分之二以上业主同意,由整幢业主共同申请,经规划部门批准后实施。
第三十一条 给排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
专业单位实施共有设施设备维修、养护、更新改造,应当提前7日公示,告知物业区域内全体业主与物业服务企业。
专业单位在实施维修、养护、更新改造过程中确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共有部分、其他设施设备的,应当事前公示告知全体业主并征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意,依法办理相关手续;业主、物业服务企业应当给予配合和支持。
专业单位临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共有部位、其他设施设备,应当采取措施保障通行安全,并及时恢复

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第三十二条 住宅小区内公共照明等费用由业主共同承担。

第五章 物业专项维修资金
第三十三条 2000年12月31日前已按相关规定在市、县(区)范围内统筹使用的物业维修费用应在此日前交存的统筹区域内所有物业专项维修资金的增值部分中列支。
在本办法实施前,根据有关规定已在物业小区范围内统筹使用专项维修资金的,仍以小区为核算单位,在小区范围内统筹使用,业主大会另有决议的,按业主大会决议施行。
第三十四条 专项维修资金由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。
定海、普陀二区普通低层、多层商品住宅物业及与之相连的非住宅物业、住宅小区内的非住宅物业的按50元/m2交存;设有电梯的多层和中高层住宅及与之相连的非住宅物业,按70元/m2交存;高层住宅及与之相连的非住宅物业按90元/m2交存。
岱山、嵊泗两县物业维修资金的交存标准由物业主管部门会同同级财政部门确定,报经县人民政府批准后公布。
专项维修资金的交存标准需要调整的,由市、县维修资金管理机构提出意见,物业主管部门会同同级财政部门确定后,报市、县人民政府批准后执行。
第三十五条 住宅小区内物业管理用房及其他配套用房的专项维修资金由建设单位交存并设立分户帐。
第三十六条 交存的专项维修资金自资金实际到达管理机构专项维修资金专户之日起计息。
当年交存或使用部分的专项维修资金按活期存款利率计息,其余部分按一年期定期存款利率计息。专项维修资金利息实行一年一结,定期计入业主分户帐内。
第三十七条 管理机构的管理费用,从专项维修资金增值部分扣除业主分户帐增值部分后,提取一定比例使用,纳入维修资金管理机构部门预算。管理费用应与专项维修资金分账核算。
实行业主自主管理的,管理费用由业主大会决定。
第三十八条 业主分户账内专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时,应当续交专项维修资金。实施物业管理且已成立业主大会的小区由业主大会制定续筹方案;未实施物业管理或未成立业主大会的小区,由社区居民委员会会同相关业主制定续筹方案。续筹方案须经维修资金管理部门核准后组织实施。
实行业主自主管理的,续筹方案由业主大会决定。
第三十九条 业主委员会(居委会)应将以下情况向全体业主公示:
(一)专项维修资金交存、使用、增值收益和结存金额;
(二)专项维修资金的使用方案、施工项目及其预结算;
(三)发生列支的其他项目、费用分摊情况;
(四)其他有关专项维修资金使用和管理情况。
业主对公布的情况有异议的,可要求业主委员会(居民委员会)复核。业主委员会(居民委员会)应在15日内予以答复。
第四十条 划拨物业专项维修资金,应由业主委员会(居委会)提出申请,并提供以下材料:
(一)《物业专项维修资金划拨申请表》;
(二)业主委员会(居委会)与施工单位签定的施工合同(附施工单位资质证明);
(三)业主大会或相关业主出具的书面确认资料;
(四)专项维修资金列支范围内的业主名册;
(五)经业主委员会(居委会)审核的资金使用预算书;
(六)经办人身份证复印件(原件校验)、委托书;
(七)专项维修资金使用方案;
(八)其他应提供的资料。
第四十一条 设立应急备用金,用于涉及房屋

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办理核销手续,应提供工程施工合同、工程结算书、业主委员会(居委会)的确认意见等相关资料。
第四十二条 专项维修资金结算拨付,须提供以下材料:
(一)工程质量验收意见;
(二)经审核的工程结算书;
(三)经办人身份证复印件(原件校验)、委托书;
(四)其他规定材料。
第四十三条 业主自主管理专项维修资金的,按以下规定执行:
(一)业主大会、业主委员会成立后,业主委员会应根据业主大会的决议在银行开设专项维修资金专用账户;
一个业主委员会只能在一家银行开立一个专项维修资金专用账户;
(二)业主委员会开户后,持业主大会决议及银行开户证明,到所在地专项维修资金管理机构备案;
(三)维修资金管理机构应在备案后15日内将该物业管理区域交存的专项维修资金本息划转,业主委员会应出具收据。
第四十四条 专项维修资金实行业主自主管理的,业主大会必须形成决议,其决议应包括以下内容:
(一)物业小区专项维修资金使用管理制度(含管理费用提取方案、业主大会授权业主委员会负责专项维修资金日常管理的内容等)、应急支取预案;
(二)以业主委员会的名义开设本物业管理区域的维修资金账户;
(三)选择一家银行(分支机构)开立维修资金账户;
(四)由该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意本物业小区专项维修资金使用管理方案的签名;
(五)确定专项维修资金账户的责任人;
(六)其他与维修资金有关的决议事项。
第四十五条 本办法发布之日后竣工,尚未办理房屋产权初始登记的物业,均应按本办法规定的标准交存物业专项维修资金。建设单位已按原交存标准向业主代收的,在物业交付时按现标准补收。
本办法发布前已完成房屋产权初始登记的,仍按原标准交存专项维修资金。

第六章 物业保修金
第四十六条 建设单位在物业竣工验收前,应当一次性向所在地物业主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的物业保修金存入指定银行,作为物业维修费用保证。
物业建筑安装总造价的确定,以该物业工程项目的中标价为准。中标后因项目调整,实际竣工面积与中标时确定的面积不一致的,总造价按照以下公式折算:
总造价=中标价×(实际竣工面积/中标确定面积)
第四十七条 保修金交纳范围按《浙江省住宅物业保修金管理办法》的规定执行。
第四十八条 住宅物业建设单位向物业所在地保修金管理机构交纳住宅物业保修金时应递交下列资料:
(一)物业工程项目中标通知书;
(二)物业建筑安装工程施工合同;
(三)物业建设工程施工许可证;
(四)物业建筑总平面图(竣工图);
(五)物业及其保修金清单;
(六)其他必需的材料。
保修期限自物业交付消费者之日起计算。
第四十九条 使用保修金,应由业主提出并提供以下资料:
(一)建设单位不履行保修责任或无法履行保修责任的相关证明;
(二)符合使用保修金的情况;

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