本文提要：各地区要按照经济社会发展要求,加快建立竞争有序的物业管理市场,加快物业管理的市场化和社会化进程,进一步完善物业管理项目的招投标机制,鼓励广大业主以招投标方式,择优选择质价相符的物业服务企业......
内政办字[2009]268号
各盟行政公署、市人民政府,自治区各委、办、厅、局,各大企业、事业单位:
物业管理是民生工作的重要内容,事关广大人民群众的切身利益。近年来,各地区和有关部门认真贯彻《内蒙古自治区物业管理条例》和《内蒙古自治区人民政府关于加快推行和规范物业管理工作的意见》(内政字[2001]403号)精神,全区物业管理覆盖面不断扩大,物业管理水平有了明显提高。但必须看到,目前还存在物业服务企业实力不强,规模化经营不足,龙头企业的示范带动作用不明显,部分旧住宅小区脏乱差现象比较严重、难以推行物业管理,物业管理服务质量有待提高等问题。为切实解决这些问题,进一步加强物业管理工作,经自治区人民政府同意,现就有关事宜通知如下。
一、进一步培育和规范物业管理市场
全面推行物业管理招投标制度。各地区要按照经济社会发展要求,加快建立竞争有序的物业管理市场,加快物业管理的市场化和社会化进程,进一步完善物业管理项目的招投标机制,鼓励广大业主以招投标方式,择优选择质价相符的物业服务企业。从2010年1月1日起,凡建筑面积 在5万平方米以上的住宅小区、建筑面积 在2 万平方米以上的大厦,必须采用公开招标的方式选聘物业服务企业。房地产开发项目的前期物业管理招投标工作,必须在办 理商品房预售许可证之前完成。不进行预售只现售的房地产开发项目的前期物业管理招投标工作,应在现售前30日完成,否则不予办理竣工验收备案手续。(来自:www.fangchanshe.com)
规范前期物业管理工作。开发建设单位在销售房屋时,不得对前期物业服务合同未约定的物业管理事项向买受人擅自作出承诺。开发建设单位要按照规定与物业服务企业办理物业承接验收手续,将物业图纸资料等移交给物业服务企业。物业服务企业承接物业时,要对物业共用部位、共用设施设备等有关事项进行查验,并做好登记。
切实加强对建立业主委员会的指导工作。凡符合《物业管理条例》规定条件的住宅小区,有关部门应当及时督促、指导业主按时建立业主委员会。旗县(市、区)物业管理主管部门应当对业主委员会做好业务培训、指导和监督工作,保证其正确行使权利和履行义务。未实行物业管理的项目,由社区居委会组织业主自行管理,提供以共用设施设备维修、保洁、公共秩序维护为主要内容的基础性服务,所发生的费用由业主共同分摊。
二、进一步完善物业服务收费机制
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用标准与服务水平相符的原则。物业服务企业应与业主委员会签订《物业服务合同》,约定服务内容、服务标准及收费标准,并实行“三公开”制度,提高物业服务与收费的透明度,主动接受业主监督。
廉租住房和经济适用住房的物业服务收费实行政府指导价,由各级价格主管部门会同房地产行政主管部门确定,并定期公布。制定物业服务收费政府指导价时,应当充分考虑居民的承受能力,也要保证物业服务企业的合理利润。其他类型物业管理项目的物业服务收费应当实行市场调节价,由业主大会和物业服务企业根据服务内容、服务质量及服务范围协商确定,并在物业服务合同中进行约定。各级价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据当地实际情况,定期公布物业管理各项服务项目社会平均成本,为业主大会和物业服务企业协商确定物业服务市场价格提供参考,同时要监督物业服务企业全面推行明码标价制度,将收费项目、收费标准和服务内容等在住宅小区向业主进行公示。
物业服务合同签订后,业主必须按合同约定交纳相关费用。业主、使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;业主或使用人对物业服务企业的收费及服务质量有异议时,业主委员会要做好协调工作。对逾期未交纳物业服务费的,物业服务企业可以求助当地物业管理主管部门帮助催缴,也可以向人民法院提起诉讼。
三、进一步提高物业服务的质量和水平
物业服务企业要依据物业服务合同,切实履行职责,提高服务质量,对物业服务合同未明确约定的事宜,要与业主委员会协商确定后实施。旗县(市、区)物业管理主管部门要会同街道办事处或苏木乡镇人民政府监督物业服务企业认真履行合同,按照合同约定提供物业管理服务。
盟市物业管理主管部门要严格资质初审,加强物业服务企业资质管理,建立健全全区统一的物业服务企业信用档案制度,并通过网络等方式向社会定期公布物业服务企业的信用信息及信用等级,实现信用信息资源共享,完善社会监督与服务。对于社会公众投诉不与理睬,已有不良行为记录却不进行整改,企业信用等级较差的物业服务企业不予资质升级;对违反国家和自治区有关规定,擅自提高物业服务收费标准、降低服务质量和不规范经营的物业服务企业,坚决予以纠正,直至清出物业管理市场。
继续做好创优达标工作。各地应当积极引导物业服务企业深入开展创优达标活动,树立当地的物业服务企业优秀品牌,充分发挥示范带动作用,努力提高本地区物业管理的服务质量,同时要加强物业管理创优达标项目的动态管理,对于已不具备示范、优秀条件的物业管理项目要及时取消示范、优秀称号。
四、加强住宅专项维修资金的使用和监管
各地要严格按照《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令165号)的有关规定,进一步健全制度,完善机制,切实加强住宅专项维修资金的缴存、使用和管理工作。至今没有开展住宅专项维修资金收缴归集工作的旗县(市、区),应当尽快出台收缴归集规定,积极发挥住宅专项维修资金应有作用。
各级物业管理主管部门应当严格遵照按幢设账、专户存储、核算到户的要求,建立住宅专项维修资金的使用计划报批管理、财务预决算管理、审计监督及业主查询和对帐等制度,加强住宅专项维修资金管理,不得划转或者委托其他单位进行管理。坚决杜绝挪用住宅专项维修资金和利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财等违法违规行为,确保住宅专项维修资金的使用和存
