业主委员会召开会议时,可邀请所在地街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会派员列席。
第二十二条 业主委员会会议应当作书面记录,由出席会议的委员签字后存档。
业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内公告。
第二十三条 业主委员会应当建立活动档案,并指定专人保管。档案一般包括以下内容:
(一)会议记录、纪要;
(二)业主大会决议、业主委员会决定等书面材料;
(三)各届业主委员会选举、备案的材料;
(四)业主名册;
(五)物业服务合同;
(六)其他有关资料。
第二十四条 业主委员会任期由业主大会确定,一般为3年,其组成人员可以连选连任。业主委员会任期届满六十日前,应当报告所在地物业管理行政主管部门。物业管理行政主管部门应当及时通知相关街道办事处、乡镇人民政府指导原业主委员会组织召开业主大会会议进行换届选举。
新一届业主委员会产生后十日内,原业主委员会应当将印章、档案资料以及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会(来自:www.fangchanshe.com)。对不按时移交的,街道办事处、乡镇人民政府应当协调、督促其移交。
因参加业主大会会议的业主达不到法定人数等客观原因业主委员会未能如期换届的,原业主委员会仍可继续履行职责,直至新一届业主委员会产生为止。
第二十五条 业主委员会委员有下列情形之一的,经业主委员会会议通过,其委员资格终止,并予以公告:
(一)不再是本物业管理区域内业主的;
(二)因违法犯罪等原因不能履行委员义务的;
(三)拒不履行业主义务的;
(四)连续三次无故缺席业主委员会会议的;
(五)因疾病或者其他原因丧失工作能力的;
(六)以书面形式向业主大会提出辞呈的;
(七)被聘在本物业管理区域内物业服务企业工作的;
(八)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第三章 物业服务与管理
第二十六条 在规划、设计、建设物业项目时,应当符合下列要求:
(一)建设单位应当按照不低于房屋总建筑面积千分之四的标准配置物业服务用房。房屋总建筑面积为两万平方米以下的物业,应当配置建筑面积不低于一百平方米的物业服务用房。
(二)规划部门审查物业开发项目时,应当在规划设计平面图和单体方案中,确定物业服务用房的位置和面积。物业服务用房应当为地面以上具有正常使用功能的房屋,位置应当便于物业服务管理活动。
物业服务用房应当包括物业服务企业用房、业主委员会办公用房。其中,业主委员会办公用房建筑面积为十五至二十五平方米。
(三)物业服务用房交付时应
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当达到正常使用功能。未经业主大会同意,任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途。违法建筑、临时建筑、公共场所和共用部位不得作为物业服务用房。
第二十七条 新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证时,应当向市、县(市)物业管理行政主管部门报送下列材料:
(一)标注物业服务用房具体位置和面积的规划详图及书面证明;
(二)物业共用部位、共用设施设备的明细表;
(三)前期物业服务合同;
(四)应当招投标的物业项目提供物业服务招投标情况的书面材料。
物业管理区域内的房屋初始登记时,应当同时报送物业共用部位、共用设施设备使用房屋的清单及相关资料,由房地产登记机构确认、记载、存档。
第二十八条 业主、业主大会选聘物业服务企业前,建设单位应当通过招投标方式选聘具有资质的前期物业服务企业,提供前期物业服务。
市、县(市)物业管理行政主管部门应当对物业服务招投标活动实施监督管理。
第二十九条 建设单位应当按照下列规定完成前期物业服务的招投标工作:
(一)预售商品房在取得商品房预售许可证前;
(二)现售商品房在正式销售三十日前;
投标人少于三个或者建筑面积三万平方米以下的住宅物业、建筑面积一万平方米以下的非住宅物业,经市、县(市)物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有资质的物业服务企业。
第三十条 物业服务招投标活动中的评标,由招标人代表和物业服务管理方面的专家组成的评标委员会负责。评标委员会成员由五人以上单数组成,其中专家人数不得少于成员总数的四分之三。
评标委员会专家由招标人从市物业管理行政主管部门建立的专家库中随机抽取产生。与投标人有利害关系的人不得进入项目的评标委员会。
第三十一条 建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同,明确物业服务的价格、内容、标准、期限以及资质等级等。前期物业服务合同副本应当在合同签订之日起十五日内,报县(市)、区物业管理行政主管部门备案。
第三十二条 前期物业服务合同可以约定期限。期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
第三十三条 建设单位在销售房屋前,应当依照物业管理行政主管部门公布的临时管理规约示范文本制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位在销售房屋时,应当与物业买受人签定前期物业服务合同,并将其和临时管理规约作为房屋销售合同的附件,经物业买受人签字确认后,对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。
首次业主大会会议通过的管理规约生效后,临时管理规约失效。
第三十四条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验并办理承接验收手续。需要维修完善的,双方应当签订书面协议。
建设单位应当向业主委员会移交下列资料:
(一)物业的报建、批准文件,项目规划图,竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备订货合同及安装、使用和维护保养等技术资料(含随机资料);
(三)物业质量保修文
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件和物业使用说明文件;
(四)物业管理区域内各类建筑物、构筑物、设施、设备的清单;
(五)物业的使用、维护、管理所必需的其他资料。
业主委员会尚未成立、有前期物业服务企业的,可向前期物业服务企业移交前款规定的资料。
第三十五条 前期服务合同终止时,物业服务企业除应当向业主委员会或者新的物业服务企业移交本条例第三十四条规定的资料外,还应当移交下列资料和资产:
(一)实施物业服务期间形成的有关改造、维修、保养的技术资料;
(二)物业服务用房;
(三)使用共用部位、共用设施设备经营性收益和物业服务费购置的资产;
(四)共用部位、共用设施设备经营性收益节余;
(五)物业服务企业管理期间应当移交的其他管理资料和资产。
第三十六条 业主入住前的物业服务费用由建设单位承担;业主入住后的物业服务费用根据本条例的规定和合同的约定,由业主承担;未售出的空置房屋,按照未售出的空置房屋的户数或者面积确定物业服务费标准,由建设单位承担。
前款所称入住是指业主收到入住通知并办理完相应手续;业主收到入住通知后在六个月内无正当理由不办理相应手续的,视为入住。建设单位或者物业服务企业没有事先书面通知的,以业主办理完相应手续的时间为准。
第三十七条 物业服务企业应当依法取得资质证书,并在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。
物业服务企业的名称中应当标示“物业服务”字样,在经营服务场所公示法人营业执照、资质证书。
第三十八条 物业服务企业不得转让或者以出租、出借等形式变相转让资质证书。
第三十九条 物业服务企业应当履行下列义务:
(一)按照物业服务合同提供服务;
(二)应当每半年向全体业主公布一次共用部位、共用设施设备经营收支情况,接受业主、业主委员会的监督;
(三)在物业服务合同终止前三十日内,应当与业主或者有关单位结清债权债务,做好移交准备,并在合同终止之日起十日内向业主委员会移交有关资料、资产;
(四)按照国家规定和物业服务合同的约定,负责物业的维修、养护和更新改造,并如实记录;
(五)妥善保管财务收支帐目和原始凭证;
(六)按照规定报送各类统计报表和相关资料;
(七)法律法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
第四十条 非本市物业服务企业进入本市从事物业服务活动的,应当事先持资质证书报市物业管理行政主管部门备案。
第四十一条 物业服务企业承接物业服务项目时,应当按照有关规定签订物业服务合同。
物业服务合同应当载明委托服务事项、服务及收费标准、服务期限、双方的权利义务、合同终止条件、违约责任等内容。
物业服务企业应当自物业服务合同生效之日起十五日内,将合同副本报所在地县(市)、区物业管理行政主管部门备案。
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