宜春市中心城区物业管理实施细则

    (六)接到物业损坏报修时,限时进行维修和处理;

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www.fangchanshe.com nbsp;  (七)做好物业管理费用收支的各项帐目,妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册;

    (八)6个月公布1次物业管理服务费、维修基金的使用情况,接受业主和业主委员会的监督;

    (九)因地制宜,利用物业区域内宣传栏等设施加大对居民的思想道德教育力度,积极开展创建文明家庭、文明楼道、文明楼院、文明小区等活动;

    (十)积极配合生活垃圾袋装化工作,生活垃圾袋装收集率、日清率均达100%,有效解决垃圾裸露及乱丢乱倒造成的二次污染,保持良好的生活环境。

    第十五条 物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间除应做好交接工作外,还应在10日内,向业主委员会办理下列事项,报市房管局备案:

    (一)清算账目,对预收的物业管理服务费用按实结算,多收的部分予以移交;

    (二)移交全部物业档案资料和有关的财务账册;

    (三)移交有关房屋、场地和财物。

    第十六条 物业服务收费按照《江西省物业管理服务收费管理办法》执行。

    物业服务费自房屋竣工验收交付之日起计算,未入住业主的收费标准在物业管理服务合同中双方约定,已竣工验收但未销售出去的物业,由开发商负责缴纳,但不得超过收费标准的50%。

    高档住宅区、别墅区主要依据业主的要求和所提供的服务内容、质量和深度,按双方合同确定。

    物业服务费是物业管理企业按市场运作方式,利用合同约定的服务性收费,包含小区内的保洁、保安、垃圾清理和转运以及其他一些基础设施设备的日常维护和养护。

    物业管理服务等级由市房管局参照江西省多层住宅物业管理公共服务等级指导标准评定,并实行动态制,每年复核一次。

    第十七条 物业管理企业财务管理按照财政部、建设部颁布的《物业管理企业财务规定》执行并在物业服务合同中约定。市物价局会同市房管局对物业服务收费进行监督。

    第十八条 物业使用中禁止下列行为:

    (一)损坏物业承重结构和破坏物业外貌;

    (二)占用、损坏物业的共用部位、共用设施设备或者擅自移装共用设备;

    (三)在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构

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    (四)乱设摊点、乱开设餐饮店、乱设集贸市场;

    (五)乱倒垃圾、杂物;

    (六)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱刻画;

    (七)排放或者堆放有毒有害物质,堆放易燃易爆物品或者发出超过环境保护规定标准的噪声;

    (八)利用房屋从事未经有关部门批准的非法的生产、经营、加工、养殖等危害公共利益和侵犯他人正当权益的活动;

    (九)法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

    第十九条 任何单位及个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。

    确因维护物业或者公共利益需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意后,签订相关协定,并在约定的期限内恢复原状。

    第二十条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。业主需要出租物业的应当事先告知物业管理企业,并通过房地产主管部门办理房屋租赁备案手续。

    室内外装修活动未经批准不得有下列行为:

    (一)改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗;

    (二)拆改燃气管道和设施。

    物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

    第二十一条 住宅和非住宅都应当设立专项维修资金。

    (一)新建商品房(含经济适用房、安居房),以商品房预(销)售建筑面积计算,住宅按15元/平方米、非住宅按30元/平方米的标准,由开发企业向市房管局代缴交专项维修资金;

    (二)开发企业自留物业应当在办理产权登记前住宅按15元/平方米、非住宅按30元/平方米的标准缴交专项维修资金;

    (三)未归集维修资金的旧物业区域,在业主委员会成立后,由业主委员会组织归集,用于物业区域内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造。

    (四)新建商品房项目,开发企业在办理商品房预(销)售许可证时,先向市房管局按项目规模预缴30%维修资金,剩下的70%在办理产权登记备案时一次性缴清,并领取维修资金缴存证明。

    第二十二条 目前已由开发商代收缴的维修资金,在2005年12月31日之前全部归集到市房管局监管,并按栋立帐、核算到户。

    维修资金由开发企业在销售物业时向买受人明示收缴标准,与房价一并公布。

    专项维修资金属业主所有,由市房管局代管,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

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www.fangchanshe.com sp;   物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备需要维修和更新、改造的,由物业管理企业提出使用维修资金申请,经业主委员会同意,报市房管局审批。

    第二十三条 市房管局在代管维修资金期间发生的业务费用,应编报预算,经市财政局审批后,从代管维修资金的利息差额中列支。

    第二十四条 专项维修资金按以下程序可以续筹:

    (一)已筹集的专项维修资金不敷使用时,由物业管理企业提出再筹集计划,报业主委员会;

    (二)业主委员会召开业主大会表决决定住宅与非住宅的续缴标准,续缴标准不得超过本细则第二十一条规定;

    (三)应续筹的资金按业主占有的物业建筑面积比例由物业管理企业向业主归集,并存入市房管局物业专项维修资金帐户中。

    第二十五条 业主转让物业时,其专项维修资金帐户剩余部分资金不予退还,随物业所有权同时过户;因物业拆迁或者其他原因造成物业灭失的,专项维修资金由市房管局将专项维修资金帐面余额按业主个人缴交比例退还业主。

    第二十六条 本办法所称共用部位是指建筑物承重结构部位,包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊过道等。

    共用设施设备是指业主共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气管道、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

    多层住宅是指7层(含7层)以下的住宅。

    第二十七条 本细则由宜春市房地产管理局负责解释。

    第二十八条 本细则自发布之日起实施。

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