银川市住宅小区物业管理办法

（四）发现住宅的公用部位、公用设备和公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按合同约定进行维修；
（五）接到物业损害报修时，应及时进行维修和处理；
（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；
（七）定期向业主委员会报告物业管理工作情况及物业管理费用的收支帐目，接受审核，改进和完善管理服务工作。

第三十条 物业管理企业对住宅区的管理未能达到市房产管理部门和物业管理合同规定的标准，或者违反物业管理合同规定的，业主委员会或委托方可以解除合同。
因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，物业管理企业应当赔偿损失；违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。

第三十一条 对物业管理合同有争议的，双方可向仲裁机构申请仲裁，或向人民法院起诉。

第四章 开发建设单位

第三十二条 开发建设单位必须按住宅小区规划设计要求，完成物业管理配套设备和设施的建设。

第三十三条 开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业管理企业对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位承担。
在开发建设单位自行或者委托物业管理企业对住宅区进行物业管理期间，应当接受业主和有关部门的监督，市房产管理部门有权对开发建设单位或物业管理企业违反物业管理法律、法规和政策的行为依法进行处理。

第三十四条 住宅小区经综合验收后，方可向业主委员会移交。

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第三十五条 业主委员会正式成立后30日内，开发建设单位应当向业主委员会移交下列住宅小区工程建设资料或复印件：
（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）其他必要的资料。

第三十六条 开发建设单位应按照下列标准提供住宅小区管理用房和经营用房：
（一）住宅小区总建筑面积5万平方米以内不小于60平方米；
（二）住宅小区总建筑面积5万至10万平方米以上不小于100平方米；
（三）住宅小区总建筑面积10万平方米以上不小于150平方米。
以上用房由市房产管理部门提供给业主委员会，并由业主委员会委托物业管理企业经营使用。任何单位、个人不得擅自改变其用途。

第五章 业主公约

第三十七条 本办法所称业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。

第三十八条 业主公约应当包括下列内容：
（一）住宅区名称、地点、面积及户数；
（二）公共场所及公用设施状况；
（三）业主代表大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；
（四）业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益；
（五）业主参与住宅区物业管理的权利；
（六）业主对业主委员会及物业管理企业的监督权；
（七）住宅区物业各项维修、养护和管理费用的交纳；
（八）业主在本住宅区内应遵守的行为准则；
（九）违反业主公约的责任；
（十）其他有关事项。
业主公约的示范文本，由市房产管理部门统一制订。业主代表大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改、补充，并报市房产管理部门备案。

第三十九条 业主公约经业主代表大会批准后生效。已生效的业主公约对住宅区内所有业主和非业主使用人具有约束力。

第四十条 开发建设单位在办理出售、出租房屋手续时，应当在房屋买卖合同或租赁合同中对购、租房者有承诺遵守小区物业管理规定和业主公约的约定。

第六章 物业的使用及维护

第四十一条 业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定：
（一）未经有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；
（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；
（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动；
（五）不得侵害他人的正当权益。

第四十二条 业主装修住宅，应当事先告之物业管理企业；物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告之业主。

第四十三条 任何单位和个人不得占用物业管理区域的道路、场地。应物业维修或者公共利益需要临时占用或挖掘道路、场地的，应当经业主委员会同意，并在规定的期限内恢复原状。

第四十四条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用。收取的费用应当纳入维修基金。

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第四十五条 房屋的维修责任，按下列规定划分：
（一）房屋内部，由业主负责维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、公用上下水、供暖、供气、供电管线、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理企业组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。

第四十六条 住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理企业统一管理维修养护，其费用从住宅维修基金中支出。
人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿。

第四十七条 住宅户外的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责。

第四十八条 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，按规定应由业主修缮的，业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由业主委员会授权物业管理企业进行修缮，其费用由业主承担。

第四十九条 住宅区内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿化地；
（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；
（三）乱抛垃圾、杂物；
（四）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；
（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；
（六）聚众喧闹；
（七）随意停放车辆和鸣喇叭；
（八）发出超出规定标准的噪音；
（九）排放有毒、有害物质；
（十）经营业主公约所禁止的行业；
（十一）法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。

第七章 物业管理专项资金及费用

第五十条 依照本办法实行物业管理的公有住宅和新建商品住宅出售时，应当设立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。
公有住宅出售的维修基金由公有住宅售房单位和购房者分别提交和缴纳。新建商品住宅出售的维修基金由购房者缴纳。维修基金除由公有住宅售房单位自行提交的外，其他维修基金均由售房单位代收。维修基金的缴纳标准按国家及自治区有关规定执行。

第五十一条 维修基金应当在银行专户存储，专款专用。
维修基金明细户应当按单幢住宅设置，按户核算。

第五十二条 维修基金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作他用。

第五十三条 在业主办理房屋权属证书时，商品房销售单位应当将代收的维修基金移交给市房地产行政管理部门代管。

第五十四条 业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经市房地产行政管理部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用，由物业管理企业提出年度财务预算，经业主委员会同意，经市房地产行政管理部门审核后划拨。
在本办

www.fangchanshe.com 法实施前已经出售的公有住宅和商品住宅尚未交纳住宅维修基金的，按财政、物价部门核定的标准由产权人或使用人交纳，由物业管理企业代收，其使用适用前款规定。
维修基金不足时，经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。
物业管理企业应当定期公布物业维修基金的收支情况，接受业主监督。

第五十五条 业主转让住宅时，其维修基金帐户中剩余部分的费用不予退还，随房屋所有权同时过户。

第五十六条 业主应根据物业管理企业的服务项目，按规定缴交物业管理服务费。

第五十七条 住宅小区经营性用房的收入，用于补充住宅小区的物业管理服务费用。

第五十八条 住宅小区物业管理服务费的收支帐目，物业管理企业应当半年公布一次，接受业主监督。

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