葫芦岛市人民政府令
第87号
《葫芦岛市物业管理办法》业经2005年8月31日葫芦岛市第3届人民政府第11次常务会议通过，现予以公布，自公布之日起施行。
代市长 孙兆林
二○○五年十月十七日
葫芦岛市物业管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强物业管理活动和规范物业管理行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善城市居民的生活和工作环境，根据《物业管理条例》和《辽宁省城市住宅区物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条 本市行政区域内具备物业管理条件的住宅及写字楼、医院、学校等非住宅物业，均应实施物业管理；暂不具备物业管理条件的，应通过改造等途径逐步实行物业管理。
第四条 本办法所称业主是指房屋所有权人；所称物业管理，是指由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和管理秩序的活动。
第二章 物业职责分工
第五条 市城乡建设主管部门负责全市物业活动的监督管理，主要职责：
（一）依法对物业管理企业的资质审批；
（二）配合市物价主管部门制定服务收费办法；
（三）制定行业规划，组织行业
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培训，开展业务指导；
（四）按照有关规定，收取、使用和监督管理专项维修资金；
（五）政府赋予的其他职责。
第六条 各县（市）区城乡建设行政部门负责本行政区域内物业管理工作，主要职责是：
（一）贯彻执行有关物业管理的法规、规章,制定相关管理制度；
（二）指导成立业主大会、撤销业主大会和业主委员会作出的违反法律、法规、规章的决定或者责令其限期改正，并通告全体业主；
（三）批准符合条件的建设单位采用协议方式选聘物业管理企业；
（四）对本行政区域内的物业管理工作进行业务指导；
（五）调解、处理和依法裁决物业活动中发生的纠纷；
（六）查处物业管理工作中的违法、违纪行为；
（七）协助市物业行政主管部门做好专项维修资金的归集、监督管理工作；
（八）组织物业管理区域的物业验收、交接工作；
（九）依法承担的其他职责。
第七条
街道办事处（乡镇人民政府）支持和协助物业管理部门做好本行政区域内物业管理、组织协调、宣传教育和解释工作；指导社区居委会召开业主大会，组建物业小区业主委员会；监督指导业主委员会和物业管理企业依法履行职责。
第八条 社区居委会具体负责所属各物业区域业主大会的筹备、召开和组建业主委员会；负责物业管理法规、规章及相关标准的宣传教育工作；调解、处理本辖区内物业活动中发生的纠纷；负责业主委员会成立前和业主委员会换届期间，物业管理区域内物业活动的组织、管理，接收、保管基础设施的图纸及相关资料。
第九条 规划、公安、物价、工商、民政、环保等行政部门，按照各自职责，积极协助做好物业管理工作。
第三章 业主及业主大会
第十条 业主在物业管理活动中享有《物业管理条例》中规定的权利,并履行相应的义务。
业主应当通过建设单位、物业管理企业或直接向业主委员会提供地址和联系方式。
房屋的承租等实际使用者为物业使用人。物业使用人受业主委托，可以行使业主的权利，同时履行业主的义务。
第十一条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会，行使《物业管理条例》中规定的职责。物业管理区域内业主人数较
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多的，可以幢、单元、楼层等为单位或按拥有的投票权数比例等方式，推选业主代表参加业主大会会议。
一个物业管理区域内成立一个业主大会。
第十二条 新建住宅小区交付使用且入住率或出售率达50%以上的，建设单位或其委托的单位应当及时告知县（市）区物业行政主管部门，县（市）区物业行政主管部门在接到告知之日起60日内，应指导街道、社区居委会及业主召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
第十三条 业主筹备成立业主大会时，应当在物业所在地的县（市）、区物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由社区居委会、业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。筹备组业主代表由社区居委会提名，经街道办事处（乡镇人民政府）依据业主委员会委员应当具备的条件审核产生。
筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。
第十四条 筹备组应当做好下列工作：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）参照市物业行政主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》和《业主公约》；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
（五）做好召开首次业主大会会议的记录和其他准备工作。
前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
第十五条 分期开发建设的物业，其前期物业管理应当以整个物业管理区域为招投标范围。先行开发的区域销售并交付使用的物业，符合本办法规定条件的，应当成立业主大会，业主大会可就整个物业管理区域的物业管理事项做出决定；待后续工程入住率或出售率达到50%以上时，应适时召开业主大会，调整业主委员会及物业管理事宜。
第十六条 业主在业主大会会议上的投票权，在省尚未做出具体规定前，按照下列规定执行：
（一）住宅房屋按户计算投票权，一个《房屋所有权证》有一票投票权；
（二）非住宅房屋按《房屋所有权证》载明的建筑面积，100平方米（含100平方米）以下的有一票投票权，100平方米以上每增加200平方米增加一票投票权；
（三）未售出商品房的投票权属于建设单位，住宅房屋按一套房屋享有一票投票权，非住宅房屋按房屋权属登记机构载明的建筑面积，每100平方米有一票投票权，100平方米以上每增加200平方米增加一票投票权。但单个业主在首次业主大会上所持的投票权数最多不得超过已入住的业主投票权的20%。
第十七条 业主可以委托代理人参加业主大会会议，不满18周岁的业主由其法定代理人或委托代理人出席。代理人应具备下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）有授权委托书。
代理人根据业主的授权在业主大会上行使业主的权利，视同本人行使权利，但没有被选举权。
第十八条 业主大会会议可采用集体讨论或书面征求意见的形式，应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
第十九条 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主
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大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
第二十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照《业主大会议事规则》的规定,由业主委员会组织召开。
有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）20%以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）《业主大会议事规则》或者《业主公约》规定的其他情况。
应当召开业主大会临时会议，业主委员会不履行组织召开会议职责的，县（市）、区物业行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。
第二十一条 《业主大会议事规则》、《业主公约》和业主大会通过的各项决定，对物业区域内全体业主（包括业主委员会成立后入住的业主）具有约束力；业主转让或者出租物业时，对受让人和物业使用人具有同等约束力。
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