江门市住宅小区（大厦）成立业主大会和业主委员会的工作指引(2007)

江门市住宅小区（大厦）成立业主大会和业主委员会的工作指引(2007)提要：因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在行政主管部门和街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工

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　　江门市住宅小区（大厦）成立业主大会和业主委员会的工作指引(2007)

　　第一条 为规范我市业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、建设部《业主大会规程》等有关规定，制定本工作指引。

　　第二条 本市范围内业主大会、业主委员会的成立及其活动适用本工作指引。

　　第三条 本工作指引所称的业主是指物业所有权人，即房地产权利证书记载的权利人。

　　物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有使用的，享有业主在物业管理活动中的权利，承担相应义务。

　　业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利，依法履行相应义务。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。

　　第四条 市（区）房产管理局是市物业管理行业的行政主管部门（以下简称行政主管部门），负责依法对业主大会、业主委员会的成立（换届选举）进行业务指导，并对依法产生的业主委员会进行登记备案。

　　第五条 街道办事处、居民委员会负责指导、协助本辖区内的业主召开业主大会及业主委员会的选举（换届选举）工作，监督、检查业主大会、业主委员会的日常活动，并负责协调处理本辖区内的物业管理与社区管理的相关事务，并对依法产生的业主委员会进行登记备案。

　　第六条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域的物业管理无关的活动。

　　第七条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的行政主管部门或者街道办事处，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　业主委员会有下列情形之一的，物业所在地的行政主管部门应当责令其即时解散，由所在地的居民委员会依法协助业主组织召开业主大会，重新选举产生业主委员会：

　　（1）业主委员会有越权、不履行职责、违反法律法规规定等行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的；

　　（2）业主委员会的行为严重影响社区安定和社会稳定的。

　　第八条 业主大会的组成和职责

　　（一）业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立。

　　一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

　　只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　（二）业主大会的主要职责如下：

　　（1）制定和修改业主大会议事规则；

　　（2）制定和修改管理规约；

　　（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（4）选聘和解聘物业服务企业；

　　（5）筹集和使用专项维修资金；

　　（6）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　第九条 首次业主大会会议的筹备

　　（一）业主拟筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的行政主管部门和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。

　　（二）筹备组成员名单确定后，应当书面告知物业所在地的行政主管部门和街道办事处，并且以书面形式在物业管理区域内公告。物业所在地的行政主管部门、街道办事处应在收到书面告知后15日内，指导、协助业主成立首次业主大会筹备组。

　　筹备组一般由5～17名成员组成，其中建设单位代表或社区居民委员会工作人员1名、业主代表2～15名。筹备组的组长由业主担任。筹备组中的业主代表可由业主自荐、推荐或社区居民委员会推荐产生。

　　筹备组主要负责业主大会筹备工作。物业所在地的行政主管部门、街道办事处应当指导、协助筹备组开展工作，广大业主应配合筹备组开展工作。

　　（三）筹备组的主要职责如下：

　　（1）自成立之日起，拟定《管理规约》（草案）、《业主大会议事规则》（草案）；

　　（2）确定业主委员会委员的人数；

　　（3）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；

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