京政办发[2008]54号
二〇〇八年十二月十二日
(市建委 市社会办 市民政局 市规划委
二〇〇八年十一月二十四日)
第一章 总则
第一条 为规范住宅区业主大会、业主委员会的活动,维护广大业主合法权益,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》及有关规定,结合实际,制订本规则。
第二条 本市行政区域内住宅区业主大会、业主委员会的成立、运作及活动适用本规则。
第三条 本规则所称“业主”,是指房屋所有权人。
第四条 市建设房屋行政主管部门负责本市物业管理工作的监督管理。
第五条 各区县建设房屋行政管理机构负责本行政区域内物业管理工作的监督管理。
街道办事处、乡镇政府负责对本辖区内业主大会、业主委员会的成立、运作及活动进行指导和监督。
第二章 业主大会
第六条 业主大会由物业区域内全体业主组成,代表和维护物业区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第七条 一个物业区域成立一个业主大会。物业区域的划分,应当综合考虑建筑规模、停车位、绿化、物业服务用房及相关设施设备共用等因素,便于业主共同决策和社区管理。
第八条 销售房屋之前,开发建设单位应当通过招投标或协议方式选聘前期物业服务机构,并同时向物业所在地街道办事处、乡镇政府提出划分物业区域申请,并提交以下材料:
(一)规划许可证明文件及附图;
(二)物业服务用房、社区居委会办公用房、社区活动用房等公共配套用房规划及建设方案。
第九条 街道办事处、乡镇政府会同区县规划、建设房管、国土、民政等部门对前述资料进行审核,划分物业区域,出具意见书。
意见书中应当载明以下内容:
(一)物业区域四至范围、总建筑面积、总单元数等;
(二)物业服务用房规划面积、坐落位置(要落实到幢、层、房号);
(三)社区居委会办公用房、社区活动用房规划面积、坐落位置(要落实到幢、层
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、房号);
(四)规划停车位数量、分布情况;
(五)规划绿地面积、分布情况;
(六)其他公共配套用房及设施情况。
第十条 开发建设单位在办理前期物业服务招投标备案手续时,应提交物业区域划分意见书。
第十一条 开发建设单位应当自物业区域内物业交付首户业主之日起30日内向物业所在地的街道办事处、乡镇政府报送房屋分户及建筑面积清册,以及筹备首次业主大会会议所需的其他材料。
物业交付之日指房屋买卖合同约定的交付日期,实际交付日期与合同约定不一致的,以实际交付日期为准。
第十二条 首次业主大会会议自物业区域内物业交付首户业主之日起即可筹备,具备法定表决条件的,应及时召开,开发建设单位应及时书面告知物业所在地的街道办事处、乡镇政府,业主也可以提出书面申请。
筹备召开首次业主大会会议所需费用由开发建设单位承担。
第十三条 在物业所在地街道办事处、乡镇政府的指导下,社区居委会负责首次业主大会会议的筹备工作。社区居委会人员担任筹备组召集人(未成立社区居委会的,由街道办事处、乡镇政府指派工作人员担任),负责组织业主代表、开发建设单位、社区居委会、派出所等单位代表组建首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。其中,业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。
除召集人外,筹备组成员人数应为单数,每人享有一票表决权。
第十四条 筹备组中业主代表的产生,由社区居委会或街道办事处、乡镇政府组织业主推荐,业主也可以自荐或联名推荐。
业主代表应当具有业主身份,热心公益事业,责任心强,履行业主义务等。
第十五条 筹备组成员确定后,应当在物业区域内的显着位置予以公告。
第十六条 筹备组应当遵守以下工作原则:
(一)少数服从多数;
(二)筹备组成员辞职或因其他原因不能履行职责而出现缺额时,应按原组成方式及时补足。
第十七条 筹备组应当制订首次业主大会会议召开方案,并完成以下工作:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和议题;
(二)拟定业主大会议事规则(草案)、管理规约(草案);
(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的表决权数;
(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单,制订业主委员会委员选举办法,明确选票发放人、计票人和监票人推选办法;
(五)首次业主大会会议的其他筹备工作。
第十八条 业主大会议事规则应当规定以下事项:
(一)业主大会会议召开的形式、程序和规则等;
(二)业主委员会委员资格、数量、任期和候补制度等;
(三)业主委员会会议召开的条件、形式、程序和规则等;
(四)业主委员会换届程序、补选办法和议事规则等;
(五)业主委员会日常活动及印章管理制度等;
(六)业主大会会议、业主委员会会议经费的筹集、使用和管理等;
(七)其他事项。
第十九条 筹备组应当将以下事项在物业区域内公示:
(一)首次业主大会会议召开方案;
(二)业主大会议事规则(草案)、管理规约(草案);
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(三)业主及其专有部分面积明细表;
(四)业主委员会委员候选人产生办法(草案);
(五)业主委员会委员候选人建议名单及简况。
公示时间不少于7日,业主对上述公示事项有异议的,应当在公示期内向筹备组提出,筹备组应当登记并作出答复。
第二十条 筹备组应当自成立之日起30日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。
因故无法按时完成筹备工作的,筹备组应当按照首次业主大会会议召开方案的规定,在物业区域内公告相关情况及解决办法。
第二十一条 首次业主大会会议应当对以下事项进行表决,并应当经专有部分占建筑物总面积半数以上且占总人数半数以上的业主同意:
(一)业主大会议事规则(草案)、管理规约(草案);
(二)业主委员会委员。
第二十二条 筹备组应当自首次业主大会会议作出决定之日起3日内将表决结果在物业区域内公告。
第二十三条 业主大会会议可以采用集体讨论形式,也可以采用书面形式召开,但应当有符合法定表决权数的业主参加。
采用书面形式的,应当按照业主大会会议召开方案规定的时间、地点和方式,发放、回收书面表决书,并做好签收和登记工作。
第二十四条 业主可以书面委托代理人参加业主大会会议(来自:www.fangchanshe.com),委托书应载明委托事项和业主专有部分面积,一名代理人可同时代理业主的具体人数应当在业主大会会议召开方案或业主大会议事规则中明确规定。
房屋所有权人超过一人的,可推选一人行使表决权,也可由各共有人按照所占份额行使表决权,但共有人所代表的总业主人数为一人。
物业区域内的人防、车库不计算表决权数。
第二十五条 业主人数较多,业主可以幢、单元、楼层等为单位共同推选业主代表参加业主大会会议,具体办法应当在业主大会议事规则中明确规定。
推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加会议前3日,就业主大会会议表决的事项书面征求其所代表业主们的意见,但业主代表不能代替业主本人作出决定。表决书应当经业主本人签字后,由业主代表送达业主大会会议投票表决。
第二十六条 业主大会定期会议每年应至少召开一次(来自:www.fangchanshe.com),由业主委员会根据业主大会议事规则的规定组织召开。
第二十七条 经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议,或突发重大紧急物业管理事情需由业主共同决定的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第二十八条 业主可以幢、单元、楼层等为单位,共同决定本单位范围内的物业管理事务,但不得违反法律、法规及管理规约,不得与业主大会的决定相抵触。
具体议事方式、程序、原则应当在业主大会议事规则中规定。
第三章 业主委员会
第二十九条 业主委员会执行业主大会的决定,接受业主的监督,依法履行下列职责:
(一)召开业主大会会议;
(二)定期向业主或业主大会
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报告相关情况;
(三)与业主大会选聘的物业服务机构签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督物业服务;
(五)监督管理规约的实施;
(六)督促业主交纳物业服务费用;
(七)配合社区做好本物业区域内的社区建设工作;
(八)业主大会赋予的其他职责。
第三十条 业主委员会委员应当是本物业区域内的业主,并符合下列条件:
(一)具有完全民事行为能力;
(二)遵守国家有关法律、法规;
(三)遵守业主大会议事规则、管理规约,履行业主义务;
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