天津市人民政府办公厅
津政办发 〔2008〕169 号
二○○八年十二月十日
第一章 总则
第一条 为了规范业主大会、业主委员会的活动,维护业主的合法权益,根据《物业管理条例》(国务院令第504号)和《天津市物业管理条例》等有关法规,制定本规则。
第二条 本市行政区域内实施物业管理的项目成立业主大会、选举业主委员会,及其活动适用本规则。
第三条 市物业管理行政主管部门和区、县人民政府负责对业主大会和业主委员会活动进行指导和监督。
区、县物业管理行政主管部门负责对本辖区内业主大会和业主委员会活动进行监督和管理。
街道办事处、乡镇人民政府应当明确责任部门和专职人员,负责对本辖区内业主大会和业主委员会活动进行指导和管理。
第四条 居民委员会、村民委员会、社区工作站(以下统称居民委员会)应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷。
第五条 在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会依法履行管理职责,支持其开展工作,并接受其指导和监督。
第六条 各有关部门应当支持业主委员会依法履行职责、开展工作,对物业管理用房、共用部位和共用设施设备以及业主委员会活动经费的使用不得干预。
第七条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
第八条 本市实行物业管理联席会议制度。
物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集,由区、县物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。
出现下列情形时,业主委员会、物业服务企业或者居民委员会应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府及时召开会议:
(一)业主委员会不依法履行职责的问题;
(二)业主委员会换届过程中出现的问题;
(三)履行物业服务合同中出现的重大问题;
(四)提前终止物业服务合同的问题;
(五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;
(六
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)需要协调解决的其他物业管理问题。
街道办事处或者乡镇人民政府负责整理、保管联席会议的记录或者形成的会议纪要。联席会议的成员单位应当按照会议纪要或者议定的事项落实责任,街道办事处或者乡镇人民政府会同区、县物业管理行政主管部门负责督促。
第二章 业主大会
第九条 业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。
第十条 一个物业管理区域成立1个业主大会。业主大会自首次业主大会会议选举产生业主委员会之日起成立。
第十一条 已交付使用的新建物业有下列情形之一的,应当成立业主大会:
(一)业主入住率达50%以上;
(二)首位业主实际入住达2年以上。
第十二条 首次业主大会会议由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府负责召集。
符合成立业主大会条件的,业主、开发建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面告知后1个月内,在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门的指导下,负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。
第十三条 同一个物业管理区域内业主人数不足100人的,全体业主组成业主大会;业主人数在100人以上的,可以按照业主总数的一定比例推选业主代表,组成业主代表会(以下统称业主大会),代表业主履行业主大会职责。业主代表会的代表组成,不得少于35人。
业主代表在行使所代表业主的表决权前,应当事先书面征求其所代表的业主意见,并在业主代表会会议上如实反映所代表业主的意见。
第十四条 筹备成立业主大会应当建立筹备组,筹备组由业主3至7名,街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设
单位代表各1名组成。筹备组负责人由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。开发建设单位和物业服务企业应当为筹备组开展工作提供条件。
第十五条 筹备组应当自组成之日起30日内(成立业主代表会的60日内)在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门指导下,组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。
第十六条 筹备组履行下列职责:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(二)确认业主身份和业主人数,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(三)确定业主委员会成员候选人产生方案及名单,并公示征询意见;
(四)按照示范文本拟定业主大会议事规则草案、提出临时管理规约的修订意见,制定管理规约草案;
(五)确定业主代表产生的条件、方式和人数,组织推选业主代表;
(六)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款规定的各项内容,应当在首次业主大会会议召开15日前,以书面形式在物业管理区域内公告。成立业主代表会的,应当在
会议召开15日前,以书面形式送交参加会议的业主代表。筹备组履行职责的期限,应当到首次业主大会会议选举产生
业主委员会之日终止。
第十七条 业主代表以幢、门、楼层等为单位,由业主推选。筹备组应当将推选业主代表的方式、代表条件、代表人数以书面形式在物业管理区域内公告。
推选业主代表候选人,由筹备组组织业主推荐与业主自荐相结合的方式产生。
在推选单位内,候选人只有1人的,其所代表业主二分之一以上书面同意即可当选业主代表,未超过二分之一以上书面同意,则重新提名选举;候选人为2人以上的,所代表业主二分之一以上书
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面同意的即可当选业主代表,未超过二分之一以上书面同意的,在得票多的2名候选人中重新选举,票多者当选。
业主代表产生后由筹备组以书面形式在物业管理区域内公告。业主代表的变更应当由其所代表的业主二分之一以上书面同意。
第十八条 业主投票权按照业主专有部分建筑面积和业主数量计算。
专有部分建筑面积可以根据物业项目的实际情况以适宜的建筑平方米为投票单位,具体计算方法由业主大会议事规则规定。业主身份及其专有部分建筑面积以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。
单个业主拥有多个或者数人共有1个物业专有部分的,其业主投票权人数按1人计算。
第十九条 首次业主大会会议应当讨论决定下列事项:
(一)业主大会议事规则;
(二)管理规约;
(三)选举业主委员会;
(四)与物业服务企业拟定的物业管理服务内容和服务标准;
(五)涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。
第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列文件向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续:
(一)业主委员会选举情况和业主委员会成员的基本情况;
(二)业主大会议事规则;
(三)管理规约。
对符合规定的,街道办事处、乡镇人民政府应当在7个工作日内出具备案证明。对不符合规定的,街道办事处、乡镇人民政府应当说明理由,7个工作日内退回。
街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况,及时书面告知区、县物业管理行政主管部门。
备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内,将变更内容书面告知原备案部门。
第二十一条 业主大会议事规则应当包含下列内容:
(一)业主大会名称,物业项目地址、四至范围;
(二)业主大会权利;
(三)业主委员会职责;
(四)业主大会的议事方式及表决程序;
(五)业主大会定期会议的时间和形式;
(六)业主代表的产生方式;
(七)业主委员会委员的组成和任期;
(八)业主投票权确定办法;
(九)活动经费的使用;
(十)印章的使用和管理;
(十一)其他关于业主大会的重大事项。
第二十二条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主享有的权利和履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项,依法作出约定。
管理规约经业主大会会议通过后对全体业主具有约束力。
第二十三条 业主大会议事规则、管理规约不得与法律、法规及本市的有关规定相抵触。
第二十四条 下列事项由业主大会决定:
(一)制定、修改业主大会议事规则和管理规约;
(二)选举、更换业主委员会成员,监督业主委员会的工作;
(三)审定物业服务合同内容,选聘、解聘物业服务企业;
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