本文提要：旗、县、区房管局和街道办事处(镇人民政府)依法对本辖区内住宅小区业主大会、业主委员会的成立、日常活动进行指导、监督和管理;房管局负责业主委员会登记备案......
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第一章 总 则
第一条 为了规范我市城镇住宅小区业主大会、业主委员会的活动,维护全体业主的合法权益,根据国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》、建设部《业主大会规程》和《巴彦淖尔市贯彻实施内蒙古自治区物业管理条例若干规定的通知》制定本规则。
第二条 我市城镇住宅小区内业主大会、业主委员会的成立及其活动适用本规则。
第三条 本规则所称业主是指房屋的所有权人,即房地产权利证书记载的权利人。
物业的合法买受人尚未办理产权登记,但已实际占有使用的,享有业主在物业服务活动中的权利,承担相应义务。
业主大会由同一个物业服务区域内的全体业主组成。业主大会应当代表物业服务区域内全体业主行使在物业服务活动中的合法权利,依法履行相应义务。
业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会依法选举产生。
第四条 旗、县、区房管局和街道办事处(镇人民政府)依法对本辖区内住宅小区业主大会、业主委员会的成立、日常活动进行指导、监督和管理;房管局负责业主委员会登记备案。
第五条 各有关部门应当支持业主委员会依法履行职责、
第二章 业主大会
第一节 业主大会的组成和职责
第六条 业主大会由物业服务区域内全体业主组成,自首次业主大会会议召开之日起成立。
一个物业服务区域成立一个业主大会。
第七条 物业服务区域划分应考虑城市规划、物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设、历史条件等因素,具体划分方法由物业所在地的旗、县、区房管局制定。
第八条 业主大会的主要职责如下:
(一)制订、修改管理规约和业主大会议事规则;
(二)选举、更换业主委员会委员;
(三)选聘、解聘物业服务企业,审议、批准物业服务合同;
(四)监督业主委员会的工作; (www.fangchanshe.com:www.fangchanshe.com)
(五)决定对物业服务区域内共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊;
(六)决定专项维修资金的使用、续筹方案,并监督实施;
(七)制定、修改物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(八)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业服务的职责。
第二节 首次业主大会会议的筹备
第九条 在一个物业服务区域内,已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的,或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十不足百分之五十,但使用已超过二年的可以成立业主大会,拟成立业主大会的建设单位或者业主应当书面报告物业所在地旗、县、区房管局和街道办事处(镇人民政府)。
第十条 旗、县、区房管局和街道办事处(镇人民政府)应当在收到书面报告后15日内,负责组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。
筹备组一般由5~9名成员组成,筹备组的组长由街道办事处(镇人民政府)人员担任,筹备组中的业主代表由街道办事处(镇人民政府)推荐产生。 筹备组产生后其成员名单及简历应当以书面形式在物业服务区域内公告。
第十一条 筹备组应当做好下列筹备工作:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容,做好会务准备工作;
(二)自成立之日起7日内拟定《管理规约》、《业主大会议事规则》、《专项维修资金使用、续筹方案》、《物业共用部位和共用设施设备的使用制度》,《公共秩序和环境卫生的维护制度》等草案;
(三)确定业主委员会委员的人数;
(四)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(五)根据物业服务区域的实际情况,制定业主委员会的选举办法并在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人各若干人。
第十二条 筹备组应当将下列事项在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业服务区域内公示,公示时间为3~5日:
(一)《管理规约》(草案)、《业主大会议事规则》(草案)、《专项维修资金使用、续筹方案》(草案)、《物业共用部位和共用设施设备的使用制度》(草案),《公共秩序和环境卫生的维护制度》(草案);
(二)业主大会会议议程;
(三)业主委员会委员候选人简历。
业主对上述公示事项有异议的,或联名推荐侯选人的,应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在5日内予以答复。
第十三条 业主委员会委员由3至9人的单数组成,其中5万平方米以下的3人,每增加5万平方米的增加2人但最多不超过9人。
第十四条 业主委员会委员的选举采取差额选举的方式,差额比例不得低于20%。
业主委员会委员候选人以得票多少排序,按预定委员人数得票多者依次当选为首届业主委员会委员,产生业主委员会。业主委员会委员得票数不得少于与会业主所持投票权的1/2,如遇票数相等不能确定当选人时,应当就票数相等的候选人重新投票。
获得过半数选票的代表候选人名额少于应选代表名额时,对不足的名额,另行选举,以得票多者当选。
第十五条 筹备组应当依法确认业主身份,发放选票和表决票,并负责收回统计。
第十六条 业主大会投票权数按照以下原则确定:
(一)住宅物业,按建筑设计每套一票;
(二)非住宅物业建筑面积分段累计计算:不足100平方米的,每证一票,100平方米至1000平方米的部分,每100平方米为一票;1001平方米至2000平方米的部分,每200平方米为一票;2001平方米至5000平方米的部分,每300平方米为一票;超过5000平方米的部分,每500平方米为一票。
第十七条 业主委员会委员候选人由筹备组推荐,10名以上业主也可以联名推荐一名候选人。筹备组应该审查候选人的资格并确定候选人名单。
业主联名推荐的,应在筹备组规定的时间内完成,逾期推荐的无效。
第十八条 筹备组应当于业主大会会议召开7日前将会议通知以下列方式之一送达全体业主:
(一)当面递交书面通知;
(二)将书面通知放入业主信箱内或业主的物业专有部分内;
(三)在小区公告栏或其他显着位置公告。
通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务等。
第三节 首次业主大会会议的召开
第十九条 筹备组应当自组成之日起30日内由物业所在地旗、县、区房管局和街道办事处(镇人民政府)组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。
第二十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业服务区域内持有1/2以上投票权的业主参加,涉及重大事项应当有物业服务区域内持有2/3以上投票权的业主参加。
第二十一条 首次业主大会会议的内容包括:
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