(四)制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度或者物业服务企业提出的其他管理事项;
(五)专项
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维修资金的筹集、使用方案,并监督实施;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。
第二十五条 业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。业主大会作出的决定,应当在物业管理区域内公告,对全体业主具有约束力。
业主大会依法签订的物业服务合同,由全体业主共同承担民事责任。
第二十六条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的,在解散前,业主委员会应当告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业管理行政主管部门(来自:www.fangchanshe.com),并在街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业管理行政主管部门的指导监督下,做好业主共同财产清算工作后,将业主大会印章交回街道办事处、乡镇人民政府并由其销毁。
第三章 业主委员会
第二十七条 业主委员会是业主大会的日常工作机构,执行业主大会的决定事项。业主委员会成员在业主中选举产生。业主委员会的成员人数应为单数,由5至15人组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。
第二十八条 业主委员会成员应当符合下列条件:
(一)遵守国家有关法律、法规;
(二)具有完全民事行为能力;
(三)遵守业主大会议事规则和管理规约,按时交纳物业管理服务费;
(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;
(五)具有一定的组织能力和协调沟通能力;
(六)身体健康,具备必要的工作时间。业主委员会成员候选人,可以由现业主委员会提名推荐或者
由5%以上的业主联名推荐。
第二十九条 首届业主委员会成员的候选人在业主自荐或推荐的基础上由筹备组根据业主委员会成员条件研究确定,并以书面形式在物业管理区域内公告。
业主委员会成员的产生通过召开业主大会会议,由业主直接投票或者业主代表将其所代表的业主投票的书面意见如实反映,采取差额选举方式依据得票多少顺序产生。
选举产生业主委员会后,筹备组应将选举结果在物业管理区域内公告。
第三十条 新当选的业主委员会成员应当参加区、县物业管理行政主管部门组织的培训。
街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业管理行政主管部门应当采取不同形式,定期对业主委员会成员进行物业管理有关规定和相关知识的培训,并建立培训档案。
第三十一条 业主委员会应当履行下列职责:
(一)召集业主大会会议;
(二)定期报告有关决定执行情况,提出物业管理建议;
(三)在业主大会会议作出决定后30日内,代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
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(五)督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳;
(六)组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认,并监督实施;
(七)监督管理规约的实施;
(八)组织筹集专项维修资金;
(九)组织业主委员会换届和补选工作;
(十)完成业主大会交办的其他事项。
第三十二条 业主委员会应当在业主大会确定物业服务企业后30日内,代表业主大会与物业服务企业签订物业服务合同。业主委员会未按期代表业主大会与物业服务企业签订物业服务合同的,由街道办事处、乡镇人民政府督促其限期履行职责。逾期仍不履行职责的,在区、县物业管理行政主管部门的指导下,街道办事处、乡镇人民政府组织成立由业主和街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会代表组成的筹备组,按照规定重新选举业主委员会。筹备组的组长由街道办事处、乡镇人民政府派员担任。在重新选举业主委员会期间,物业服务企业、业主应当按照业主大会通过的物业服务合同履行各自的权利和义务;重新选举产生的业主委员会应当在30日内补签物业服务合同。
第三十三条 业主委员会成员缺员的,业主委员会应当召开业主大会会议进行补选。
业主委员会成员缺员50%以下,业主委员会不及时组织补选的,由街道办事处、乡镇人民政府督促其限期履行职责。逾期仍不组织补选的,在区、县物业管理行政主管部门的指导下,由街道办事处、乡镇人民政府或居民委员会组织召开业主大会会议,按照规定补选业主委员会成员。
业主委员会成员缺员50%以上或者业主委员会主任、副主任全部辞职,业主委员会不及时组织补选的,由街道办事处、乡镇人民政府督促其限期履行职责。逾期仍不组织补选的,在区、县物业管理行政主管部门的指导下,由街道办事处、乡镇人民政府按照规定组织选举新的业主委员会。
第三十四条 业主委员会委员任期届满2个月前,应当召开业主大会会议进行换届选举,做好下列换届筹备工作:
(一)起草本届业主委员会工作情况的报告;
(二)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(三)确认业主身份和业主人数,确定业主在业主大会会议上的投票权数;
(四)将业主委员会成员候选人的基本情况和物业服务企业开具的交纳物业管理服务费的证明等在物业管理区域内进行公示;
(五)做好召开业主大会会议的其他准备工作。新一届业主委员会成员候选人,可以由现业主委员会提名推
荐或者由5%以上的业主联名推荐。业主委员会应当将上述换届筹备工作情况报告街道办事处或者乡镇人民政府和区、县物业管理行政主管部门。
第三十五条 业主委员会任期届满不及时组织换届选举的,由街道办事处、乡镇人民政府督促其限期履行职责。逾期仍不履行职责的,在区、县物业管理行政主管部门的指导下,街道办事处、乡镇人民政府组织成立由业主和街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会代表组成的筹备组,按照规定重新选举新一届业主委员会。筹备组的组长由街道办事处、乡镇人民政府派员担任。
第三十六条 经业主委员会或五分之一以上的业主提议需变更业主委员会成员的,由业主委员会组织召开业主大会临时会议作出决议,并以书面形式在物业管理区域内公告。
第三十七条 业主委员会成员有下列情形之一的,其业主委员会成员职务自行终止:
(一)物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(二)连续1年以上不在本物业管理区域居住的;
(三)以书面形式提出辞职的;
(四)因身体健康原因丧失工作能力的;
(五)在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的。业主委员
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会成员有上述情形之一的,业主委员会应当在物业管理区域内公告。
第三十八条 业主委员会成员有下列情形之一的,经业主大会
(一)无故连续3次缺席业主委员会会议的;
(二)有犯罪行为的;
(三)拒不履行业主义务的;
(四)其他原因不宜担任业主委员会委员的。发生本规则第三十六条、第三十七条和本条第一款规定的业
主委员会成员情况变更的,应当向街道办事处、乡镇人民政府备案,备案后由业主委员会在物业管理区域内公告。
第三十九条 业主委员会换届的,原业主委员会应当在20日内将保管的档案资料、印章和其他属于全体业主共同所有的财物,移交给新一届业主委员会。
业主委员会成员职务终止的,应当在5日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。
第四十条 业主委员会及其成员未在规定时间内将保管的资料、印章和财物移交的,由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,新一届业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府和辖区的公安派出所协助移交,也可以依法向人民法院提起诉讼;造成财物毁坏、灭失的,依法承担赔偿责任。
第四十一条 业主委员会不得从事经营活动,其成员不得在为本物业管理区域提供物业管理服务的物业服务企业中任职。
第四十二条 业主委员会应当建立日常工作制度。经业主大会同意,业主委员会可以聘请专职执行秘书,协助处理业主委员会的日常事务。专职执行秘书应当经过物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的培训。
专职执行秘书津贴从业主委员会活动经费中列支或者由业主委员会筹集,不得向物业服务企业摊派。
第四十三条 业主委员会应当建立工作档案。工作档案一般包括下列内容:
(一)各类会议记录、纪要;
(二)业主大会决议、业主委员会决定等书面材料;
(三)业主委员会选举、换届的有关材料;
(四)业主名册;
(五)物业服务合同;
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