上海市关于加强业主委员会管理若干规定

    申请注销登记,应当提交业主委员会负责人签署的注销登记书和清算报告书。房地产管理部门准予注销登记的,发给注销证明文件,收缴业主委员会登记证书、印章。

    (四)业主委员会换届、注销后的工作和财物移交

    业主委员会换届选举前,或者新一届业主委员会选举产生后,在未经房地产管理部门核准登记之前,原业主委员会除不得新订、变更和续订物业管理服务合同外,应当继续履行其职责。

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www.fangchanshe.com nbsp; 新一届业主委员会经区、县房地产管理部门核准登记后十日内,原业主委员会应当将任期内所形成的档案资料以及财物移交给新一届业主委员会,并做好交接手续。

    业主委员会分立、合并的,其档案等资料应当移交给相应的业主委员会;业主委员会因物业管理区域房屋全部被拆迁或灭失注销的,其档案等资料应当移交给所在地区、县房地产管理部门;其他剩余财产,法律法规另有规定的,按照有关规定处理。

    三、业主委员会运作

    (一)业主委员会会议

    业主委员会会议由主任或者副主任负责召集。有二分之一以上委员提议的,业主委员会应当就提议内容召开会议。

    召开业主委员会会议,应当提前七天将会议通知及有关材料送达每位委员。

    业主委员会会议应当作书面记录,并由主持人签字,涉及重要事项的会议应当由全体出席会议的人员签字。

    业主委员会讨论物业管理重大事项的,应当邀请所在区、县房地产管理部门和居委会参加,可以邀请业主、使用人代表列席;业主委员会应当充分听取房地产管理部门、居委会、业主、使用人代表的意见。

    业主委员会作出的决议、决定,应当向全体业主和使用人公告。

    (二)业主代表补选或调整

    业主代表缺额时,应当予以补选;产生业主代表的物业建筑面积比例发生变化时,业主代表应予相应调整。业主代表具体补选或调整办法应当在业主委员会章程中予以约定。

    (三)业主委员会委员缺额补选

    业主委员会委员缺额时,应当在下一次业主大会或业主代表大会召开时予以补选,缺额人数超过四分之一时,应当及时召开业主大会或业主代表大会予以补选。

    业主委员会委员缺额时的补选,应当在业主委员会章程中予以约定。

    (四)业主委员会委员停任和罢免

    业主委员会委员有下列情形之一的,其业主委员会委员资格终止,并由业主委员会提出,经下一次业主大会或业主代

    表大会确认:

    1.已不是业主的;

    2.无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;

    3.因疾病而丧失履行职责的能力的;

    4.有犯罪行为被司法部门认定的;

    5.以书面形式向业主委员会提出辞呈的;

    6.兼任所辖区域物业管理企业工作的;

    7.严重违反物业管理法规或者拒不履行业主应尽义务的;

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    8.其他原因不适宜担任业主委员会委员的。

    业主委员会委员被免职的,必须在业主大会或者业主代表大会确认之日起七日内将由其保管的业主委员会的印章、文件、资料、帐簿以及属于业主委员会所有的财物等移交给业主委员会。

    (五)业主委员会诉讼

    业主委员会的诉讼以及诉讼费用的来源收取等,应作为物业管理重大事项,由业主大会或者业主代表大会讨论决定。业主委员会的诉讼费用,由全体业主承担。

    (六)业主委员会公章使用管理

    业主委员会公章由业主委员会主任负责管理,并按公章管理制度使用。除业主委员会会议通知和业主委员会授权范围内的日常维修费用结算以外需使用公章的,应当由业主委员会会议决定。凡违章使用公章,造成经济损失或严重不良影响的,由责任人承担法律责任。

    (七)业主委员会档案管理

    业主委员会应当建立下列档案资料,并指定专人保管:

    1.各类会议记录、纪要;

    2.业主委员会、业主大会或业主代表大会作出的决议、决定等书面材料;

    3.各届业主委员会产生、登记的材料;

    4.业主、使用人情况目录、清册;

    5.订立的物业管理服务合同;

    6.有关法律、法规和业务往来文件;

    7.业主和使用人的书面意见、建议书;

    8.维修基金收支情况清册;

    9.其他有关资料。

    业主委员会应当建立档案管理制度。形成的档案资料每年应当编号造册。

    (八)物业档案资料的管理和移交

    物业档案资料属全体业主共有。

    物业管理企业应按规定建立和保管物业管理档案。自业主委员会成立或物业管理服务合同终止、解除之日起十日内,房屋出售单位或物业管理企业应当将物业管理区域内的下列档案资料移交给业主委员会或者业主委员会委托聘任的物业管理企业,并办理交接手续:

    1.各类物业设施的验收、接管档案(图、卡、册);

    2.与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位订立的协议书、合同等资料;

    3.物

www.fangchanshe.com 业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表;

    4.共用设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、保养、改造、维修记录和凭证;

    5.维修基金以幢为单位的分户清册或资料;

    6.财务收支帐册;

    7.其他物业档案资料。

    自业主委员会与选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同之日起十日内,业主委员会应当将上述资料移交给选聘的物业管理企业保管,并办理交接手续。

    (九)物业管理服务合同订立、变更、终止

    业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。业主委员会应当在区、县房地产管理部门核准登记之日起三个月内,与选聘或续聘的物业管理企业订立物业管理服务合同。

    业主委员会可以通过招标或其他方式选聘物业管理企业。并依据《上海市居住物业管理条例》与其订立、变更或解除物业管理服务合同。合同订立之日起三十日内应当报所在地区、县房地产管理部门备案。

    业主委员会签署合同的期限,一般不超过业主委员会的任期。

    (十)对业主委员会的日常管理

    区、县房地产管理部门应当依靠街道、居委会,对所辖区域业主委员会工作加强指导检查,帮助业主委员会建立健全各项管理制度,定期对业主委员会委员进行法规业务培训。

    (十一)联席会议

    在一个物业管理区域内,可以组织建立由房地产管理部门、业主委员会、物业管理企业。街道办事处、居委会等参加的联席会议制度,定期通报法规、规章和规范性文件;沟通各方情况;研究处理业主、使用人的意见和建议;协调解决物业管理中的疑难问题。

    (十二)相关法律责任

    业主委员会或业主委员会委员违法作出的决定,造成经济损失的,由责任人承担法律责任。

    违反业主公约和住宅使用公约的行为,业主委员会或者相关的业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。

    (十三)本规定施行日期

    本规定自发布之日起施行。本规定施行以前发布的有关规定与本规定不一致的,以本规定为准。

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