房地产信托融资的贷款模式及案例

    房地产信托融资的贷款模式及案例提要：就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%，必须取得“四证

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    房地产信托融资的贷款模式及案例

    一、基本操作模式

    关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款似乎不占有优势。就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265 号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质。其基本融资方式参见图2。

    二、案例：Y 项目贷款集合资金信托计划

    （一）项目背景

    1.项目基本情况：A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。C集团是B集团的控股股东。A公司自成立以来已开发完成7个项目，总计建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3：

    目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。A公司具备房地产开发二级资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1 幢5 层商业综合楼；丙区包括7 幢18-27层的高层住宅和1个幼儿园。

    2.政策情况：随着近年来H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变，以及若干重大项目的建设，为了更好地指导城市建设与发展，2011年2月，H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《H市空间发展战略规划》。该规划文件表明，项目所在区域将作为H 市规划的重点区域，建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导的公建中心，打造城市综合体，成为H市发展新亮点。在此同时全面推进该区域中心区外围建设，引导空间拓展和功能布局优化，使中心区优化整合与新城开发建设联动并进。

    3.项目所在地情况：Y项目位于该区域中心位置且紧贴H 市大学城并且与市政府相邻，有着良好的行政配套，周边分布有地税局、公安局、工商所、国土资源所、银行及零售商业等，且交通十分便利。

    4.关联公司情况：B集团是A公司的全资母公司，其总股本5.36亿元，主营业务是房地产开发，在H市树立了良好的口碑，成长性较好。2010年公司房地产销售回款超过25亿，在H市占有率较高。截至2010年底，B集团资产总额50亿元，负债总额26亿元，净资产24亿元。C集团是B集团的控股股东，该集团成立于2002年，注册资本20亿元，主要从事钢材、板材、石材、玻璃等建材类产品及柜式风机、园林机械、建筑机械等机械类产品的批发贸易。截至2010年底总资产32亿元，净资产26亿元。

    （二）信托计划方案

    1.信托计划简介（参见表1）

    2.交易结构图（参见图4）

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